Entenda a bolha imobiliária brasileira

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Entenda a bolha imobiliária brasileiraA bolha imobiliária brasileira existe. E vai estourar. Só não se sabe quando.

A conclusão que a maioria dos economistas chegou é que não há mais dúvida sobre a existência da bolha. A discussão agora é tentar prever quando ela vai estourar.

O objetivo deste artigo é explicar o que é uma bolha imobiliária e mostrar vários indícios de que existe no Brasil e está próxima de estourar.

O que é uma bolha imobiliária?

O mercado imobiliário, como – quase – todos os setores de nossa economia, é regulado pela Lei da Oferta e da Procura. Existem regulações estatais, mas nesse setor, em específico, elas são extremamente ineficientes.

Em momentos de crescimento econômico e facilidade de financiamento através de programas governamentais, é normal que a demanda seja maior que a oferta de imóveis e os preços subam.

Com a subida rápida dos preços, pessoas passam a considerar a compra de imóveis um bom investimento, tanto para revenda quanto para aluguel. Com isso, boa parte dos novos empreendimentos não são reservados para moradia, mas para investimento.

Dados de pesquisas junto aos corretores de imóveis apontam que esse índice, que já foi de menos de 20%, atualmente oscila entre 40 a 60% dos imóveis, dependendo do empreendimento.

Isso porque as próprias construtoras preferem que os investidores comprem, visto que eles geralmente pagam à vista, ao contrário dos que compram imóveis para residência e geralmente esperam de 30 a 60 dias para obter financiamento.

O aumento do índice de investidores provoca uma falsa sensação de falta de imóveis à venda no mercado, puxando os preços para cima. A sensação é amenizada pelo fato de que no Brasil realmente há um déficit habitacional histórico, especialmente nas grandes cidades.

Finalmente, em momentos de crise econômica ou insegurança em relação ao mercado imobiliário, essa bolha estoura.

O catalisador do estouro dessa bolha pode ser a falência de algum ente envolvido no processo imobiliário (seja no financiamento ou na construção de imóveis propriamente dita) ou o aumento geral da inadimplência a níveis insustentáveis.

Então, bancos e construtoras pedem ajuda aos governos, como tábuas de salvação.

A bolha imobiliária existe? Ela vai estourar?

Como já deixei claro no começo do artigo, ela não só existe como está próxima a estourar.

Vou apresentar todo o caminho para o estouro de uma bolha imobiliária e mostrar, item a item, porque a bolha brasileira não para de inflar.

1) Aumenta a procura por imóveis, e o preço sobe.

Não é necessário falar muito sobre esse ponto, mas como prometi embasar cada item, recomendo a leitura dessa matéria: Brasil vira 2º melhor mercado imobiliário.

2) Aumenta o número de investidores, que compram imóveis para alugar ou ganhar dinheiro.

A presença de investidores no mercado imobiliário aumenta a demanda, mas não para moradia, e sim para investimento. Isso aumenta o preço sem aumentar a quantidade de casas próprias.

Algumas pesquisas mostram a atratividade do mercado imobiliário brasileiro, como pode ser visto nesta matéria: Investidores em imóveis vêem Brasil como 2º mercado mais atraente.

3) Os preços começam a subir excessivamente, acima da capacidade de consumo das famílias.

Esse é outro item que não seria necessário uma fonte para reforçá-lo, já que todos nós sofremos no bolso com a alta dos preços.

Em 2010, a valorização imobiliária foi de 23,49%. Em 2011, esse percentual foi ainda maior: 27,82%.

Fonte: Brasil é 2º em ranking mundial de valorização imobiliária

4) O preço chega a um patamar insustentável, afastando potenciais compradores, que passam a considerar a hipótese de alugar imóveis.

Com o preço dos imóveis cada vez mais irreal, as pessoas deixam de comprar e passam a cogitar o aluguel. Até porque passa a valer mais a pena alugar do que comprar, financeiramente falando.

Por sinal, já discutimos bastante sobre esse tema no artigo “Comprar casa própria ou alugar imóvel?“.

5) Os preços dos aluguéis sobem, pois a demanda por imóveis do tipo aumenta.

Com tanta gente preferindo alugar do que comprar, o preço dos aluguéis disparam. Pesquisa recente mostrou que o preço do aluguel aumenta 13,6% em 2011 na cidade de São Paulo.

6) O preço dos imóveis começa a baixar como um todo, devido a diminuição da procura.

Ainda não alcançamos esse patamar, mas o preço em muitas cidades já começam a subir menos ou mesmo a estagnar. Já existem vários indicadores que mostram que a alta no preço dos imóveis novos desacelera em várias cidades.

Além disso, outra pesquisa revelou que investidores estão deixando o mercado e intenção de compra de imóveis diminui.

7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis, pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.

Esse é o ponto que ainda não atingimos e que não há previsão de ocorrer. Vale ressaltar que esse já é o último item para decretar o estouro da bolha. E já percorremos praticamente todo o caminho para isso.

Estamos em um dos momentos finais dese ciclo: o momento em que as pessoas deixam de comprar imóveis novos para ir atrás de casas de aluguel. É praticamente o último momento antes da bolha imobiliária efetivamente estourar nas regiões metropolitanas.

Conclusões e leituras complementares

O estouro da bolha não é um fato, mas está fortemente embasado. Certamente existem pessoas que discordam dessa teoria e espero sinceramente que estas deixem comentários no artigo, para provocar ótimas discussões.

Mas não se discute que os preços estão altíssimos, que não é mais o momento para comprar imóveis e também que o preço dos alugueis estão cada vez mais caros. Então, mesmo os descrentes, devem ter cuidado.

Por fim, recomendo dois textos simplesmente fantásticos sobre a bolha imobiliária, que foram as principais fontes para este artigo e são muito mais completos (e, por isso, mais longos): A Bolha ImobiliáriaA Bolha Imobiliária (Parte II).

Caso você esteja decidido a adquirir um imóvel, recomendo a leitura do Livro Negro dos Imóveis. Trata-se de um material bastante completo, prático e com linguagem de fácil compreensão. Visite o site do eBook.

Imagem: FreeDigitalPhotos.net

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  • http://twitter.com/tiagobahi Tiago BAHI

    Acabamos de comprar um apartamento. Construtora de Portugal, isolamento acústico, térmico, parede dupla, piso no apartamento todo, cozinha planejada, aquecedor a gás digital e torneiras com misturador, blá blá… com preços menores dos que comparados a outros construídos por brasileiros aqui em Curitiba! O que percebemos? Que o pessoal da Bascol não é tão tolo quando julgamos os portugueses nas piadinhas por aqui, afinal, ganhar menos aqui ainda é ganhar mais que lá, tá aí a compensação por mudar de mercado. No entanto, as construtoras locais e os construtores ‘independentes’ oferecem parcerias para donos de terrenos e acham que cobrar R$ 300.000 num imóvel que custa R$ 80.000 é interessante. Sistema Obra pelo Valor Real não é tão legal. Melhor uma opção: “Entregamos no prazo!”

    • Roberto Márcio

      Os portugueses sempre foram muitos inteligentes, inventores das padarias, e de comércio que envolve alimentação, e posteriormente moradias, como as antigas casas geminadas e ‘CORTIÇOS’, planejados da década de 50. (quarto,cozinha e banheiro).

  • Edmundo_Fontela

    Outro aspecto interessante de observar para notar que essa inflexão do mercado virá, é que se mantidos a quantidade de novos empreendimentos e o crescimento da população conforme indicam as curvas estatísticas das últimas 3 décadas o déficit habitacional do Brasil deve zerar entre 2016 e 2019. E nesse ponto vai se reduzir as procuras tanto por compra, quanto por aluguel de imóveis.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      O problema é que a quantidade de imóveis na mão de investidores é muito grande. E se os preços pararem de subir, esses serão os primeiros a serem vendidos. E pode ser que essa oferta não acompanhe a demanda.

      No final das contas, é esperar para ver.

      Abraço e valeu pela participação!

      • http://www.facebook.com/people/Charles-Silva/100001557377047 Charles Silva

        Rafael, o que vc acha desse texto sobre Bolha Imobiliária?
        http://screencast.com/t/Gn3SqzJOgw7

        Acabei de receber por e-mail. Tirei um printscreen (enviei para o Screencast utilizando o Jing), pois é uma imagem e não texto e resolvi contribuir aqui para provocar mais discussões.

        Segundo o Felipe Cravo (me parece que o texto não é dele) não existe bolha imobiliária.

        Importante dizer, eu não tenho ainda uma opinião formada, pois não tenho lido bastante sobre o assunto para falar com convicção se tem ou não tem uma bolha.

        Está certo que afirmações até agora são suposições já que o fato de existir ou não dependeder de variáveis que ninguém pode controlar. Logo eu posso refazer a minha afirmação de que eu ainda não estou pronto para fazer a minha suposição =D

        • http://www.facebook.com/people/Charles-Silva/100001557377047 Charles Silva

          O texto foi escrito por Ricardo Amorim.
          O cara parece saber o que fala!
          http://www.ricamconsultoria.com.br/index.php
          :-)

        • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

          O texto é bacana e a opinião dele é fundamentada. Se ele estiver correto e os preços pararem de subir ou até sofrerem pequenas correções durante os próximos anos, é possível que a bolha desinfle.

          Abraço!

        • Ricardo Almeida

          TEXTO INTERESSANTE. MEREÇE SER LIDO COM A DEVIDA ATENÇÃO.

          SOU DE BRASÍLIA E MORO NA CIDADE DE ÁGUAS CLARAS, CONSIDERADA, ESTA CIDADE, UM DOS MAIORES CANTEIROS DE OBRAS DO BRASIL

          O QUE TENHO CONSTATADO EM RELAÇÃO AOS IMOVÉIS AQUI NEGOCIADOS É QUE JÁ EXISTE UMA FORTE RETRAÇÃO DOS PREÇOS, MAIS NOTADAMENTE NO MERCADO SECUNDÁRIO, OU SEJA, IMÓVEIS PRONTOS E JÁ DEVIDAMENTE ESCRITURADOS QUE SÃO NEGOCIADOSM ESTÃO CAINDO DE PREÇO.

          TENHO OBSERVADO, PAOR OUTRO LADO, QUE EM VÁRIOS PROJETOS DE NOVOS LANÇAMENTOS, ALGUMAS PESSOAS TEM DEVOLVIDO O IMÓVEL ADQUIRIDO, APÓS ALGUNS MESES DE PAGAMENTO, SOLICITANDO A DEVOLUÇÃO DO PREÇO, ATÉ ENTÃO PAGO À INCORPORADORA OU EMPREITEIRA, SEM QUALQUER CORRREÇÃO DE VALOR OU ACRÉSCIMO, BASEADO EM FARTA JURISPRUNDÊNCIA PREVISTA EM NOVA LEGISAÇÃO CIVIL PÁTRIA.

          NESSA LINHA, SABE-SE QUE, A MANUTENÇÃO DE UM IMOVÉL FECHADO É CARA, AINDA MAIS SE CONSIDERARMOS A PROGRESSIVIDADE ANUAL DO IPTU, INSTRUMENTO, ESSE (PROGRESSIVIDADE A MAIOR) CONSTITUIDO EXATAMENTE PARA SE EVITAR A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA. QUANTO MAIS TEMPO SE PASSAR SEM NEGOCIÁ-LO, MAS CARO FICARÁ PARA O EMPREENDEDOR QUE AGUARDA, NO TEMPO, A SUA EFETIVA VALORIZAÇÃO.

        • Ricardo Almeida

          TEXTO INTERESSANTE. MEREÇE SER LIDO COM A DEVIDA ATENÇÃO.

          SOU DE BRASÍLIA E MORO NA CIDADE DE ÁGUAS CLARAS, CONSIDERADA, ESTA CIDADE, UM DOS MAIORES CANTEIROS DE OBRAS DO BRASIL

          O QUE TENHO CONSTATADO EM RELAÇÃO AOS IMOVÉIS AQUI NEGOCIADOS É QUE JÁ EXISTE UMA FORTE RETRAÇÃO DOS PREÇOS, MAIS NOTADAMENTE NO MERCADO SECUNDÁRIO, OU SEJA, IMÓVEIS PRONTOS E JÁ DEVIDAMENTE ESCRITURADOS QUE SÃO NEGOCIADOSM ESTÃO CAINDO DE PREÇO.

          TENHO OBSERVADO, PAOR OUTRO LADO, QUE EM VÁRIOS PROJETOS DE NOVOS LANÇAMENTOS, ALGUMAS PESSOAS TEM DEVOLVIDO O IMÓVEL ADQUIRIDO, APÓS ALGUNS MESES DE PAGAMENTO, SOLICITANDO A DEVOLUÇÃO DO PREÇO, ATÉ ENTÃO PAGO À INCORPORADORA OU EMPREITEIRA, SEM QUALQUER CORRREÇÃO DE VALOR OU ACRÉSCIMO, BASEADO EM FARTA JURISPRUNDÊNCIA PREVISTA EM NOVA LEGISAÇÃO CIVIL PÁTRIA.

          NESSA LINHA, SABE-SE QUE, A MANUTENÇÃO DE UM IMOVÉL FECHADO É CARA, AINDA MAIS SE CONSIDERARMOS A PROGRESSIVIDADE ANUAL DO IPTU, INSTRUMENTO, ESSE (PROGRESSIVIDADE A MAIOR) CONSTITUIDO EXATAMENTE PARA SE EVITAR A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA. QUANTO MAIS TEMPO SE PASSAR SEM NEGOCIÁ-LO, MAS CARO FICARÁ PARA O EMPREENDEDOR QUE AGUARDA, NO TEMPO, A SUA EFETIVA VALORIZAÇÃO.

    • Renato Farias Neto

      Caro Edmundo, gostaria de saber de onde vc tirou os dados para seus cálculos, já que o deficit que era de 6,8 milhoes de moradias ainda sequer foi abalado… e deve ter aumentado.

