Governo Infla a Bolha Imobiliária Mais Uma Vez

Após sofrer pressões do mercado imobiliário e financeiro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou o valor máximo dos imóveis que podem ser adquiridos através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Quando você financia um imóvel que se enquadra nos requisitos do SFH, pode contar com taxas de juros menores. Você também pode usar o saldo do seu próprio FGTS para amortizar a dívida.

Antes, o limite era de R$ 500 mil e agora passou para R$ 750 mil nos estados onde os imóveis estão muito caros (São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, além do Distrito Federal) e R$ 650 mil nos demais estados.

Em outras palavras, isto significa que mais pessoas terão condições de comprar imóveis mais caros pagando juros menores e usando os recursos do próprio FGTS.

Quais as possíveis consequências dessa mudança?

Na minha opinião, o preço dos imóveis que estavam na faixa limite de R$ 500 mil deve subir até o limite de R$ 750 mil.

A mudança servirá como um novo sopro que inflará ainda mais a bolha imobiliária.

Isto é bom para quem investe em imóveis e, no momento, possui imóveis à venda. E péssimo para quem planeja comprar um imóvel para morar.

Vamos dar uma olhada nos últimos “sopros” dados pelo governo para aumentar a bolha imobiliária brasileira.

Primeiro Sopro

Em 2009, os imóveis avaliados em até R$ 350 mil eram os únicos beneficiados, até que o governo resolveu mudar este patamar para R$ 500 mil.

A demanda cresceu e os preços cresceram também, alcançando este limite.

Segundo Sopro

Com imóveis tão caros, os 30 anos de financiamento não eram suficientes para produzir parcelas que coubessem no bolso da população.

A solução encontrada pelo governo foi aumentar o prazo dos financiamentos, passando de 30 para 35 anos. A demanda cresceu e os preços acompanharam.

Terceiro Sopro

Foi então que o governo resolveu baixar a taxa Selic, mexeu na rentabilidade da poupança (fonte de dinheiro barato para o crédito imobiliário) e, com isso, forçou a queda nas taxas de juros dos financiamentos através dos bancos públicos (Caixa e Banco do Brasil).

Isto aumentou – mais uma vez – a demanda e permitiu que o preço dos imóveis subisse ainda mais.

Quarto Sopro

A história deve se repetir com mais esta mudança.

Não adianta o governo facilitar o crédito para elevar a demanda por imóveis se não tomar medidas para elevar a oferta de imóveis.

O controle da oferta de imóveis no Brasil está nas mãos do mercado imobiliário que, por sua vez, é bastante centralizado, unido e organizado.

O governo faz a demanda crescer e o mercado segura a oferta. Naturalmente, quando a demanda é maior que a oferta, os preços sobem.

Muitas construtoras reduziram a quantidade de lançamentos em 2013. Para elas, não é vantajoso aumentar a oferta de imóveis, pois isto pode significar queda nos preços e nos lucros.

E não existe nada de errado nisso. O mercado está defendendo seus interesses econômicos.

O objetivo é maximizar lucros e gerar resultados para os acionistas e, para isso, aproveitam toda e qualquer ajuda do governo.

Já o objetivo do governo deveria ser o gerenciamento desses interesses com os interesses da sociedade, que possui um déficit habitacional de cerca de 5 milhões de imóveis.

Exemplos práticos

Conheço pequenos investidores que estão, neste momento, com imóveis à venda pedindo valores por volta de R$ 500 mil. Eles sabem que até este patamar encontrarão mais pessoas interessadas devido às facilidades de financiamento.

As próprias construtoras iniciam seus projetos levando em consideração esses limites de crédito. Elas preferem diminuir o tamanho dos imóveis e manter o preço máximo financiável (que agora foi elevado).

Existem muitas regiões onde imóveis com menos de 50 metros quadrados são vendidos por meio milhão de reais. Quem mora em Brasília, Rio de Janeiro ou São Paulo já deve ter visto alguns exemplos.

Já imóveis que custavam mais que o limite acabavam encalhando.

Para quem pretende investir em imóveis, é melhor comprar 2 imóveis de R$ 250 mil do que um único imóvel de R$ 500 mil. O mercado para imóveis mais populares é bem maior.

São poucas as pessoas interessadas em financiar imóveis fora do SFH, através da chamada “carteira hipotecária”.

Nesta modalidade, as taxas de juros são mais altas, o FGTS não pode ser utilizado e o preço limite do imóvel só depende da sua capacidade de pagamento.

Por essa razão, eu acredito que investidores, proprietários, imobiliárias e construtoras se sentirão mais à vontade para elevar os preços dos seus imóveis até o limite de R$ 650 mil (ou R$ 750 mil, a depender do estado).

E a família brasileira, por falta de educação financeira, continuará acreditando que só é possível comprar um imóvel através de financiamento e que o importante é o valor da parcela caber no orçamento.

Conclusão

Já deixei bem claro, em outro artigo, que financiamento imobiliário é um mau negócio.

Existe um mercado bilionário que se aproveita desta crença coletiva.

Existe um governo que deseja se reeleger em 2014 e, portanto, precisa manter as famílias felizes dentro de suas crenças.

Pretende financiar?

Se você pretende comprar um imóvel financiado, recomendo a leitura do artigo ‘Financiamento Imobiliário é um Mau Negócio‘.

Você certamente vai encarar o crédito imobiliário de uma forma diferente da maioria das pessoas.

Pretende investir?

Se quer ganhar dinheiro aproveitando as oportunidades que surgem no mercado imobiliário (com a constante ajuda do governo federal, diga-se de passagem), recomendo a leitura do artigo ‘10 Dicas para Investir em Imóveis‘.

Pretende comprar para morar?

Já se você planeja comprar seu primeiro imóvel e deseja evitar problemas e dores de cabeça, leia o artigo ‘Tudo que você precisa saber antes de comprar um imóvel‘.

Agora eu tenho uma pergunta para você…

Qual a sua opinião sobre o posicionamento do governo federal em relação ao mercado imobiliário?

Compartilhe sua opinião sobre este assunto.

Até a próxima!

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