CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

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Com o crescimento do mercado de títulos de renda fixa nos últimos anos, por conta do aumento das negociações com debêntures e demais títulos privados, tem surgido no país ótimas oportunidades de investimento nesse mercado. Assim como existe o Tesouro Direto para os títulos públicos, também há o Bovespa Fix, ferramenta similar para os títulos privados, como mostrei no artigo “Bovespa Fix: mercado de títulos privados“.

Dentre as diversas alternativas de renda fixa (debêntures, LCI, títulos públicos, entre outros), vou apresentar os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que inclusive já comentei no artigo sobre a Bovespa Fix. Esses títulos possuem uma das melhores rentabilidades do mercado, apesar de serem exclusivos para investidores qualificados. Vamos então conhecê-los!

Conceito

Certificados de Recebíveis Imobiliários – ou simplesmente CRIs – são títulos lastreados em créditos imobiliários e garantidos por imóveis, apresentando promessa de pagamento em dinheiro. Sendo assim, ao adquirir um CRI, o investidor está adquirindo, na verdade, o fluxo de recebimento de crédito concedido para a efetivação do empreendimento imobiliário. Seus termos e condições (taxas, prazos e amortizações), porém, são variáveis conforme cada emissão específica.

Os CRIs são emitidos exclusivamente pelas companhias securitizadoras, que transformam em títulos (CRIs) os créditos (recebíveis) imobiliários descontados por originadores, os incorporadores imobiliários, instituições financeiras, imobiliárias e etc. Este, portanto, é um processo de securitização, ou seja, um fluxo de recursos é transformado em um instrumento negociável de renda fixa.

Veja no gráfico abaixo como se dá a emissão de certificados de recebíveis imobiliários:

Crescimento de mercado

De acordo com dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), o estoque de títulos de CRI em setembro deste ano estava em R$ 15,2 bilhões, enquanto que no mesmo período do ano passado estava em R$ 9,2 bilhões, o que remete a um aumento de 65% em 12 meses. Esse crescimento teve como fator principal a entrada de pessoas físicas nesse investimento, justamente por ser isento de imposto de renda.

Vantagens e desvantagens

As principais vantagens desses títulos são a alta rentabilidade e isenção do imposto de renda. Apenas para exemplificar, alguns CRIs pagam 7% ao ano + IGP-M (ex: Brazilian Securities), o que representaria mais de 17% ao ano em 2010, de acordo com a estimativa do IGP-M (Índice Geral de Preços, muito utilizado nos reajustes de aluguel) para este ano pelo relatório Focus do Banco Central.

Para 2011, a estimativa para o IGP-M é bem mais modesta: 5,24% ao ano. Isso representaria uma rentabilidade de 12,61% a.a. ou 1,00% ao mês líquido, pois não incide imposto de renda. Nada mau, hein?

Entretanto, com tantas vantagens assim, é preciso que haja algumas desvantagens, caso contrário todo mundo já estaria nesse investimento. Assim sendo, as principais desvantagens são o perfil de longo prazo das operações (algumas com vencimento em 2039), baixa liquidez e a restrição para investidores qualificados, demandando assunção de riscos maiores e grande porte financeiro (investimentos acima de R$ 300 mil).

Títulos disponíveis no mercado

Ainda não conheço tanto desse mercado, mas sei que existem dois CRIs disponíveis. O primeiro deles é o emitido pelo Altere, com vencimento em 2013 (23/01) e rentabilidade de 6,5% a.a. + IGP-M. Outro CRI em negociação é emitido pelo Brazilian Securities, com vencimento para 2039 e rentabilidade de 7,00% a.a. + IGP-M.

Forma de pagamento

Esses títulos pagam uma espécie de cupons, assim como alguns títulos públicos, mas esses juros são acrescidos de uma parcela referente à amortização do principal. Assim, diferentemente dos títulos públicos, o montante principal já é “devolvido” juntamente com esses pagamentos. Outra diferença é a periodicidade. Enquanto os títulos públicos pagam cupons semestrais, os CRIs pagam cupons mensais (similarmente aos fundos imobiliários, que também são isentos de IR).

Onde comprar

Assim como os títulos públicos, para a compra de CRI (e demais títulos privados) é necessário estar cadastrado em alguma corretora de valores. Para saber se a sua corretora negocia esses títulos, basta entrar em contato com seu assessor de investimentos e fazer esse questionamento. Por ser cliente da XP Investimentos, sei que eles negociam CRIs.

Conclusão

Com uma rentabilidade dessas, fica difícil não gostar dos CRIs. Entretanto ele não é exclusivo para investidores qualificados “de graça”. Existem alguns riscos embutidos nessa aplicação, sendo portanto muito importante estudá-la com carinho e tirar todas as dúvidas antes de investir. Para saber mais sobre esses títulos, leiam a reportagem sobre CRIs e a expansão do mercado imobiliário.

Lembre-se que a rentabilidade é diretamente proporcional ao risco. Quanto maior a rentabilidade (qualquer que seja a aplicação), maior o risco. Por isso, sempre que virem por aí “investimentos” com rentabilidade garantida de 2% ou 3% ao mês, sem risco algum, desconfiem!

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  • fabio

    Ótimo artigo. Não sabia que o rendimento das CRI era elevado. Quais os riscos? Se o devedor ficar inadimplente, o que acontece?

  • http://www.valoresreais.com/ Guilherme

    Ótimo artigo!

    O maior risco que vejo é a restrição de liquidez, que é maior do que a existente para a negociação de cotas de fundos imobiliários. Além disso, a obrigação de carregar o papel até o vencimento e a possibilidade de a instituição não honrar com o compromisso do pagamento de juros também devem ser mensurados pelo investidor.