      • Edmundo_Fontela

        Esse prognóstico eu vi num estudo de mercado do banco do brasil quando ele resolveu intensificar a atuação nessa área, o resultado já na época foi bastante surpreendente por contrariar a impressão geral, mas considerei esse trabalho muito bem feito.

        • Renato Farias Neto

          Pois os dados não conferem. Até 2050 a expectativa é de que o deficit habitacional brasileiro chegue a 20 milhoes de moradias. (Atualmente é de 6.8 milhoes) Isso se a média de novas famílias no mercado continue a ser de 300.000 novas famílias/ano. O mercado mal consegue entregar 250.000 novas moradias/ano. Portanto, os dados do BB estão muito furados.

      • Edmundo_Fontela

        O que leva a esse prognóstico, é ao mesmo tempo que o mercado de construção de moradias para todos os nichos, cresceu muito, a população cresce cada vez mais devagar, e esses dois processos tem se intensificado no tempo, por isso a previsão do fim do deficit é tão pra já em no máximo mais 7 anos, o que é bem pouco em vista dos prazos de financiamento.

      • Atalantes662

        Nós temos deficit de alimentação tambem. Isso não significa que então podemos cobrar 100 reais num sanduiche.

      • Marcio Js

        Renato, você acredita que esse déficit será suprido entregando essas moradias nas grandes metrópoles?
        Ou estamos cogitando também que essas 250mil/300mil moradias para suprir o déficit sejam entregues em regiões perimetrais, ou mais afastadas?
        Se cogitarmos que para atender esse déficit, os empreendimentos populares continuem ganhando força. Temos que pensar que os preços das capitais andem em ritmos diferentes do que é ofertado pela demanda.
        E infelizmente não temos como negar, que não é porque temos déficit de “comida” que temos o Kg do feijão custando R$ 200,00 / R$ 300,00 reais.

      • http://www.facebook.com/fernando.castillomolina.9 Fernando Castillo Molina

        Olá Renato. Peço licença para palpitar. Queria lembrar que a maior parte deste deficit de 6,8 milhões ocorre no segmento de casas populares, onde não há bolha (aliás, não há nem oferta). O segmento que tem preços mais distorcidos é o de imóveis para classe média e média alta. Apesar de não ter estudos em mãos, pra todo lado que eu olho tem prédio sendo erguido para as classes B e C, por isso acredito que neste segmento, a continuar este ritmo, o deficit deve ser zerado rapidamente. Já o deficit no segmento popular vai continuar alto, pois praticamente só o governo investe neste segmento e investe pouco (frente ao tamanho do deficit). Ou seja, os pobres ainda vão demorar pra ter seu teto, com certeza. Abraço!

    • Iraqitan Inácio

      Concordo com você e digo que gradativamente os preços tende a estacionar e até mesmo diminuir. /Desta forma irá ser viável para as pessoas que deixam de comprar, e são muitas, por conta dos valores abusivos.

    • marcelo

      O déficit habitacional nunca zera em lugar nenhum no mundo…os preços praticados estão altos,,muita pessoas perderam o poder de compra..então a inflação continua agir e os salários nunca acompanham esse rítmo…

    • Abel

      Oi Edmundo! Data vênia, (já que tá na moda), as últimas estatísticas é o mesmo que um farol virado para trás. Sabemos ainda que os investidores já estão recuando, ao contrário do crescimento populacional. Ainda, temos o perfil do brasileiro, que prefere pagar aluguel de imóvel, que pagar aluguel de dinheiro para compra ou construção.

      • Samuel

        Abel
        Pensando bem, com o preço dos imóveis altíssimos, a localidade dos imóveis do Minha Casa Minha díVida bem afastado, a baixa qualidade dos imóveis (alguns até parecem que foram feito de “LEGOS”), … é melhor pagar aluguel. Sem contar que aqui em Cascavel algumas casas são tão mal divididas que você quando entra até dá vontade de chorar. Algumas construtoras estão colocando material de qualidade duvidosa e já imaginou com um financiamento de 30 anos e a durabilidade menor? Sem contar que no aluguel se a coisa apertar você cai fora e no financiamento você também cai fora, mas com uma frustração enorme.
        Com estas casas ruins do Minha Casa Minha DíVida tem que pensar muito e pesquisar bastante pois logo logo teremos casas sobrando. O brasileiro não pensa muito e por isso vemos casas que não valem 90mil sendo vendidas por mais de 130mil. O mesmo se diz com a bolha de veículos, um novo saindo da concessionária já perde 20% do valor, compra se hoje por 100 e vende-se amanhã por 80. Por isso que carro usado é melhor.
        Eu ainda não achei a casa decente, mas já recebi uma proposta de uma redução boa em uma casa de 120 para 100mil, mas mesmo assim percebi que ela não vale este preço.

        • Tia_Serena

          Uma diferença importante entre aluguel e prestação é que o aluguel é reajustado para CIMA todo ano, e recalculado a cada 30 meses para se estiver muito defasado com os preços de mercado. Já as prestações agora, pela nova tabela, vão DIMINUINDO todo mes, apesar da inflação.
          Um estudio comprado em 2008 por 40000, tinha na época uma prestação de R$350 e um aluguel no mesmo valor. Hoje, 4 anos depois, a prestação está valendo R$320, enquanto que o aluguel está em R$ 750.
          Quem vc acha que vai conseguir “economizar a diferença entre o aluguel e a prestação”? Quem comprou, ou quem está alugando?
          Considerando que muitas pessoas tem um plano de carreira, e o salário delas aumenta com o tempo, a porcentagem que a prestação representa no aluguel vai diminuindo.
          Pasados uns 5 a 10 anos é possivel vender o primeiro imóvel e dar entrada num apartamento maior, com uma prestação maior.
          Vc diz q quem está no aluguel “pode sair” se o aluguel ficar alto. Sair para onde? Para a garagem do sogro? Um puxadinho no quintal dos pais? Quartinho da empregada?

          • Ricardo Almeida

            DISCORDO FRONTALMENTE.TENHO IMÓVEIS LOCADOS QUE, SE VIESSE A REAJUSTAR O PREÇO DO ALUGUEIS, DE ACORDO COM A LEI, PERDERIA O LOCATÁRIO, EXTAMENTE EM CONSIDERAÇÃO A OUTROS PREÇOS OFERTADOS NO MERCADO. ASSIM, FUI OBRIGADO A MANTER, EM DIVERSOS CASOS, O VALOR ANUAL ANTERIOR.

  • Mauricio A.

    De fato o Brasil tem vários ingredientes que apontam para uma bolha, contudo o setor imobiliário só responde por 5,7% do PIB ou seja por mais que isso seja uma bolha seus danos seriam remotos.

  • Mauricio A.

    De fato o Brasil tem vários ingredientes que apontam para uma bolha, contudo o setor imobiliário só responde por 5,7% do PIB ou seja por mais que isso seja uma bolha seus danos seriam remotos.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      O problema não é quanto o setor responde pelo PIB, mas quantas pessoas estão comprometidas com financiamentos imobiliários. Obviamente a “bomba” vai estourar no lado mais fraco. E é aí onde isso pode pesar.

      Abraço!

      • Marco Túlio

        A construção civil é um dos pilares da economia, ele movimenta uma rede de externalidades que a fazem fundamental nas políticas de manutenção da saúde macroeconomica, portanto, ainda que em números represente pouco, uma oscilação neste setor pode significar momentos turbulentos em outros como siderurgia, transportes… Ou seja, se nada mudar e a tal bolha estourar, é recessão a vista!!!

      • Augusto Entringer

        Com toda a certeza. Até mesmo pegando carona no comentário do Marco Túlio, é óbvio que a Construção Civil é um dos pilares mais importantes da economia de qualquer país. Nada acontece em lugar nenhum, sem que a construção civil se manifeste. Se construírem uma grande fábrica em Rondônia, a construção civil terá que chegar à cidade para criar infraestrutura. Os empregos indiretos que estão ligados a este setor, são muito delicados e certamente, QUANDO a bolha estourar, a coisa vai ficar feia. Quanto mais se considerarmos que o Brasil é o país da corrupção, ou seja, o buraco é mais embaixo!

  • Amauri Vasconcellos

    Meu caro, tenho a mesma sensação e pensamento que você em relação ao mercado imobiliário. Outro dia fui expor esta opinião a um cliente que é corretor e quase apanhei! rsrrs. Meu imóvel está estagnado: 2 anos valendo a mesma coisa. Acredito que já seja um reflexo da bolha. Grande abraço!

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Valeu, Amauri.

      Abraço e valeu pela participação!

    • Fabricio Leal88

      Também penso assim, só um detalhe: se o valor dos imóveis cresce disparadamente enquanto a renda familiar permanece a mesma, certamente vai aumentar a inadimplência e a bolha estoura! Imóveis são financiados por um determinado valor hoje, mas amanhã ele vale muito mais e a mesma família que comprou hoje, amanhã não consegue comprar o mesmo imóvel!

  • Edmundo_Fontela

    Concordo Maurício, os efeitos na economia não tendem a ser tão desastrosos como foram nos Estados Unidos e Europa. Será ruim para que tiver comprado os imóveis na alta. E pode piorar um pouco se houver uma onda de indimplência nos financiamentos. Mas como o mercado interno de hipotecas é muito incipiente, o efeito nem se aproximará dos de 2008.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Isso mesmo. Foi o que comentei ao Maurício.

      Abraço!

  • Mauricio A.

    1) Correta
    2) Não existem dados sobre isso, algumas pesquisas apontam para intenções e perspectivas, não que isso tenha se concretizado
    3) O preço de fato subiu contudo pode ter sido apenas uma correção dos últimos anos e a partir de agora ter um crescimento menor.
    4) Insustentável ? Bem isso pode ser um fenômeno regional no MT por exemplo a disparidade ainda não é a mesma de Brasília ou de certos bairros em SP.
    5) Como a questão 4 isso é um fenômeno regional.
    6) Correto, contudo pode ser apenas a correção, nenhum alarme precisa ser ligado.
    7) Bem isso ainda n ocorreu.

    Conclusão: É pouco provável que estejamos numa bolha imobiliária, e se estivermos? Bem nossa bolha só representa 5,7% do PIB o que não causara grandes danos.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Não confunda o tamanho do mercado em relação ao PIB com a quantidade de pessoas afetadas por ele. As pessoas estão pagando prestações maiores em prazos maiores por imóveis que podem não valer a mesma coisa no futuro.

      Abraço!

      • Mauricio A.

        Eu não estou confundido, só estou mostrando que a sua defesa sobre uma possível bolha é falha:

        1) não existem dados sobre o aumento de pessoas que compram imóveis para especular, o link postado pelo Sr. http://www.bbc.co.uk/portuguese/reporterbbc/story/2009/01/090113_pesquisainvestimentoimoveisrw.shtml só mostra expectativa e desejo, isso não prova que algo se concretizou.

        2) O preço dos imóveis no Brasil por muito tempo mantiveram-se estagnados, por nenhum segundo o Sr. Pensou que isso pode vir a ser apenas uma correção?

        3) O preço dos imóveis não esta “Insustentável” nosso metro quadrado ainda é barato em comparação com os outros países no mundo, podemos ter 3 exceções ( SP, RJ e DF ) Contudo os três ainda estão relativamente barato em comparação com o mercado mundial.

        4) A queda nos preços pode ser o fim da correção, e a partir de tal momento os imóveis tendem a subir de maneira mais controlada.

        Por fim tenho uma pergunta, qual pais teve uma bolha imobiliária com o setor de construção representando menos de 40% do PIB?

        Isso porque não pretendo entrar na parte jurídica, ja que esta não é sua área de atuação.

        • Mauricio A.

          “4) A queda nos preços pode ser o fim da correção, e a partir de tal momento os imóveis tendem a subir de maneira mais controlada.”

          Desculpe, a queda nos preços pode ser a correção, não o fim da mesma.

        • Renato Farias Neto

          É isso aí Maurício. Bolha? Um traque no máximo.

        • Marcelo

          3) ta mal hein meu amigo?! comparado com que pais que o metro quadrado esta barato?? com new york, tokio ou oslo???

        • Marcela

          Comparado, isoladamente, a outros paises, o nosso metro quadrado ainda está barato, MAS se compararmos a nossa renda E a nossa carga tributária… o quadro fica bem feio…

        • Dj Rodrigues

          Ae Maurício A., vc é corretor?

          kkkk

        • Seufel

          Mauricio… Nenhum mercado cresce 150% em 3 anos e se mantém alavancado. Os investidores vieram aqui, criaram essa bagunça no setor, deram de comer durante quase 3 anos aos corretores e se mandaram. A bucha ta na mão das sardinhas. Entendo que seja corretor, mas deve concordar que ajuate só acontece quando se ajusta também a renda, e no nosso caso ta meio furado esse papo. O que seguraria o preço dos imóveis tão altos??

        • Edbolha

          O Maurício é corretor!

        • Convidado

          Amigão, faça uma busca rápida na “Folha” e vai encontrar pesquisas estimando entre 60 e 80% da demanda como “investidores”.

    • Anders

      Não é regional, pois aqui no sudeste em qualquer cidade pequena não é possível encontrar terrenos em bairros ruins por menos de R$80000,00. Provavelmente em lugares mais afastados do centro econômico do país, isto ainda não esteja ocorrendo, mais há indícios de que em breve a bolha infle.

      • Rctf

        Endosso. Aqui em Barretos, terrenos que até 5 anos atrás custavam entre 12 e 15 mil, não saem por menos de 50 mil (e isso nos arrabaldes).

