CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

Com o crescimento do mercado de títulos de renda fixa nos últimos anos, por conta do aumento das negociações com debêntures e demais títulos privados, tem surgido no país ótimas oportunidades de investimento nesse mercado. Assim como existe o Tesouro Direto para os títulos públicos, também há o Bovespa Fix, ferramenta similar para os títulos privados, como mostrei no artigo “Bovespa Fix: mercado de títulos privados“.

Dentre as diversas alternativas de renda fixa (debêntures, LCI, títulos públicos, entre outros), vou apresentar os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que inclusive já comentei no artigo sobre a Bovespa Fix. Esses títulos possuem uma das melhores rentabilidades do mercado, apesar de serem exclusivos para investidores qualificados. Vamos então conhecê-los!

Conceito

Certificados de Recebíveis Imobiliários – ou simplesmente CRIs – são títulos lastreados em créditos imobiliários e garantidos por imóveis, apresentando promessa de pagamento em dinheiro. Sendo assim, ao adquirir um CRI, o investidor está adquirindo, na verdade, o fluxo de recebimento de crédito concedido para a efetivação do empreendimento imobiliário. Seus termos e condições (taxas, prazos e amortizações), porém, são variáveis conforme cada emissão específica.

Os CRIs são emitidos exclusivamente pelas companhias securitizadoras, que transformam em títulos (CRIs) os créditos (recebíveis) imobiliários descontados por originadores, os incorporadores imobiliários, instituições financeiras, imobiliárias e etc. Este, portanto, é um processo de securitização, ou seja, um fluxo de recursos é transformado em um instrumento negociável de renda fixa.

Veja no gráfico abaixo como se dá a emissão de certificados de recebíveis imobiliários:

Crescimento de mercado

De acordo com dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), o estoque de títulos de CRI em setembro deste ano estava em R$ 15,2 bilhões, enquanto que no mesmo período do ano passado estava em R$ 9,2 bilhões, o que remete a um aumento de 65% em 12 meses. Esse crescimento teve como fator principal a entrada de pessoas físicas nesse investimento, justamente por ser isento de imposto de renda.

Vantagens e desvantagens

As principais vantagens desses títulos são a alta rentabilidade e isenção do imposto de renda. Apenas para exemplificar, alguns CRIs pagam 7% ao ano + IGP-M (ex: Brazilian Securities), o que representaria mais de 17% ao ano em 2010, de acordo com a estimativa do IGP-M (Índice Geral de Preços, muito utilizado nos reajustes de aluguel) para este ano pelo relatório Focus do Banco Central.

Para 2011, a estimativa para o IGP-M é bem mais modesta: 5,24% ao ano. Isso representaria uma rentabilidade de 12,61% a.a. ou 1,00% ao mês líquido, pois não incide imposto de renda. Nada mau, hein?

Entretanto, com tantas vantagens assim, é preciso que haja algumas desvantagens, caso contrário todo mundo já estaria nesse investimento. Assim sendo, as principais desvantagens são o perfil de longo prazo das operações (algumas com vencimento em 2039), baixa liquidez e a restrição para investidores qualificados, demandando assunção de riscos maiores e grande porte financeiro (investimentos acima de R$ 300 mil).

Títulos disponíveis no mercado

Ainda não conheço tanto desse mercado, mas sei que existem dois CRIs disponíveis. O primeiro deles é o emitido pelo Altere, com vencimento em 2013 (23/01) e rentabilidade de 6,5% a.a. + IGP-M. Outro CRI em negociação é emitido pelo Brazilian Securities, com vencimento para 2039 e rentabilidade de 7,00% a.a. + IGP-M.

Forma de pagamento

Esses títulos pagam uma espécie de cupons, assim como alguns títulos públicos, mas esses juros são acrescidos de uma parcela referente à amortização do principal. Assim, diferentemente dos títulos públicos, o montante principal já é “devolvido” juntamente com esses pagamentos. Outra diferença é a periodicidade. Enquanto os títulos públicos pagam cupons semestrais, os CRIs pagam cupons mensais (similarmente aos fundos imobiliários, que também são isentos de IR).

Onde comprar

Assim como os títulos públicos, para a compra de CRI (e demais títulos privados) é necessário estar cadastrado em alguma corretora de valores. Para saber se a sua corretora negocia esses títulos, basta entrar em contato com seu assessor de investimentos e fazer esse questionamento. Por ser cliente da XP Investimentos, sei que eles negociam CRIs.

Conclusão

Com uma rentabilidade dessas, fica difícil não gostar dos CRIs. Entretanto ele não é exclusivo para investidores qualificados “de graça”. Existem alguns riscos embutidos nessa aplicação, sendo portanto muito importante estudá-la com carinho e tirar todas as dúvidas antes de investir. Para saber mais sobre esses títulos, leiam a reportagem sobre CRIs e a expansão do mercado imobiliário.

Lembre-se que a rentabilidade é diretamente proporcional ao risco. Quanto maior a rentabilidade (qualquer que seja a aplicação), maior o risco. Por isso, sempre que virem por aí “investimentos” com rentabilidade garantida de 2% ou 3% ao mês, sem risco algum, desconfiem!

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