    Diante de tantos riscos, seria justo que o prêmio de risco fosse superior – o que de fato se confirma, com o capital sendo corrigido pelo IGP-M.

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

  • max

    Rafael,

    voce falou que os CRI pagam mensalmente somente os juros e que o principal corrigido pelo IGPM somente é devolvido no final, entretanto pesquisando sobre os CRI da Brazilian Securities recebi informações de que mensalmente seria paga alem dos juros uma cota de amortização , que para mim significa que mensalmente seria devolvida tambem uma parte de capital. Não entendi bem, voce teria como escalrecer o que seria esta amortização mensal ??

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Max, você está corretíssimo! Esses pagamentos englobam os juros e amortizações. Já fiz inclusive a correção no texto. Muito obrigado pela informação.

      Abraço e valeu pela participação!

  • http://www.financasinteligentes.com Finanças Inteligentes

    É um ótimo título para renda fixa o problema é, como você disse, voltado somente para investidors qualificados.
    Uma boa opção nesse caso seriam as próprias LCIs que muitas vezes apresentam retornos acima do CDI pois não é cobrado IR

    Abcs,

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Sem dúvida as LCIs são ótimas alternativas para quem não dispõe desse montante para investir em CRI.

      Abraço e valeu pela participação!

  • http://hcinvestimentos.wordpress.com/ Henrique Carvalho

    Excelente artigo Rafael!

    Parabéns pela qualidade e simplicidade do texto.

    Muito obrigado pelas valiosas informações!

    Abraços!

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Valeu, Henrique!

      Abração!

  • André

    Existe sim uma forma de investir em CRIs sem ser qualificado. Basta comprar na bolsa, via home broker mesmo, cotas do FI CSBC11. Veja aqui http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/ResumoFundoImobiliarioCodigo.aspx?Codigo=CSBC11&idioma=pt-br

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Excelente alternativa, André!

      Dei uma lida rápida e vi que é administrado pelo Credit Suisse e investe preponderantemente em CRIs.

      Abração e valeu pela dica!

      • Tompson

        Vc já investiu neste fundo Rafael? O que me diz sobre ele?

        • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

          Não, Tompson. Tudo que sei está no artigo e nos comentários.

          Abraço!

  • Mirian Leandro

    Pessoal, Boa tarde,

    Existem CRI´s no mercado com remuneração até de IGPM + 8 %, neste cenário de alta de juros é excelente para diversificar as aplicações, e ainda não ter a tributação de IR.

  • Tompson

    Rafael, vc conhece alguém que investe no fundo FI CSBC11?

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Tenho dois clientes que investem e o Henrique Carvalho, especialista em fundos imobiliários, falou bem sobre esse fundo.

      Dá uma lida nos comentários do artigo “Tipos de Fundos Imobiliários“.

      Abraço!

  • Mirian Leandro

    Prezados,

    Com a queda de juros, um boa opção para diversificar as aplicações é a CRI, que esta sendo muito procurada atualmente…..é possivel investir em séries senior´s que estão remunerando IGPM + 8,20%, liquido de I.R. os papéis variam por volta de R$ 300.000, ou pode se investir em FII Excellence que é um fundo imobiliário que compra de CRI´s, permitindo que investidores tenham mais uma opção para investir sem a tributação do I.R, a ultima rentabilidade foi de 1% e aplicação minima é de R$ 10.800,00.

    Link para aceso ao relatório FII Excellence – base outubro/11:
    http://www.bfre.com.br/brazilianmortgages/images/arquivos/fundos/relatorios/Fundo%20Excellence%20-%20informativo%20-%20outubro-PO%20(4).pdf

    Duvidas ???

    Mirian Leandro
    mirian.leandro@ourinvest.com.br

  • Deda_conti

    Oi, estou estudando sobre isso e ainda tenho algumas duvidas.. Como exatamente as Cias Securitizadoras conseguem obter lucro com essas CRIs?
    A Cia compra de um banco uma carteira, que contem dividas de varias pessoas com o banco, e transforma essa operação em uma CRI. O que seria essa operação de compra de carteira.. Depois dessa compra o que a Cia faz? Como ela ganha dinheiro?

    Obrigada!

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Atente-se ao fluxo 5 da figura colocada no artigo. Ela recebe diretamente o pagamento das pessoas que antes deviam ao banco e agora devem à securitizadora. Ela assume o papel de credor, que antes era do banco.

      Ela ganha dinheiro porque compra a carteira por um valor bem menor do que os devedores têm a pagar. E assume o risco da inadimplência.

      No final das contas, quem assume mesmo o risco da inadimplência são os investidores em CRI, pois se os devedores não pagarem, a securitizadora também não vai pagar os cupons aos investidores.

      Espero que tenha entendido :)

      Abraço e valeu pela participação!

    • Mirian Leandro

      Boa tarde, Deda,

      Conseguiu solucionar as duvidas que tinha???

      Se puder ajudar?

      Mirian Leandro
      mirian.leandro@ourinvestprivate.com.br

  • Vitormathiascmachado

    Alguem sabe informar se existe CRI com 100% do valor investido garantido pelo FGC ?

  • Eliaquim

    Tenho uma construtora e imobiliária, e pretendo vender terrenos em um loteamento e construir casas para financiar pela caixa, mas preciso de captar investidores, o que devo fazer?

  • http://twitter.com/netesutil JEANETE COSTIUC

    Será que vale a pena investir em Certificados de recebíveis imobiliários (CRI) do Iguatemi em lançamento no mercado?