      • André Marcos

        Aqui na minha cidade, tem terrenos sem escritura ainda (que vão ser liberados em breve) por R$50mil
        Obvio que é cerca de 10Kms do centro… E minha cidade é cara, ou acho que sou eu que me informo pouco sobre as outras…

    • Francisco

      Não é regional. Aqui em Fortaleza, meu cunhado comprou uma casa, para moradia, por R$ 85.000 em 2009. Em 2011, ele a vendeu por uns R$ 140.000… rsrs

  • Flavia

    Posso dizer que os preços dos imóveis em Belo Horizonte estão em níveis surreais.

    • Bfporto

      Rio de janeiro nem se fala. terrenos em cidade do interior onde existem dinheiro da Petrobras rolando como Itaborai e Rio bonito…terrenos pequenos por 180.000..rs

  • Bernardo

    Excelente artigo Rafael! Concordo com voce e se me permite ainda complemento dizendo que um dos fatores que também contribui e muito para a bolha é o “minha casa minha vida” do PT, que gerou inflação falsa no preço dos imóveis da classe baixa que refletiu no preço dos imóveis da classe média e alta, sendo que a maioria destes imóveis foi comprada via financiamento e como a inadimplência está cada vez mais elevada os bancos já estão confiscando boa parte destes imóveis (veja os leilões da CEF) levando a queda de preços…

    • Nélio Oliveira

      Vish… misturou alhos com bugalhos, e NENHUM deles é correto…

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Bernardo,

      Os incentivos do Governo Federal, através de programas como o “Minha Casa, Minha Vida”, favoreceram muito às classes mais baixas. Mas geraram um efeito colateral sério no mercado: o aumento da especulação. E a especulação imobiliária, aliada aos altos juros praticados pelos bancos, fizeram com que o financiamento imobiliário fosse dividido entre dois tipos de imóveis: os imóveis de “baixa renda”, financiados com subsídio do “Minha Casa, Minha Vida”, e os imóveis de “alta renda”, feitos para uma faixa salarial acima de dez salários mínimos ao mês.

      No entanto, construtoras e incorporadoras utilizaram-se desse expediente para “planejar” as cidades, revendendo imóveis com preços aplicáveis aos “Minha Casa, Minha Vida” apenas nas regiões periféricas das cidades e inflacionando os demais imóveis a preços inacessíveis para a maioria. Os mais prejudicados com isso são a classe média, com renda familiar entre 8 e 15 salários mínimos, que são o grande “alvo” desse mercado especulativo de imóveis.

      Fonte: http://leorossatto.wordpress.com/2012/01/09/a-bolha-imobiliaria/

    • André Marcos

      Tem isso tambem!? Leilão de imóveis confiscados pelos bancos…
      Me gusta como diria o meme!!!
      Seria interessante comprar esses lotes/imóveis por leilão!?

  • Luiz

    Caro Rafael;

    Compreendo a sua preocupação (e tb a minha) porém acredito que os fatos relacionados acima, merecem um olhar + atento em relação a alguns números.

    Devemos lembrar tb que o setor de Crédido Habitacional Brasileiro é um dos + avançados do mundo (muito diferente do que aconteceu nos EUA aonde uma pessoa que conseguiu financiamento de US$ 250mil não tinha US$ 150 para pagar a mudança).

    Apesar de perceber que vc já decretou o fato:

    “A bolha imobiliária brasileira existe. E vai estourar. Só não se sabe quando”

    e

    “A conclusão que a maioria dos economistas chegou é que não há mais dúvida sobre a existência da bolha. A discussão agora é tentar prever quando ela vai estourar.”

    gostaria de que mostrasse as fontes, pois não é isso que tenho lido (e não foram em poucos lugares e de pessoas renomadas).

    Uma coisa que precisa ser compreendida é a de que o que está acontecendo no Brasil hj, é o que ocorreu com EUA na década de 50. (aumento da Renda, Crédito ainda em níveis muito baixo, déficit de moradia muito grande).

    Conforme vc citou em outro site, creio que o BIS está equivocado.

    http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,analistas-rebatem-o-bis-e-dizem-que-nao-ha-risco-de-bolha-imobiliaria-,117135,0.htm

    “De acordo com Amarylis Romano, sócia da Tendências, o que caracteriza uma bolha imobiliária é a “valorização excessiva de propriedades motivada por compra especulativa”. Segundo ela, esse não é o caso do Brasil. “Há um déficit no número de residências no País muito grande, que varia de 4,5 milhões a 7,5 milhões de residências. Portanto, há uma demanda vigorosa de imóveis para moradia, o que não significa especulação”, destacou.

    Amarylis aponta também que no Brasil o volume de crédito concedido para o setor habitacional, como proporção do Produto Interno Bruto (PIB), é muito baixo, pois está em 5%, enquanto chega a 11% no México, 19% no Chile, 81% nos EUA e 106% na Holanda. “Há um espaço grande para expansão de financiamentos para esse segmento produtivo sem provocar nenhuma dificuldade para o sistema financeiro nacional”, afirmou.”

    Para Rafael Bistafa, economista da Rosenberg, a vigorosa expansão dos preços dos imóveis ocorrida nos últimos anos nas principais capitais do País, como São Paulo e Rio de Janeiro, faz parte de um processo de melhora das condições macroeconômicas do País propiciada por crescimento do PIB, inflação sob controle, baixo desemprego e aumento substancial da renda da população.

    “Contudo, tudo isso ocorre porque há uma carência por imóveis muito grande no Brasil. Pode até haver algum movimento pontual de especulação por algumas pessoas, que compram imóveis como forma de investimento ou proteção de patrimônio, mas isso não chega a indicar que há uma bolha de imóveis no Brasil”, afirmou.”

    Trecho de Entrevista com Pérsio Arida
    IMÓVEIS*
    O volume de crédito no Chile equivale a 85% do PIB enquanto no Brasil não
    chega a 50%. É importante notar que a maior parte desse crédito é de curto
    prazo. O crédito imobiliário mostra isso. Era de 0,5% do PIB no início do
    Plano Real e agora está em torno de 4,5%. No Chile, o crédito imobiliário
    chega a 20%. Isso gera a possibilidade de estruturação de produtos
    financeiros ligados ao mercado imobiliário. Foi por isso que o BTG Pactual
    comprou a Brazilian Finance & Real Estate.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Não há fontes concretas para confirmar a existência da bolha, até porque – como disse no final – isso não é um fato. É apenas uma opinião pessoal minha, já compartilhada por vários analistas desse mercado.

      Existem vários indícios dessa bolha e me apóio neles. Mas é apenas minha humilde opinião :)

      Abraço!

      • Marioberoli

        Se é bolha ou não, se vai estourar ou não vai, eu não sei, mas os preços dos imóveis no Brasil estão mais altos do que na Europa e Estados Unidos, e a renda per capita brasileira representa uns 30% da renda per capita dos países citados ( mesmo em crise ). Logo, estamos vivendo uma situação realmente sulreal e insustentável… Só não vê quem não quer, ou prefere acreditar em PapaiNoel.

    • Bruno Poltronieri

      Parabens pelo comentario Luiz, concordo totalmente com sua explanacao.
      Nossa situacao e bem diferente casos recentes vistos em outros paises.

    • Bruno Poltronieri

      Parabens pelo comentario Luiz, concordo totalmente com sua explanacao.
      Nossa situacao e bem diferente casos recentes vistos em outros paises.

    • Felipe

      Luiz, complementando seu pensamento, incluiria: O sistema bancário brasileiro é tido como um dos mais sólidos do mundo. Devido a uma forte fiscalização por parte do Banco Central do Brasil, nossos bancos já cumpriam, desde antes da crise de 2008, medidas de controle de riscos mais rigorosas que as impostas pelo acordo de Basileia. Aqui, não existiu (e não existe) as invenções bancárias de vendas de títulos podres a investidores como se fossem de baixo risco – apoiadas pelas renomadas agências de classificação de risco.
      É realmente assustador a alta dos preços dos imóveis em todo o Brasil. Sem dúvida há muita especulação imobiliária, trazendo, inclusive, muitos problemas sociais (como a remoção de famílias de baixa renda para a periferia dos grandes centros). E uma queda abrupta da atividade do setor da construção civil realmente traria sérias implicações nas taxas de desemprego (atualmente em baixos patamares: 5,3%). Porém, acredito que a queda de atividade nesse setor não será tão abrupta, se continuarmos com a mesma firmeza de medidas acertadas pelo Banco Central (muitas vezes contrariando a visão unânime do mercado financeiro, como foi o caso do início da baixa dos juros básicos em outubro de 2011 quando a inflação já se encontrava quase no topo da meta).
      É certo que não há como prever o futuro. Mas, baseando-se na atual política econômica brasileira e seu sólido sistema bancário (rigorosamente fiscalizado) acredito que temos além de uma especulação imobiliária uma especulação de estouro de bolha imobiliária.

  • Daniel
    • TG Brasil

      Ricardo Amorim..

      Ricardo Amorim é garoto propaganda da Cyrela, quer que ele de um tiro no seu proprio pé?? Acima de tudo ele vai defender seu ganha pão!

      Com diz um colega meu: É como encontrar uma vaca na rua, com os seguintes dizeres: – Coma Frango!

      • Amauri Vasconcellos

        Verdade!

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Daniel,

      A conclusão dele é interessante: “O mais provável, são altas mais modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.”

      Ele sugere que é possível que a bolha não estoure, mas que os preços fiquem estagnados durante um tempo ou até que caiam um pouco para retomar a realidade. E isso realmente é uma possibilidade.

      Abraço e valeu pela participação!

    • Aguiar

      Como ele mesmo diz: “Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais.”

      Quer dizer então quem seguiu a análise dele de lá pra cá vem todo esse tempo deixando de ganhar dinheiro?
      Análise Econômica tb é Timing.

  • http://tetzner.wordpress.com/ Tetzner

    Eu escuto essa da bolha há mais de 5 anos e não vejo ainda condições suficientes para que realmente tenhamos uma ameaça no horizonte. Mas vamos continuar esperando, quem sabe um dia ela chega :)
    Tetzner.wordpress.com

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Pois é. É esperar para ver. E deixar um bom dinheiro poupado para aproveitá-la :)

      Abraço!

      • Rctf

        E também deixar uma porta arreganhada para sair correndinho se a coisa virar. O melhor mesmo é montar um stop gain e um stop loss e ficar de olhos bem abertos.

  • Rafael Balbi Neto

    Rafael, ótimo artigo. O mercado na Grande Vitória está indo neste caminho. No centro de Domingos Martins as coisas não são diferentes.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Valeu, Rafael.

      Abraço!

  • Henrique

    O mercado imobiliário se tornou excessivamente especulativo, e tudo que é especulativo uma hora satura. Não sei se propriamente dito uma bolha, porém a alta nos preços dos imóveis chegou a um patamar absurdo e só vai parar de subir se houver uma cautela por parte dos compradores, sejam investidores ou não. Lei de mercado é assim mesmo, demanda acima da média, inflaciona. Especuladores fazem a festa.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Exatamente isso, Henrique. Quem comprar agora estará pagando muito caro. É esperar para ver.

      Abraço!

    • Amauri Vasconcellos

      É o que eu digo, não é a hora de comprar. Jovens que se aconselham comigo, os oriento a morar de aluguel e poupar esperando a reação do mercado a tanta especulação. Cada um defende seu “lado” ou ponto de vista, mas o pior cego é aquele que não quer enxergar. Em menor proporção, diria, do que nos EUA, mas a bolha é inevitável. Não tem como fugir. Parabéns Henrique a sua colocação, a mais sensata que vi aqui (antes que alguém me critique, sou INVESTIDOR IMOBILIÁRIO, dentre outras coisas e estou extremamente preocupado com isso.

  • Gleison Gomes

    Há quem diga que o principal problema brasileiro é a venda de imóveis na planta, com várias manobras das contrutoras, etc, etc…

    Sugiro entrarem no site http://www.bolhaimobiliaria.com e ver os comentários. Acho que eles são “catastróficos” demais, mas há alguns mais sensatos.

  • Daniel Hernandes

    Prezado Senhor
    Gostei muito do seu comentário a respeito da bolha , porém existe um fator que considero importante nesta análise , como por exemplo , o ingresso de pelo menos 80.000 servidores concursados só no ano de 2012 só em Brasília ., um abraço.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Daniel,

      Brasília é um caso a parte, pois a forma como foi planejada limitou demais a oferta. Existem áreas reservadas que atualmente não tem permissão para construir e que podem ser liberadas, como aconteceu com o sudoeste.

      Nesse caso, a situação de Brasília pode ser diferente do restante do país.

      Abraço!

  • Thiago Escodino

    lendo os comentários vi que foi dito sobre a questão ser regional e não nacional… tendo em vista que um professor ou PM no DF (onde resido) pode ganhar até 5x mais que em outros estados acho que os preços dos imóveis também seguem essa margem. Disseram também que não causará grande impacto na economia, pois o PIB equivale a 5,7 mas vejam que o artigo deixa bem claro (no penúltimo parágrafo ) que o investimento em imóveis não é MAIS tão atrativo e não sobre impactos na economia. Para finalizar, vi numa revista da wimoveis que nos últimos 10 anos o preço de um apartamento no centro aqui de Brasília subiu 440%.

  • Miriam_leandro

    Quantos % do pib o Brasil tem em crédito imobiliário? O Brasil ficou quanto tem com os preços dos imóveis estagnados? É obvio saber que os preços se estabilizariam…

    Acredito que não tem fundamento…

  • Victor Hugo

    Só sei que estou pobre e tó suando pra comprar um imóvel financiado, tomara que eu consiga pelo menos pagar e que ele não desvalorize tanto no futuro, pois eu tb acho que é só questão de tempo pra bolha estourar, mas prefiro pagar 1200 de prestação do que 1000 reais de aluguel, pois onde moro a especulação imobiliária é acima da média muita coisa!!!

  • Márcio M. S.

    Nossa, esse blog perdeu todo meu respeito, agora faz parte da seita da bolha, que não possui nenhuma comprovação ou indício!!!

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Indício, há. Comprovação, não. Por isso que a hipótese não pode ser descartada. Daqui a alguns anos saberemos que tinha a razão.

      Abraço!

  • Aldo Gomes

    Recife – Meu apartamento que há um ano estava no valor de $ 120.000,00 hoje está avaliado a $ 240.000,00 e não faltam compradores.
    Gravatá -PE – Comprei um terreno, há 10 anos como investimento, no valor de $ 15.000,00. Hoje tenho propostas de $180.000,00 e se eu vender não consigo comprar outro nos mesmos padrões. Na minha opinião a especulação anda muito forte e ditando às regras e muitas pessoas já estão fugindo de Gravatá para construir suas residências em cidades vizinhas. Resultado: tenho observados um número grande de casas à venda e ninguém está comprando. Acho que a bolha de Gravatá já deu o seu primeiro passo.

  • Bruno Poltronieri

    Se vc comparar, vera que o Brasil ainda esta bem menos caro em relacao a outras capitais na Russia China emergentes e USA Japao desenvolvidos.

    Correto que investidores compram, como sempre o fizeram, mas muitos jovens casais e outras pessoas compram seu primeiro apt nas condicoes que temos hoje.

    No RJ onde moro os precos aumentaram em funcao de demanda reprimida e acoes de governo como UPP, especialmente Zona Sul.

    Porem precos ja comecam a se estabilizar em predios prontos.

    Lancamentos ainda uma pequena margem de aumento, mas em menor escala do que antes.

    E com a quantidade de novas empresas chegando em nosso Estado as novas ofertas serao ocupadas.

    Tambem como mencionado pelos amigos abaixo, ainda temos credito imobiliario pouco representativo no PIB.

    E com recentes bolhas USA Espanha etc o governo ja deve estar mais do que vacinado.

    Abs Bruno

    • Seufel

      Bruno, você só pode estar de beincadeira!! Governo vacinado?? Gocerno burro, medidas tras de medisas desesperadas e sem resultados!! Voce é de que pais?? Porque aqui na Banania a coisa vai ficar preta, muito preta!

  • Csant139

    Mesmo no interior de sp (tatui, cidade onde moro) comprei minha casa pelo valor de 95 mil, hj se for vender, o preço médio gira na casa dos 180 mil. Um absurdo!!! Pelo menos para mim, não vejo nenhuma vantagem. Pois se eu vendê-la, o que eu comprarei com esse dinheiro? Outra casa igual ou de menor valor!!! Muito bom tópico

  • Daniel Penaforte

    Excelente artigo Rafael. Parabéns!

    Diante desse cenário, o que você faria se fosse um investidor? E se estivesse à procura de um imóvel?

    Abs.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Daniel,

      Se fosse para moradia, eu alugaria. Se fosse para investir, não seria em imóveis. Como em qualquer investimento, devemos comprar barato e vender caro. Os imóveis estão caros.

      Abração!

  • elcio

    Outro aspecto a ser observado é o custo absurdo dos financiamentos do SFH e a péssima qualidade dos imóveis construídos para este fim. Após o burocracia draconiana imposta pela caixa o mutuário é o obrigado a manter uma conta corrente (não pode ser poupança) aberta, com um custo de manutenção de R20,00. Para quem compra um imóvel com uma prestação de R$200,00, por exemplo, esta taxa de manutenção de conta representa mais 10% no valor do financiamento.
    Após 30 anos, já se pagou de 3 a 4 vezes o valor do imóvel e o mesmo, certamente, já foi reformado várias vezes.

  • Tag083

    Acompanho o mercado imobiliário há 4 anos.. especificamente na região do NE, e concordo em alguns pontos deste texto do Rafael Sebrae, porém procuro não expressar nada de forma definitiva até para não gerar alarde. Mas voltando ao texto alguns pontos são reais e estamo vendo e sentindo entre os investidores. 1) Os imóveis vendido na planta, em especial o do segmento de 1 ou 2 qts são vendidos em sua maioria para investidores, digamos que 60 a 70% do empreendimento tá na mão de investidor. 2) As construtoras dão preferência a investudores justamente pela condição do pagamento à vista, dando até desconto no preço inicial de até 5% como também no reajuste do pagamento das “chaves” isentando o mesmo de qualquer eventual juros em questão de um pequeno atraso justo pelo pagamento à vista. 3) O mercado se tornou especulativo desde que surgiu o ‘necessário’ programa Minha Casa e Minha Vida, que vale frisar que são empreendimentos feitos a baixo custo e em regiões periféricas, porém esse contagiou chegou nas regiões mais nobres da cidade fazendo com que os preços subissem de forma bastante acelerada, e assim foi surgindo a especulação. 4) Estamos começando a perceber uma certa estagnação nos preços, ainda há alguns casos de pequena redução devido a diminuição na procura, em especial por investidores. Já que o comprador do 1º paga caro sabendo que tá pagando na alta, mas compra por necessidade. Outro ponto que reforça essa tendencia de ‘estagnação’ é o aumento da procura por alugueis. 5) E ultimo item é o aumento da renda familiar que não acompanha nem de perto o aumento nos preços dos imóveis. Há regiões do NE que o mercado tá agindo tão irracionalmente devido a grande disparidade de renda familiar x aumento de imóveis, que imóveis levam de 6 até 1 ano para serem vendidos e, mesmo quando vendem é na base do desconto que, em alguns casos chega a quase 20%.

    Agora quando falamos em bolha imobiliário eu tomo cuidado ao afirmar.. pois se o mercado agir de forma ‘racional’ vai conseguir controlar essa tendência para tal fenômeno. Porém isso vai depender muto dos bons profissionais se concientizarem e dos donos de construtoras tbm.. Já que a onda especulativa daqui por diante tende a “freiar” as vendas e isso é ruim para o mercado como um todo. A alternativa é diminuir um pouco do lucro $$ que terão por unidades vendidas, no entanto, aumentar a venda.. Pois o que estamos vendo e sentindo é uma diminuição gradativa nas vendas de imóveis.

    Atc,

    Thiago

    • Amauri Vasconcellos

      Pura verdade amigo!

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Excelente comentário, Thiago. Ah, o alarde é mais para provocar a discussão :)

      Vamos aguardar as cenas dos próximos capítulos para saber quem tem a razão.

      Abraço e valeu pela participação!

  • Marcio Roberto

    Olá Rafael, parabéns pelo artigo. Não sou um estudioso no assunto, mais já comentava com amigos sobre o conteúdo de seu artigo, não necessariamente com o mesmo nome, “Bolha”, mais que em um futuro próximo o mercado iria pipocar com o aumento da inadimplência, visto a irrealidade dos preços.

    Bem de toda forma em 2008 adquiri um imóvel pelo valor de 65.000,00, imóvel este com metragem de 58m2, hoje o mesmo imóvel no bairro e prédio onde comprei, estão vendendo apartamentos pelo valor de 150.000,00. Entendo que isso é reflexo da tal “Bolha” mencionada em seu artigo.

    Estou a procura de outro imóvel, dando o meu atual como forma de pagamento e complementando com um financiamento. Como encontro uma boa fórmula de vender bem e comprar bem, ou seja, qual será o melhor momento de vender para adquirir um novo?

    Entendo que essa é uma pergunta bastante difícil, mais de acordo com seu artigo, esse momento esta próximo, como saber exatamente os sintomas do mercado para se chegar a esse momento de vender e comprar?

    Grato,

    Marcio Roberto

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Marcio,

      Não existe uma fórmula para saber o melhor preço para vender ou para comprar. O ideal é comprar barato e vender caro.

      Se eu tivesse imóveis como investimento (moradia não conta), eu venderia agora, pois está muito caro. Mesmo que ainda suba mais, já está muito caro.

      Abraço!

  • Laurita

    O setor de construção civil passou por longas décadas de crise, estagnação de preços dos imóveis e baixos créditos, o que estamos vendo acontecer de 2005 para cá é uma enorme, vigorosa e muito rápida correção. Em 2005 o país dispunha de 3 bilhões de reais para financiamento imobiliário, em 2011 a cifra subiu para 80 bilhões. A demanda por imóveis continua, o que está arrefecendo é exatamente o mercado para o especulador, os preços estão altos em muitas regiões e devem passar por uma acomodação, isso não é bolha!

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Laurita,

      Uma correção enorme, vigorosa e muito rápida que já durante mais de 10 anos? Tem algo errado nisso daí…

      Como já disse em comentários anteriores, existem vários indícios dessa bolha, mas só saberemos se ela realmente existe caso venha a estourar.

      Observe também que o valor do aluguel tem subido bem acima da inflação, que sempre foi o principal fator de correção.

      Abraço e valeu pela participação!

  • Maicon

    Pra quem não pretende vender o imóvel, mas sim ganhar dinheiro com o aluguel dele, a bolha afeta pouco…

    Da mesma forma que ocorreu nos EUA, quem vai perder dinheiro nesse estouro são aqueles que compram imóveis esperando valorização, ao invés de se concentrarem em trabalhar a propriedade para aumentar a renda de aluguel.

    • Amauri Vasconcellos

      O problema é que o aluguel residencial deixou de ser atrativo já alguns anos. Exceção feita ao imóvel comercial. abç.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Concordo, Maicon. Quem tem imóveis como fonte de renda passiva, não deve sofrer tanto impacto. Mas quem investe apenas para especular, pode se dar muito mal. Não é a toa que esse tipo de investidor está se afastando do mercado.

      Abraço e valeu pela participação!

  • Demetrius

    Está impossível de comprar casa ou ao menos um terreno,hoje está difícil você achar uma casa boa abaixo de 100 mil reais,sendo que alguns terrenos já passam disso.
    está tudo caro!essa bolha vai estourar e a coisa vai ser feia!

  • Ticio Caldas

    Muito bom artigo Rafael! Sempre acompanho seu blog.
    Farei um breve comentário. Antes disso, digo que fui advogado especializado em Direito Imobiliário em SP. Passei em concurso, cujos concorrentes são juízes e promotores, e hoje sou registrador imobiliário no interior de SP.
    Portanto, atuo no mercado imobiliário faz tempo e digo o seguinte: realmente, a tendência é a estabilização ou pouca redução dos preços dos imóveis.
    Com a crescente demanda por produtos agrícolas e carne, o imóveis rurais não serão afetados por crise. Os imóveis urbanos podem ser afetados um pouco, mas temos que considerar o crescimento populacional, a demanda por habitação, os investimentos públicos na Copa do Mundo e Olimpíadas.
    Na verdade, a “bolha” só não estourou ainda porque temos aqui no Brasil, uma instituição que poucos conhecem bem denominada “Cartório de Registro de Imóveis” em que todas as escrituras/contratos/mandados judiciais devem ser validados juridicamente (qualificação) pelo registrador imobiliário, para só depois, ser registrado o título. Se houver qq erro depois do registro, o próprio registrador deve indenizar.
    O sistema imobiliário do BR (assim como a Justiça Eleitoral), está anos-luz na frente dos EUA e alguns países europeus. Lá não existe qualificação registral. Qualquer documento protocolado é registrado e se deve pagar um “seguro” para um “escritório de advocacia” para vc ter a garantia que o imóvel é realmente seu. Aqui o registro do contrato da CEF ou escritura é garantia eterna que vc é dono e que terá seu direito de propriedade respeitado contra terceiros.
    Por isso, os bancos sabem que, mesmo no caso de inadimplência integral, o risco de prejuízo é mínimo. Dar imóvel em hipoteca é coisa ultrapassada. Hoje, todos os contratos do PMCMV são garantidos com alienação fiduciária, registrada na matrícula do imóvel. Vale dizer, se o devedor não pagar, o banco fica com o imóvel sem muito desgaste, basta notificação e leilão extrajudicial. Não precisa nem de advogado, nem de processo.
    Tais detalhes devem ser sopesados para a avaliação da “bolha” pelos economistas.
    É isso. Abç Tício Caldas

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Excelente comentário, Tício.

      Realmente essa segurança jurídica é bastante pertinente, mas haja uma inadimplência integral, como você citou, os bancos recebem os imóveis, mas terão que revendê-los em leilões. E se essa quantidade for representativa, será uma oferta muito grande para uma demanda que pode não acompanhá-la. E isso pode pressionar o preço para baixo.

      Abraço e valeu pela participação!

      • Fernando

        Nos EUA, as pessoas moram em casas enormes, em terrenos enormes, em subúrbios espaçosos cheios de árvores. No Brasil, as pessoas se apertam em apartamentos minúsculos a preço de ouro ou compram terrenos caríssimos em ruas de barro no interior. Está bem claro pra mim que sistema está a anos-luz na frente de qual. Preferiria 1000x as cidades americanas ou européias, com ou sem bolha.

      • Fernando

        Nos EUA, as pessoas moram em casas enormes, em terrenos enormes, em subúrbios espaçosos cheios de árvores. No Brasil, as pessoas se apertam em apartamentos minúsculos a preço de ouro ou compram terrenos caríssimos em ruas de barro no interior. Está bem claro pra mim que sistema está a anos-luz na frente de qual. Preferiria 1000x as cidades americanas ou européias, com ou sem bolha.

  • Leonardo Carneiro

    Assunto polêmico!!!
    Os imóveis subiram muito devido a oferta de crédito com juros bem mais baixo e aumento da renda do trabalhador.Daí ocorreram dois tipos principais de compradores.
    O primeiro, em número bem maior, comprando para morar na sua primeira casa.O preço do imóvel subiu nesta situação mas o comprometimento da renda em 30% foi mantido.A queda de juros,alongamento de prazo e aumento de renda possibilitaram manter este acréscimo no preço do imóvel de forma sustentável.
    O segundo tipo é aquele do investidor que vendo as aplicações renderem quase nada e o imóvel subindo rapidamente pelo exposto anteriormente buscaram investir em imóvel tirando seu dinheiro de outras aplicações.Este tipo de investidor poderá vir a querer vender seu imóvel e terá dificuldades sem dúvida e então irá aluga-lo. O valor do aluguel mensal já chegou a ser de 1% do valor do imóvel mas hoje o investidor já caminha para 0,3% pois este ganho é real e o mercado não esta dando isto em termos reais (liquido após retirada da inflação e IR).Se houver as duas pontas,menos pessoas querendo comprar agora e aluguel se ajeitando a renda deste trabalhador(já mostrou que irá diminuir atendendo as possibilidades do inquilino que existe) teremos um certo equilíbrio neste estágio.
    Penso finalmente que estamos em fase de equilíbrio de preços. Um ajuste final com pequenas reduções de preços pontuais,estabilização,menor número de investidores neste ramo, construções para públicos com demanda ainda existente ,etc etc. Isto já vem ocorrendo e vejo o mercado maduro .
    O risco de estouro de bolha é muito pequeno. Este poderá ocorrer se houver substancial redução de emprego e renda do brasileiro.Este lubrifica todo o sistema e sua manutenção é fundamental. Apesar da economia não tão pujante não nos parece este o momento para imaginar este tipo de possibilidade.
    No caso brasileiro portanto sugiro àqueles que investiram em imóveis que fiquem de olho nas taxas de desemprego atualmente muito baixas e que ainda tem uma gordura razoável que permite observar melhor.Para mim ,que também investi em imóvel,tenho o valor de 10% como limite para pensar em vender imóveis.Cada um pode agregar outras variáveis e colocar seus limites e sofrer menos com estas notícias contínuas de bolhas todos os dias.

  • Roberto Melo096

    Caro Rafael,
    Concordo em parte com sua leitura. Porém discordo em outros tantos aspectos.
    Observe,quando se fala que o nosso déficit habitacional nacional é de “apenas”7 milhões de habitações. Trata-se de um grande engodo. Apenas na cidade do Rio de Janeiro,temos cerca de 600mil a 1 milhão de submoradias em favela,que não podem ser consideradas como “casas”. São na verdade “embriões” de habitações,sem esgoto,coleta de lixo,serviço de correio,etc. A urbanização de favelas no país não pode ser considerada como a finalização de um processo social e sim o início dele. Portanto,nosso verdadeiro deficit,seguramente está na ordem das 30 a 40 milhões de unidades. Além do mais ,nas classes D e E,existem ainda cerca de 6 a 8 pessoas sob o mesmo teto,muitas vezes pertencendo a 3 gerações da mesma família ou juntando-se filhos de outros relacionamentos,sobrinhos etc. Ou seja,não é mencionado em nenhum momento a “descompressão” na lotação destas residencias. Portanto,na minha ótica NÃO haverá estouro algum de bolha e sim aceleração ou redução do IVV(indice de velocidade de vendas)um índice divulgado pelas ADEMI’s a nivel local,de acordo com aspectos locais de cada capital ou região. Economicamente,o PIB do setor é muito pequeno,tanto no aspecto de alavancagem finaceira(5,7%) como tambem da participação do setor da construção civil na economia. O aumento da renda da população combinado ao histórico da mais alta empregabilidade com formalização dos postos de trabalho,embasam esta recuperação de preços do setor. Também haverá um prazo de licenciamento progressivo das obras,causado pela crescente exigencias das leis e falta de analistas nas diversas esferas públicas,como prefeituras e outros orgãos de controle. Até atingirmos um patamar aceitável no nivel das moradias,o setor vai continuar aquecido gerando distorções que nos levam a estas conclusões que haverá estouro de bolha. Uma coisa é certa,as favelas irão reduzir de tamanho,pois serão cada vez mais urbanizadas e dotadas de equipamentos públicos e dificilmente serão criadas outras novas iguais a Rocinha ou complexo do Alemão. Esta é a minha opinião pessoal,desapegada de otimismo e sim de realidade.

    • Carlos/rj

      Roberto, as submoradias da rocinha, vidigal, já valem R$200.000,00, fruto de sua nobre vista mar!!! Então não podemos considerar q os residentes nestes lugares como sem moradias, apesar de suas moradias não ter registros. A região da Penha já sofre com a especulação imobiliária graças a pacificação do complexo do alemão. Resumo, as pessoas que moram nestas regiões não podem compor o déficit habitacional, visto a valorização de suas residências!! Vc no fim citou que novas favelas como o complexo do alemão e a rocinha deixarão de existir. Discordo, pois hoje no rio de janeiro vemos a confirmação de dois complexos de favelas que há 10 anos não existiam. O complexo do jacaré/madela/manguinhos (essas favelas existiam mas com o Crescimento das três elas se juntaram) e o complexo do chapadão (este que a cada dia cresce mais rápido pelos bairros de costa barros e pavuna)

  • http://www.facebook.com/people/Layr-Cruz/1145353927 Layr Cruz

    Interessante, mas o artigo é genérico, o mercado imobiliário não está restrito aos atuais lançamentos e tem um comportamento específico como para comercial ou residencial. eu creio que o mercado continuará em expansão e que no momento estamos passando por uma acomodação de valores. Os preços dispararam em virtude da ganancia das incorporadoras que a cada novo lançamento valoram os preços com uma sede doentia. O país apesar do momento internacional continuará a crescer, o brasileiro está começando a aprender a tomar empréstimo e a ser mais prudente com o uso do crédito. Casais jovens que visam o casamento estão poupando para a compra de imóvel.
    Com todo respeito, acho o artigo alarmista e pessimista levando as pessoas ao erro e temerosas, os lançamentos estão ocorrendo e estão sendo vendidos.

  • Gilberto Marques

    Comprei um apartamento em 2011 a ser entregue em 2014, sendo que vou financiar boa parte deste na entrega das chaves.

    Quais os efeitos práticos que uma possível bolha pode influenciar nesta minha aquisição?

    Comprei para moradia mesmo.

  • Fabriciokoch

    Um jeito facil de verificar a alta dos preços é verificar a media de renda da população, e procurar um imovel que voce consiga comprar com esta renda…voces irão constatar que é impossível comprar um!

  • Silvia

    Está mais caro comprar apartamento em certos bairros do Recife do que em Miami
    http://tvjornal.ne10.uol.com.br/noticia.php?id=5260

  • Renato Farias Neto

    Isso não é (ou seria) uma bolha. Pelo tamanho do mercado, no máximo um traque.

  • Bruno

    Minha preocupação é a leniência do governo quanto ao iminente estouro da bolha. A CEF faz convênios com imobiliárias, que providenciam, por meio de contadores próprios, documentação inverídica (DECORE) para comprovação de renda 3 vezes maior do que a pessoa realmente ganha, o que tem feito aumentar a inadimplência no setor. A pessoa se acostuma com uma prestação barata no decorrer da construção, mas quando há o aumento por ocasião da entrega das chaves, os proprietários se desesperam. O próprio avaliador dos bancos muda de tempos em tempos a avaliação dos imóveis. Se o próprio governo tivesse um parâmetro justo para a valorização dos imóveis (tipo INCC, IGPM, ou mesmo incc+1%, etc) e isso fosse seguido ao menos pelos avaliadores dos bancos públicos, talvez trouxesse um norteador para as valorizações do mercado. Como disse Luis Carlos Ewald (Sr. Dinheiro, do Fantástico)na expomoney Recife deste ano : ” Quem quiser comprar imóveis, espere 5 anos”. Eu acho que não precisaremos esperar isso tudo, pois antes disso, o mercado cairá na real e trará os preços para onde realmente deveriam estar.
    Outro fator que o Rafael poderia ter abordado como prova da Bolha é a recente valorização dos fundos imobiliários. Porque será que grandes bancos, corporações ou empresas preferem alugar a comprar sede própria? E o crescimento dos shoppings e prédios comerciais? Acorda, Brasil!

  • Convidad0

    Ótima matéria, parabéns!!

  • Renato Farias Neto

    Rafael, entendo sua preocupação, mas o seu artigo está carregado dessa MANIA DE GRANDEZA que parece estar na moda no Brasil. Comparar o que acontece aqui com a bolha americana é efeito disso. Ou seja, seus argumentos não se sustentam sobre essa base.

  • Jack_fraga

    Olá! Eu acho que a “Bolha Estourar” é uma questão óbvia, principalmente
    se levarmos em consideração as oscilações do mercado. Além disso não
    tem mais para onde ir os preços anormais do mercado. A inadimplência já
    está aí, os bancos junto com o governo deram uma maquiada na crise. Só
    resta saber os maiores prejudicados, Governo? Moradores? Investidores?
    Bancos?

    • Jack_fraga

      Eu sou Jaqueline!

  • Fabio Fusco

    Atualmente é mais vantagem aplicar em Fundos de Investimento Imobiliário – FII, e pagar aluguel de um imóvel residencial

  • Fabio Fusco

    Atualmente é mais vantagem aplicar em Fundos de Investimento Imobiliário – FII, e pagar aluguel de um imóvel residencial

  • Iraqitan Inácio

    Boa tarde!

    Concordo com diversas alegações e fatos que esta matéria informa. Inclusive nas perspectivas de baixa de preço, devido ao grande volume investidores com produtos sem clientes suficientes para comprar. Mas, existem os dois lados da moeda neste processo:
    1º Existe ainda uma demanda muito alta de pessoas querendo comprar apartamentos e com condições de pagar. No entanto, não fazem devido as altas abusivas do mercado. A partir do momento em que estes preços estacionam ou até regridem um pouco, então estas pessoas passam a adquiri.
    Eu trabalho com imóveis e muitas vezes não fechamos negócio, simplesmente porque o produto não vale o que o mercado está colocando.

  • Iraqitan Inácio

    Existe um outro mercado e que, pelo menos em Pernambuco, agora que está começando a despontar é os produtos para as classes contempladas pelo “minha Casa, Minha Vida”. Este é um nicho ainda pouco explorado e que tem uma demanda muito alta.
    Os empreendimentos que se encaixam neste programa são vendidos muito rapidamente, mesmo os investidores buscando este mercado, existe uma procura muito forte para moradia.

  • Thomas

    Esses argumentos apresentados não me fazem acreditar em bolha, existem outros indicadores muito mais importantes que não foram levados em conta. Existem duas opções ao meu ver, ou foi uma pesquisa MUITO SUPERFICIAL ou é puro SENSACIONALISMOS

  • Valerio H.

    É esse cara aí, tá querendo vender notícia…Isso deixa quem comprar imóvel com medo…

  • Iolando

    A muito faço investimentos em imóveis, não como especulador e sim como mais um investimento seguro para diversificar o portfólio dos meus investimentos, já venho notando que apartamentos não é um grande negócio, pois já estão sobrando nos estoques de imobiliárias para venda e quem tem ou teve recursos já esta comprando o seu.
    Para não deixa-los vazios que não é um bom negócios, já estamos alugando por 0,5% sobre o seu valor estimado e sempre tínhamos em mente que alugados por 1% do valor estimado é um bom negócio, agora não da mais.
    Valendo-me da experiência que tenho com o negócio, resolvi transformar em dinheiro novamente e investir em novas oportunidades, dai encontrei outro agravante, como o mercado esta cheio de mercadoria, a lei da oferta e da procura funciona, tive que vende-los mais em conta, diríamos uns 25% mais barato que as ofertas de novos, porem não tenho o agravante de ficarem desocupados como é o caso de muitos imóveis atualmente, sendo para residências como também sobram os imóveis para comércio.
    Se os compradores dos novos, seja para morarem ou para alugarem, tiverem dificuldades com os pagamentos, com certeza haverá de colaborar para que a bolha estoure logo, diante do que já esta nítido sobre o endividamento do brasileiro, vejo que o estouro esta próximo mesmo.
    Já esta sobrando mercadoria, se não encontrarem compradores e á sinais de estes compradores já não estão sendo encontrados com muita facilidade, outro sinal de estouro próximo.
    Se muitos investidores pequenos ou médios estão pensando com eu, não compro nada por dinheiro nenhum, nem por pechincha, agirem da mesma forma , mais um sinal de que esta próximo mesmo.
    De formar que colaborando com a sua ideia concordo em gênero e grau que não vai ter mais volta,.
    Aqui no Brasil é e sempre foi assim, tem os Marias que vão com as outras, se é bom um investimento todos vão para aquele lado e dai o navio afunda.
    Façam como eu invista em Indústrias, gerem emprego, criem novas oportunidades, para os Brasileiros, não expeculem, isto não da certo, a riqueza tem que ser trabalhada, suada, que é difícil é mais é só assim que ela é consistente, MANÁ CAIO UMA SÓ VEZ e nunca mais vai tornar a cair, DESCULPEM MINHA FRANQUESA, QUE SE LASQUEM OS ESPECULADORES.
    MAIS QUE A BOLHA VAI ESTOURAR ISTO VAI, ISTO VAI SIM…
    Abraços, será que dei minha contribuição?
    IPP

    • Aguiar

      1% a.m?? Estávamos mal acostumados mesmo. A realidade mudou. Acabou o “Bolsa Rentista”. Isso é o que move a economia de um páis. O Capital está saindo do ramo financeiro e indo para o produtivo. Antes valia + a pena deixar no Banco (ou no Aluguel) do que construir uma fábrica (e gerar produtos manufaturados e empregos).
      Agora se quiser rendimento de 1,00%a.m. vai ter que colocar o dinheiro para trabalhar em algo de concreto… acabou a moleza.

  • Valerio H.

    Se vc tá recebendo 0,5% ainda está bom, é a média… Se quisesse 1% a.m. deveria ter procurado ajuda. 1% a.m. no Brasil só correndo risco e isso não é de agora…

  • WM

    Rafael, investi num financiamento de um terreno de abertura de loteamento em 2010 por R$ 47.500,00. Estou terminando de pagá-lo e devo fechar tendo pago aprox. R$ 57.500,00 (R$ 10k de juros). Considerando a poupança como custo de oportunidade, calculei que quando eu terminar de pagar o terreno este custo será de aprox.R$ 8.500,00. Sendo assim, eu terei que vender este terreno por R$ 66.000,00 para cobrir o custo de oportunidade.
    Seguindo sua linha de raciocínio neste artigo, o mais “sensato” neste momento seria eu vender este terreno por R$ 66.000,00 (hoje há quem coloque a venda até por R$ 72.000,00 mas não está vendendo fácil) e aplicar o dinheiro em outro investimento, dado o risco de a valorização diminuir ou dificuldade de venda futura.
    Qual sua opinião (não recomendação!!!) sobre o assunto? Pois hoje penso em vender e dividir entre bolsa e títulos públicos.
    Um abraço!!

  • Rodrigo

    Ha pouco tempo desisti de investir em um apartamento quando levanteis os fatos abaixo que suportavam o estouro da bolha:

    – Valor do aluguel de um imóvel não condiz com seu preço (atualmente retorno em aluguel está abaixo do rendimento da poupança);
    – Valor do m2 em São Paulo está atualmente mais caro do que em países de 1º mundo;
    – Boom de crédito no mercado Brasileiro está “forçando” para cima os indicadores de compras de imóveis, tal atitude por parte do BC pode estar mascarando o baixo nível de investimento no mercado;
    – Redução no volume de lançamento por parte das incorporadoras;
    – Risco na Europa pode frear oferta de crédito no Brasil, o que pode favorecer o “estouro da bolha”;
    – Todos os livros de investimentos dizem que no momento em que você ouve uma notícia de investidores obtendo ganhos expressivos em uma determinada ação ou mercado, isto significa que você já perdeu o “time” do investimento;
    – Construtoras estão em constante baixa no mercado de ações;
    – Índice de inadimplência no Brasil está aumentando;
    – Número de devoluções por parte de consumidores que não estão conseguindo pagar seus imóveis está aumentando consideravelmente (fator que originou o item 4);
    – Reservas de poupança no país foram drasticamente afetadas nos últimos anos devido ao boom imobiliário, bem como ofertas de crédito e redução de impostos para compra de veículos;
    – Juros no mercado imobiliário ainda é o mais cara do mundo;
    – A expansão de crédito, que levou o Brasil a um boom imobiliário, vai repetir o cenário de colapso registrado nos últimos anos nos EUA, Irlanda ou Espanha, segundo o Banco de Compensações Internacionais – BIS.
    – Atenção para a lei da oferta e demanda! Muita oferta e baixa demanda = queda nos preços;
    – Ações de construtoras e incorporadoras vem caindo constantemente desde 2011 50% / 60% Gafisa, Even, Cyrela, PDG, Brookfield e Rossi por exemplo;

    //Rodrigo

  • Rodrigo Tinte Santos

  • Rodrigo

    Mais lenha na fogueira:

    Videos:
    – Muito bom BandNews FM:
    http://www.youtube.com/watch?v=9hfzYNl4yoM&feature=related

    – Muito bem explicado:
    http://www.youtube.com/watch?v=qmFY1ydg32E&feature=related

    – FMI confirma inflação e bolha imobiliária no Brasil em 2011:
    http://www.youtube.com/watch?v=chRh2H4MXLk

    – Ridícula a animação, mas o vídeo é bom. Crise na Espanha
    http://www.youtube.com/watch?v=PWLxcwKzKCw

  • alberto correia frazão da silv

    Amigo, gostei do seu artigo, mas discordo da “bolha brasileira” serem os imóveis, pois são investimentos, no caso das famílias que os agentes financeiros não abrem mão do rigor para ceder tal financiamento e seriedade das instituições nesses casos. Nos Estados Unidos também houve cessão de empréstimos sem nenhum rigor na avaliação prévia da capacidade de endividamento das famílias americanas e gerando um grave risco operacional nas instituições irresponsáveis que deu no que sabemos em 2008. Há diferenças no mercado imobiliário aqui no Brasil em relação ao americano, mas tenho a convicção de que uma “bolha” mais provável na iminência de estourar aqui é do financiamento automobilístico com grande incentivo fiscal que o governo aplicou a partir de 2009, irresponsavelmente em 90 meses sem entrada e daí por diante, sem o agente financiador ter a certeza da que tal financiamento seria pago, por não haver responsabilidade desses agentes no ato da concessão do financiamento, igual nos Estados Unidos. O governo acertadamente determinou que os financiamentos de carros sejam feitos com entrada mínima e reduziu os prazos para no máximo de 48 meses, mas o perigo foi sanado para novos financiamentos, os de 2009, 2010, 2011 estão no passivo não cinculante das instituições bancárias, pairando no ar e com ela um desejo de que a nuvem da crise que agora anda pela Europa não agrave e que os finaciamentos sejam pagos para a “bolha brasileira” não estourar.

  • Abel Alves

    Realmente não está valendo a pena investir em imóveis. Para quem quer investir em imóveis uma ótima opção é fundos imobiliários que está ganhando força aqui no Brasil e que a meu ver está sendo uma boa opção de investimento.

  • Fábio

    Aqui no RJ o preço tá uma loucura. Vc encontra aptos de 2 quartos em Ipanema por mais de 1 milhão. Minha dúvida é. Quem comprou imóveis para investir (comprei um iómvel popular em Julho/2010 por 90mil e hoje vale 170mil) deve vendê-lo? Se for vendê-lo, este é o melhor momento? A bolha realmente existe, já havia reparado isso em 2010. Obrigado!

    • Leonardo Carneiro

      Assunto polêmico!!!
      Os imóveis subiram muito devido a oferta de crédito com juros bem mais baixo e aumento da renda do trabalhador.Daí ocorreram dois tipos principais de compradores.
      O primeiro, em número bem maior, comprando para morar na sua primeira casa.O preço do imóvel subiu nesta situação mas o comprometimento da renda em 30% foi mantido.A queda de juros,alongamento de prazo e aumento de renda possibilitaram manter este acréscimo no preço do imóvel de forma sustentável.
      O segundo tipo é aquele do investidor que vendo as aplicações renderem quase nada e o imóvel subindo rapidamente pelo exposto anteriormente buscaram investir em imóvel tirando seu dinheiro de outras aplicações.Este tipo de investidor poderá vir a querer vender seu imóvel e terá dificuldades sem dúvida e então irá aluga-lo. O valor do aluguel mensal já chegou a ser de 1% do valor do imóvel mas hoje o investidor já caminha para 0,3% pois este ganho é real e o mercado não esta dando isto em termos reais (liquido após retirada da inflação e IR).Se houver as duas pontas,menos pessoas querendo comprar agora e aluguel se ajeitando a renda deste trabalhador(já mostrou que irá diminuir atendendo as possibilidades do inquilino que existe) teremos um certo equilíbrio neste estágio.
      Penso finalmente que estamos em fase de equilíbrio de preços. Um ajuste final com pequenas reduções de preços pontuais,estabilização,menor número de investidores neste ramo, construções para públicos com demanda ainda existente ,etc etc. Isto já vem ocorrendo e vejo o mercado maduro .
      O risco de estouro de bolha é muito pequeno. Este poderá ocorrer se houver substancial redução de emprego e renda do brasileiro.Este lubrifica todo o sistema e sua manutenção é fundamental. Apesar da economia não tão pujante não nos parece este o momento para imaginar este tipo de possibilidade.
      No caso brasileiro portanto sugiro àqueles que investiram em imóveis que fiquem de olho nas taxas de desemprego atualmente muito baixas e que ainda tem uma gordura razoável que permite observar melhor.Para mim ,que também investi em imóvel,tenho o valor de 10% como limite para pensar em vender imóveis.Cada um pode agregar outras variáveis e colocar seus limites e sofrer menos com estas notícias contínuas de bolhas todos os dias.

  • John

    Faz algum tempo que notei que algo viria a acontecer, pois na cidade onde nasci (Ibiraci-MG) os preços das casas lá tiveram uma alavancagem de 10 vezes em 10 anos. Então sempre que acumulava capital para comprar uma casa lá,(com base no ano anterior) esta ficava mais cara.Notando que este crescimento é irreal, resolvi esperar a bolha estourar, por que crescimento real é algo na casa os 20% ano, considerando a inflação e um crescimento sustentável. (% baseada em opinião pessoal, sem nenhum estudo para solidificar minha opinião)

  • Gasalmeida

    Meio sem lógica o seu artigo, bolha se dá quando a compra financiada cresce de maneira desordenada e você mesmo garante que os imóveis estão nas mãos dos investidores e eles compram à vista então descartamos a possibilidade de financiamento e calote junto aos agentes financeiros.
    Nos EUA a bolha imobiliária se deu devido ao não pagamento dos imóveis por parte de milhares de pessoas que compraram os seus imóveis financiados, hoje em dia a maior credora habitacional do Brasil que atendesse pelo o nome de Caixa Econômica Federal faz os empréstimos em sistema FIDUCIÁRIO o que garante a agilidade no caso de inadimplemento assim sendo a retomada do imóvel leve em média 90 dias e não mais anos como antigamente pelo o sistema de hipoteca.
    Assim sendo o Brasil tem um bloqueio junto a bolha imobiliária que aconteceu nos EUA.
    Hoje em dia os maiores investidores que temos no Brasil já são as grandes empresas de incorporação e construção imobiliária e estes constroem com a finalidade de vender a terceiros para obter o seu lucro.
    Acredito eu que você deveria repensar sobre o assunto ou até mesmo ficar mais informado sobre tal.

  • Manoel

    Concordo com este artigo, pois as projecoes economica no setor imobiliario e de desaquecimento gradual, ate porque os precos dos imoveis ( valor por metro quadrado ) em algumas capitais metropolitana chegar a equiparar os mesmo precos praticado em algumas cidade importantes dos EUA e Europa. O que podemos deduzir de forma superficial que sobrou muito espaco pra as altas especulacoes do proprio setor. Um exemplo e aqui na minha cidade em Santos litoral sul paulista onde resido, os apartamentos antigos estao valendo uma fortuna enquanto os novos empredimentos de alto padrao custam os olhos da cara em especial os imoveis que se estendem proximo a praia. Ai meu filho so mesmo magnata estao podendo comprarem ou jogadores de futebol. RSRSR.

    Manoel – INVESTIMENTO-ALTERNATIVO-BRASIL

  • http://www.facebook.com/wendel.fisioqualy Wendel Caetano Veloso

    Aqui em minha cidade Montes Claros – MG a pouco tempo atras um apartamento que custava 140.000 hoje custa em media 350.000 e as pessoas é claro que preferem alugar …. Porque se voce fazer aquele calculo de 0,5% sobre o valor do imovel é possivel percecer que no máximo um apartamento de diz valer é alugado por 1.000,00 reais e nao por 1.500,00 como seria os 0,5% de 300.000,00

  • Gasalmeida

    Porquê você apagou o meu comentário? É um site de discussões ou então de favorecimento a falsas teorias do mercado de bolsas de valores?

  • Fábio

    Eu estou querendo vender um imóvel que comprei para investir um pequeno capital. Esta é a hora boa para vendê-lo ou devo esperar mais algum tempo?

  • carlos gomes

    Rafael, existe a comparação entre o empréstimo imobiliário e o PIB do país? Acredito que este coeficiente era muito pior nos EUA logo antes da crise do subprime do que é agora no Brasil, o que poderia negar a possibilidade de bolha no Brasil.

  • Iolando

    Informações interessantes
    http://youtu.be/bmfjq2gFV2Y
    http://youtu.be/-i6e1x-ubec
    Sobre economia e bolha especulatória imobiliária

  • Edgard

    Concordo com o Rafael, mas é muito cedo para falar sobre isso.
    O mesmo acontece com os automóveis, os preços estão nas alturas, o mesmo acontece com os imóveis, acho que as coisas vão se estabilizar.

  • Oliver_twisted60

    Vivi trinta anos nos Estados Unidos. Vivi entre o inicio e fim da bolha imobiliária que originou a crise econômica Americana.
    Acho graça o Brazil falar da crise internacional e o fato de que esta não o vá atingir.
    Talvez não! Porem o Brazil não escapara a própria crise que cria por si só.
    Esta bolha mobiliaria já esta estourada. O que existe agora, são os que se recusam a aceita-la como fato, pois se recusam a perder dinheiro. Vão esperar, mantendo assim os preços altos por mais um ano ou dois, e depois, quando se derem conta, e tiverem a corda em volta do pescoço, assim venderam por menos do que poderiam vender agora, perdendo ainda mais de seus investimento.
    É inevitável, porem ha sempre os que se recusam a vê-lo assim.

  • Arthur

    Rafael, pelo que andei lendo sobre o assunto as opiniões de que estamos longe de um estouro da bolha também são bem embasadas. Quem acompanha o mercado em São Paulo por exemplo observa que para cada bairo ou região os preços inicialmente sobem até atingir um patamar e depois caem e estabilizam. Nenhum investidor minimamente esclarecido vai comprar imovel residencial para investimento no Itaim por examplo. Quem compra lá é por que quer pagar o preço de morar lá. Por outro lado se o investidor olhar para onde está ocorrendo a expansão do metro vai encontrar imóveis ainda com preços por metro quadrado bem convidativos e que com o tempo vão valorizar pois as pessoas vão querer morar próximas do metro. Um outro aspecto é que o estouro da bolha visto nos EUA está ligado ao fato que os bancos de lá estavam alavancados em empréstimos imobiliários. Aqui no Brasil se todo mundo parar de pagar suas prestações imobiliárias os bancos aguentam pois o grosso dos empréstimos é para o governo, os tais títulos do tesouro que você já comentou bastante. Ou seja o preço dos imoveis pode cair à vontade que não vai haver um estouro no sistema bancário.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Arthur,

      Entendo seu ponto de vista, mas é importante considerar a indústria não está tão bem e qualquer elevação de um ponto percentual no índice de desemprego pode comprometer diversos financiamentos imobiliários. E se os bancos tomarem e precisarem leiloar, o preço cai.

      Até o final do ano teremos indicadores que podem mostrar algo mais.

      Abraço!

  • Edinho

    Bom dia a todos, quero fazer uma pergunta a todos que tem acompanhado e discutido este assunto, em algum momento da história do nosso país ouve queda nos preços de imóveis?

    • Edinho

      como imaginei nimguem sabe me responder está pergunta. E o motivo é por que nunca houve queda.
      Vou explicar como funciona é mais ou menos assim: Você coloca uma cenoura amarrada com uma linha na frente da cabeça do cavalo ou burro se preferir, o animal corre atras da cenoura para come-la quando vê que não alcança ele desiste e para de andar, daí você coloca a cenoura um pouco mais perto como incentivo e ele volta a andar e assim se repete o ciclo cada vez que o animal para o preço do imóvel estaciona pra ele achar que agora consegue, quando começa a trabalhar novamente o preço sobe pra que ele nunca alcance.

      • Saullo Rezende

        Não funciona tão simples assim Edinho. Se tratando da historia que tu acaba de contar, cada vez que o cavalo cansa a cenoura precisa ficar mais perto até o momento em que ele morde. O problema se tu analisar com mais cuidado, não é que as pessoas estão perseguindo alguma coisa e sim que elas estão “conseguindo”.

        • Edinho

          Saullo eu estou me referindo aos valores do imóveis e não à forma como as pessoas estão conseguindo conquistar.
          Se você analisar a forma como as pessoas estão adquirindo bens sejam eles imóveis ou bens de consumo, vai perceber que não temos só uma bolha imobiliária mais uma bolha no comércio todo.

    • Tiaserena

      Oi Edinho

      Apesar de que no Brasil, em geral, os preços dos imóveis sobem, mas existem casos de desvalorizaçao, sim.

      Um que me vem a mente imediatemente é se o imóvel estiver no caminho de um desenvolvimento urbano: alargamento de avenida, estação de metrô, etc. O imóvel será desapropriado e o proprietário receberá um valor próximo ao do valor venal, que é muito menor do que o valor de mercado.

      Outro caso típico e muito comum em cidades grandes é o aparecimento de uma favela, cortiço ou até mesmo uma balada barulhenta (ou a igreja do Padre Marcelo). Estas são coisas que desvalorizam imóveis.

      Outro exemplo é desvio de rota. Me lembro que conheci a cidade de Penedo, nas margens do Rio São Francisco, e ficamos num hotel lindo, de cinema, construido na década de 50. O hotel agora é barato, e está semi-destruido. A cidade de Penedo era importante ponto de parada, pois ali ficava a balsa do Rio São Francisco entre Sergipe e Alagoas, a unica travessia do rio na região, e muitos dos caminhoneiros e viajantes precisavam pernoitar ali. Mas então construíram a ponte da BR 101 em Propriá, e Penedo ficou as moscas…

      Cidades inteiras desvalorizaram quando a atividade economica da qual dependiam entrou em colapso, ou deixou de ser importante. Manaus e Belém durante o ciclo da Borracha eram metrópolis comparáveis às da Europa. Manaus foi a segunda cidade do Brasil a ter eletricidade, depois do Rio de Janeiro. Mas quando terminou o ciclo da Borracha, as cidades voltaram a ser “vilas” no meio da selva, até o novo ciclo economico, o da Zona Franca…

      O mesmo pode ser dito sobre Ouro Preto e Parati quando terminou o ciclo do Ouro.

      Áreas inteiras de São Paulo desvalorizaram quando a atividade da qual dependiam acabou. Me vem a mente a região do Brás, por exemplo. No inicio do século passado era um importante polo com industrias, devido a proximidade da estação de trem. Quando trem deixou de ser importante para a industria, e caminhões passaram a dominar o transporte de carga, as industrias sairam da região, e os imóveis desvalorizaram muito.

      Outra coisa que desvaloriza imóvei é a má manutenção. A vila Itororó, em São Paulo, foi a primeira mansão da cidade e a primeira casa a ter piscina – hoje é um cortiço caindo aos pedaços que não vê tinta a décadas. Está correndo o risco de tombar pelo seu próprio peso, do que de ser tombada pelo patrimonio…

      Eu acho que imóvel é um bom investimento, no geral, mais seguro que papeis. Mas é preciso ficar esperto, porque exitem ocasiões em que o valor dos imóveis pode cair sim, e o proprietário ficar na mão.

  • Marcos-morgan

    Afinal, é melhor comprar agora ou esperar “os preços baixarem” ???

    • Edinho

      Os preços não vão baixar, imóvel não é bem de consumo que se desvaloriza depois que sai da loja, imóvel é terreno conquistado a unica forma do imóvel se desvalorizar é se a sua cidade ou país falir e todas as pessoas forem embora. Sem uma cidade funcionando ao redor do seu imóvel ele não vale nada.
      Obs: ( isso vale para imóveis urbanos.)

      • Saullo Rezende

        Boa tarde Marcos.
        Na realidade esta é a pergunta que todos querem fazer porem poucos tem coragem.
        Comprar um imóvel, para investimento, tem que ser analisado como um investimento, com ônus e bônus, e não como uma garantia de bônus.
        Antes de tomar alguma decisão aconselho que assista ao filme Too Big to Fail e ler o livro Pai Rico Pai Pobre – Independência Financeira.
        Ao contrario do que o Edinho imagina imóvel também sofre baixas, até mesmo pela simples relação oferta e demanda. Isto já aconteceu inúmeras vezes na história mundial.
        Caso queira assistir ao filme e não encontre ( demorei para encontrar ) me envie um e-mail. saullo_rezende@hotmail.com . Ficarei feliz em ajudar.

        Grande abraço e $uce$$o.

        • Edinho

          Saullo você pode me apontar alguma das situações onde houve queda de preços?

        • http://www.facebook.com/macako.babuino Macako Babuino

          Baixei o filme pelo site http://kat.ph/ bom site de torrents

        • http://www.facebook.com/macako.babuino Macako Babuino

          Baixei o filme pelo site http://kat.ph/ bom site de torrents

  • presti2001

    O valor do metro quadrado construído Basico é por volta de 1200,00. Então um apartamento com 100 m2 de área total ( privativa + garagem + comum). Então considerando sem lucro, um imóvel de 100 m2 (Básico), sairia por 132K a 138K isto sem levar em consideração o valor do terreno (10%), elevando agora a um valor em torno de 150 mil. Se formos colocar 2 elevadores o valor aumento em 350K / numero de aptos. O valor sem lucro de um apto seria em torno de 160.000,00 com acabamentos básicos. Um aparatmento de boa qualidade sem lucro fica em torno de 190 K a 220 K. O lucro para as construtoras fica em torno de 80 a 100%! Não considero o início de uma bolha!
    A questão da chamada bolha imobiliária nos EUA por compra de imóveis por 1 U$$ é mentira! Vc compra a casa por até 1 U$$ e fica com a dívida do restante.

  • presti2001

    O valor do metro quadrado construído Basico é por volta de 1200,00. Então um apartamento com 100 m2 de área total ( privativa + garagem + comum). Então considerando sem lucro, um imóvel de 100 m2 (Básico), sairia por 132K a 138K isto sem levar em consideração o valor do terreno (10%), elevando agora a um valor em torno de 150 mil. Se formos colocar 2 elevadores o valor aumento em 350K / numero de aptos. O valor sem lucro de um apto seria em torno de 160.000,00 com acabamentos básicos. Um aparatmento de boa qualidade sem lucro fica em torno de 190 K a 220 K. O lucro para as construtoras fica em torno de 80 a 100%! Não considero o início de uma bolha!
    A questão da chamada bolha imobiliária nos EUA por compra de imóveis por 1 U$$ é mentira! Vc compra a casa por até 1 U$$ e fica com a dívida do restante.

  • Saullo Rezende

    Tenho conversado bastante sobre este assunto pois isto está evidente. Por mais que as pessoas achem que imóveis nunca desvalorizam, isso acontece sim, ainda mais com um crescimento tão rápido como este.
    Esse fato só vem provar que, a historia se repete.
    Para quem ainda tem alguma dúvida do que foi falado no artigo, aconselho que assista o filme Too Big To Fail ( Muito Grande Para Quebrar ).

    Não estou mais esperando para ver estourar, estou apenas torcendo para que o estrago seja menor do que foi nos EUA a menos de quatro anos.

    Parabéns por todo o site Rafael e parabéns pelo artigo.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Valeu, Saullo.

      Abraço!

  • Giovanni Dias

    Rafael,
    Primeiro quero parabenizar pelo site (sou um assíduo leitor) e pelo artigo polêmico e importante.
    Então para aumentar a discussão sugiro a leitura desse artigo do Ricardo Amorim:

    http://ricamconsultoria.com.br/news/artigos/economia-sem-economes-ricardo-amorim-artigo-sobre-bolha-imobiliaria

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Excelente recomendação, Giovanni. Na verdade, você já foi a terceira pessoa a recomendá-lo, dada a qualidade do texto e do autor.

      “O mais provável, são altas mais modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.”

      Essa conclusão é uma possibilidade, assim como o estouro da bolha. Podemos dizer que essa é mais conservadora, enquanto o estouro é mais arrojada :)

      Abraço!

      • Saullo Rezende

        Mais arrojada mas muito mais destruidor. Os efeitos de uma “quebra” em um setor sempre atinge outros. Seria bom para abrir os olhos das pessoas porém muito ruim para quem tem investimentos de qualquer tipo.

        Grande Abraço e $uce$$o

      • Diegolima_21

        Procurem uma edição do programa Manhatan connection de 2008, onde o Ricardo Amorim disse que NÃO haveria crise e que todos deveriam comprar ações dos banco americanos. O outro apresentador (Lucas, eu acho) do programa interviu e disse que aquela era uma opinião dele e que o programa não se responsabiliza por esse tipo de previsões.

        A crise não só aconteceu, como foi responsabilidade total dos tais bancos.

        É sempre bom saber qual o interesse doas analistas nessas previsões.

  • Eu

    Ontem no rádio ouvi, uma corretora dando TV de LED de 42″ para quem comprar apartamento novo de uma construturoa e um cheque de R$3.000,00 para os 30 primeiros compradores. E não é o único exemplo. Em outras palavras: indiretamente já estão abaixando o preço dos imóveis sim, que é o ultimo passo…

  • Valdir Martins Lampa

    Rafael! se a bolha existe e vai estourar pode-se dizer que o fundo de invesimento imobiliario também está fadado ao fracasso?
    Valdir Martins Lampa / Joinville SC

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      A dinâmica de imóveis residencias é bem diferente de imóveis comerciais. O impacto não seria o mesmo.

      Abraço!

  • Adriana Luiza

    O importante de tudo é lembrar a importância da diversificação de investimentos, pq quem tiver investimentos moderados em imóveis não ter tantos danos, agora, quem investe todo o seu capital em imóves é bom abrir o olho, a hora é agora de diversificar…equilíbrio é tudo.
    Adriana Luiza

  • Erika

    Moro em Natal, cidade turística, onde as construtoras estão investindo pesado em condomínios clubes, o que eu, particularmente, acho uma furada. Os preços estão altíssimos visto o tamanho dos apartamentos. Isso está acontecendo em todas as regiões da cidade.
    Bem, em 2014 haverá a copa e Natal será cidade sede (se as coisas aqui ficarem prontas pq o negócio tá devagar quase parando). Será que toda essa especulação é devido a Copa? Depois da Copa os preços vão estagnar ou reduzir o percentual de aumento (“a bolha vai estourar”)? Ou o fato de ter a Copa e a especulação imobiliária é só uma coincidência?

    Adorei este artigo e os comentários. É exatamente o que eu venho discutindo com alguns colegas! =)

  • Cesar

    Não vejo bolha alguma.
    Se aceitarmos que o Brasil um dia será de primeiro mundo e por consequência os salários serão multiplicados por 10. Chegaremos a conclusão que comparativamente os preços hoje no Brasil são baixos. Um apartamento de classe média em Nova York localizado em local semelhante em São Paulo é lançado a US30,000.00 por metro quadrado enquanto que aqui é lançado a US7,500.00 por metro quadrado.
    Exemplos como esse posso citar no mundo inteiro, os valores sobem em função da localização dos empreendimentos. Quanto menos terrenos houverem maiores serão os preços finais.
    Nosso problema esta no poder aquisitivo da população e não em bolhas imobiliárias.
    Vide Patio do Colégio fundado pelos jesuítas e com a participação dos índios, os terremos por metro quadrado na época eram inferiores a 0,1 centavo por metro quadrado.

    Atenciosamente

    Cesar

    • Edinho

      Concordo com você Cezar, imóvel valoriza de acordo com a localização os preços estão altos isto é fato, porém não acredito que deva subir mais neste momento, e acredito que se enxergarmos as coisa da forma como estão sendo mostradas, nós temos uma bolha no setor automotivo, outra no setor do vestuário, outra no setor alimentício ou seja tudo virou uma grande bolha o país todo está endividado e daqui a pouco as pessoas vão começar a vender tudo o que tem pra pagar suas dividas.

  • Wallace Espindola

    Rafael, sempre a mesma impressão, de que a bolha imobiliária está realmente aí, crescendo e próxima de estourar. Concordo com tudo plenamente. Parabéns pelo artigo! Um abraço!

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Valeu, Wallace.

      Abraço!

  • Liscariotes

    Ricardo Amorim presta “consultoria” para empresas de real estate. A opinião não é isenta, infelizmente,

  • Fabrício Aguirre

    Comentário sobre o Minha Casa Minha Vida, este sim poderia desencadear um estouro da bolha, retirando pessoas que ganham até 3 salários mínimos do aluguel, mas infelizmente é um programa com muito mais faz-de-conta do que aplicação prática. Imagine por exemplo um porteiro, que aqui em Florianópolis ganha R$840 (R$1k brutos) comprar uma casa de 2 quartos por R$90k, para morar a 30 Km do trabalho, como temos um empreendimento da Rodobens fazendo propaganda, teria que dar R$30k de entrada. Quem que ganha menos de 2 SMs teria este valor na poupança ?

  • http://profile.yahoo.com/RN3OWSVV7DXBKHC6HFAFBDEJUI Adriano

    Muito já foi dito e vou contribuir com o meu exemplo:

    Adquiri meu imóvel para moradia em mar/2009, em Samambaia – DF, periferia mesmo! O imóvel de 2 quartos tem 60m² e custou R$110.000,00. Hoje, dizem que vale 175.000,00, mas o que mais vejo são as faixas de VENDE-SE se acumulando. Se eu vender para comprar outro, só vou conseguir adquirir um imóvel de igual metragem, porém muito mais velho, ou com apenas 46m² (mágica das mercenárias construtoras). Um de 66m² e 3Q está custando mais de 240.000,00 (pagando ouro pra morar em gaiola).

    Outro ponto de comparação é o preço de um automóvel “popular”. Há vinte anos atrás a relação de preço entre um imóvel/automóvel era quase 2 (tanto que adquirir os dois era uma grande vitória), há dez anos a relação era cerca de 4, hoje você poderia adquirir quase 10 carros com o valor necessário para conseguir comprar a casa própria. Isto está muito errado.

    Finalizando, existe SIM a bolha. Mas acredito que as chances dela desinflar são maiores do que um estouro repentino. Parabéns pelo post Rafael e pelo Rico Por Acaso!

  • Aguiar-botelho
  • Aguiar-botelho

    Gostaria de saber a opinião de quem estava elogiando o artigo dele publicado no mês passado dizendo que há muito tempo estava alertando para uma bolha.

    “Ricardo Amorim descarta bolha imobiliária, mas admite leve queda nos preços
    Em artigo publicado na Revista IstoÉ, Amorim disse que o País não reúne as condições observadas em nações que já passaram por alguma bolha imobiliária.

    SÃO PAULO – O economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria, Ricardo Amorim, descartou a possibilidade do Brasil enfrentar uma bolha imobiliária e ainda admitiu uma possível queda, ainda que leve, nos preços dos imóveis.”

    http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2524548/Ricardo-Amorim-descarta-bolha-imobiliaria-mas-admite-leve-queda-nos

    ps: Pelo outro artigo, quem em 2009 queria comprar a casa própria e esperou (seguindo as análises dele) já viu alguns preços triplicarem. Agora mesmo que os preços caiam 50%, a pessoa vai pagar ainda 50% a + do que em 2009. Por outro lado, quem iria comprar pra investimento, viu o Tsunami passar e ficou a ver navios.
    E agora em menos de 30 dias, solta artigos completamente divergentes.

    • http://www.facebook.com/macako.babuino Macako Babuino

      Ele é garoto propaganda da Cyrela contrutora

  • lgueiros

    Rafael, com os passos descritos, não vejo eminência de bolha, o mercado vai se estabilizar como qualquer outro mercado de renda variável de acordo com a oferta e a procura principalmente falando do mercado imobiliário. Em comparação com a bolha dos EUA, a inadimplência não é preocupante. O crédito imobiliário equivale a 5% do PIB do Brasil (http://ricamconsultoria.com.br/news/artigos/economia-sem-economes-ricardo-amorim-artigo-sobre-bolha-imobiliaria). Ou seja, mesmo que a inadimplência suba muito não será motivo de preocupação para os bancos.

    Sobre o passo 7:
    7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis, pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.
    PERGUNTA: Por que iria tentar vender meu imóvel com urgência? O que é uma baixa expressiva nos preços? 20%, 30%? Como exemplo, qual investidor imobiliário estaria disposto a realizar perda de R$ 60.000,00 (20% de um imóvel no valor de R$ 300.000,00). Alugar seria melhor opção. (Passo 5 “Os preços dos aluguéis sobem, pois a demanda por imóveis do tipo aumenta”).

    Voltando ao exemplo da bolha dos EUA. A bolha estourou porque um forte integrante do sistema imobiliário, os bancos, precisava rever suas perdas decorrente de financiamentos e hipotecas não pagas e começou a vender os imóveis resgatados, dos inadimplentes, por preços muito baixos. No momento da crise o crédito imobiliário equivalia a 79% do PIB nos EUA.

    Abraço,

  • JP

    Infelizmente ou Felizmente não há como concordar com essa matéria pois foram muito ludicos com as informações aqui postadas, pois olharam apenas de maneira Artificial e pessimista a respeito do assunto sobre investimentos Imobiliários.
    Não analisaram a necessidade de expansão e detalhe fizeram apenas comparações com Países desenvolvidos que não é o caso do Brasil que estamos em constantes mudanças principalmente nas questões habitacionais.
    Não mencionaram a questão de que os financiamentos bancarios para Imóveis representam apenas 5 a 6 % do PIB nacional. A impressão que passam é que a qualquer momento teremos um caos Imobiliário o que não é verdade! Os preços realmente diminuiram a velocidade de valorização isso não quer dizer que pararam de subir, a taxa selic tem tido cada vez mais quedas em sua rentabilidade. Assim como existem um grupo pessimista no qual se consideram realista, existe outro grupo preparado para surfar na onda oferecida pelo setor Imobiliario. No Brasil ainda vem a copa ainda vem olimpiadas, se a existencia da bolha é real acredite não para o prazo no qual estão imaginando. e mesmo que haja uma bolha os valores não cairam tanto e na sequencia começaram suas altas novamente, pois não podemos esquecer de que economia é uma grande montanha russa hora la em cima hora la em baixo. Porque não procuram caminhos para ensentivar o mercado a continuar crescendo! e ensinam aos Brasileiros que o melhor caminho para se ficar rico é adquirindo o seu Primeiro Patrimonio. seja novo, seja velho, seja lançamento.

    http://www.cyrelainvest.com.br

    att,
    JP

  • Luizguimaraes

    Discordo da Bolha Imobiliaria,primeiro que os bancos que financiam,não financiam pelo valor de mercado,(90) para imoveis usados e (70)para imoveis novos,isto contribui enormemente para regular os preços,acontece outra coisa no Brasil ficamos sem financiamento durante anos,após o fim do BNH,ora falta moradias o deficit habitacional e de 6.000.000 seis milhoes e não se constroi 1.000.000 um milhão por ano,dai vai demorar para estagnar,por outro lado o proprio mercado auto-regula os preços,quando sobe muito o mercado comprador arrefece forçando os preços para baixo ou congela,como aconteceu em São Paulo ano passado durante 04 meses seguidos e ai,entram as promoções para atrair novos compradores,repito acho que estão enganados todos que falam em BOLHA IMOBILIARIA,acho que desconhecem o Mercado Imobiliario,precisam discutir com quem e do ramo e não com numeros.
    Atenciosamente

  • http://www.duniverso.com.br/ Tomé Ferreira

    Boa tarde a todos!

    Muito interessante seu artigo Rafael Seabra, e espero realmente que a opinião fundamentada (como você disse) do Ricardo Amorim prevaleça e a bolha desinfle. rsrs
    Vamos esperar.
    Aproveito, para perguntar se algum de vocês tem informações sobre investidores do Programa Minha Casa Minha Vida para a região metropolitana de Belo Horizonte (Grande BH), pois tenho alguns lotes de 360mt2 na região e não sei se compensa investir agora.
    Compensa?
    Grande abraço!

  • G_fs79

    Boa tarde a todos,
    No item 5 deste artigo, será que a valorização do aluguel pode fazer com que o fluxo de demanda se volte novamente para os financiamentos? No caso afirmativo, presenciaremos somente um ciclo continuo de ajuste de estoques entre imóvel para locação e imóvel para financiamento.
    Em outras palavras, creio que devemos nos preocupar mais com a inadimplência, a falta de crédito, a burocratização dos bancos e dos especuladores imobiliários. Estes últimos, que na sua ganância imediata, poluem o mercado prometendo para os proprietários de terrenos (base para qualquer empreendimento imobiliário), pequenas fortunas ao avaliarem de forma equivocada seus respectivos imóveis. Presenciei tal fato em regiões onde um terreno custava 10.000,00 em 2009, 30.000 em 2010 e incríveis 100.000 em 2012. Proprietários ficaram ricos, porém compradores sumiram e naturalmente os estoques de casas aumentaram. Posso afirmar que em alguns locais já nos encontramos no item 7 deste artigo. Investidores com muitas unidades no estoque tendo que baixar suas margens para patamares de 10% e até 5%. Péssimo investimento.

  • Edsa

    Não sou da área de finanças, nem de economia. Sou advogada. Não posso portanto ter uma visão técnica do assunto. Entretanto, vejo que há riscos no mercado imobiliário a depender da situação econômica como um todo. Com a crise prolongada lá fora, vamos inegavelmente sofrer os efeitos. Há um detalhe interessante do qual como advogada posso falar. Hoje em dia, os imóveis são financiados principalmente através da alienação fiduciária e não mais por hipoteca. Isso faz com que a retomada dos imóveis ocorra de forma muito rápida. Os escritórios de advocacia que lidam com habitação já estão vendo os primeiros compradores por esse sistema aparecerem para buscar ao menos adiar um pouquinho a retomada do imóvel. Não têm muito sucesso. Outro fato que parece não ter nada a ver com isso, mas que se observa: não consigo achar pedreiros nem para obras pequenas. Mesmo os mais furrecos beberrões acharam emprego com carteira assinada na construção civil. Toda uma indústria de materiais de construção lucrando e empregando, graças à alta astronômica dos preços do setor. Os riscos são dois, acho que levando a um mesmo resultado, apenas em tempos diferentes. A bolha pode estourar e de repente milhões estarão desempregados, dos pedreiros, passando pelo pessoal dos materiais de construção até os gerentes de bancos, prédios ainda no esqueleto vão assombrar nossas cidades, o setor bancário despencaria e com ele todos aqueles que dependem de crédito, ou seja, toda a economia; a outra hipótese seria a bolha desinflar, ao invés de estourar, mas passado algum tempo, o resultado será quase idêntico. Pode escolher: ou vai tomar uma injeção grande na veia, ou dez intramusculares. Pessoalmente, acho que o investidor deveria aproveitar os preços baixos de ações e investir em algo que sentirá menos os efeitos de um estouro de bolha e aguardar. Investir em imóveis após um estouro vai ser um investimento seguro a médio prazo, no futuro, com preços mais baixos para venda e valores mais altos de aluguel.

  • Cemara Loteamentos

    Gostamos muito da matéria! Parabéns! Muito bem elaborada!
    E pra quem procura investimentos em loteamentos abertos, fechados ou loteamentos industriais na região de Campinas, Piracicaba e Ribeirão Preto a Cemara Loteamentos tem a opção correta pra você. Podemos tanto tirar suas dúvidas a respeito do assunto, como apresentar ótimas oportunidades que cabem no seu bolso! http://www.cemara.com.br

  • Ruth c.c

    por favor estou terminando uma contruçao para aluguel mais pelo que entendi nao vou ter muito lucro com o decorer do tempo e isso mesmo

  • Carlos_triebsees

    Concordo contigo Rafael,porém acredito que tenha mais um ingrediente para acrescentar a inadimplência dos empréstimos e financiamentos. E de como esses créditos de dívidas forma parcelados e vendidos a investidores. Eu particularmente acredito que o momento de estouro da bolha será quando as famílias se derem conta que é mais fácil “dar no pé” do que continuar pagando um empréstimo a longo prazo com juros abusivos. Ou mesmo não tenham mais condições de pagar. Olhando para o cenário econômico brasileiro acredito que estamos sim caminhando para um estouro da bolha bem como para uma armadilha de liquidez,onde não importa os incentivos governamentais e as reduções dos juros as pessoas não compram, não investem , não correm riscos. Aconteceu algo parecido com o Japão na década de 90 e acredito eu que estamos passando por algo parecido no Brasil.

  • Gabriel Tosi

    Mas como a bolha começou? O que levou ao começo desse bull market nos imoveis? Baixa taxa de juros?

  • Marcelo Tissot

    Rafael, endosso a discussão: os valores dos imóveis da cidade de São Paulo estão surreais. Obrigado.

  • Sérgio

    Prezado Rafael,

    Diante de suas conclusões muito bem fundamentadas, estou pensando em desistir de um negócio que fiz no início do ano. Comprei um imóvel na planta em uma região, dita, de grande valorização, um negócio da china…. porém, vejo que o mercado dá sinais claros de fraqueza…. fazendo um “teste”, colocando esse meu imóvel que era considerado um super negócio nos principais jornais da cidade, não consegui praticamente nenhum interessado. Bom, agora estou pensando em desistir do negócio e amargar um pequeno prejuízo, haja vista que estou no início do financiamento, e colocar as minhas economias em uma aplicação conservadora e segura. O que vc acha disso?

    Parabéns pelo blog, um grande abraço

    • Tiaserena

      Minha Pergunta é, se vc alugar, o aluguel é próximo ao valor da prestação? Se for alugue assim q ficar pronto. Como o aluguel sobe com a inflação e a prestação diminui com o tempo (tabela SAC) eventualmente vc terá lucro. Mas isso é um plano a longuissimo prazo, pois o aluguel só é recalculado a cada dois anos e meio.
      Quanto ao teste, se o imovel não estiver pronto para morar, o interesse é menor mesmo. A maioria das pessoas compra o imovel na planta para se beneficiar da diferença de preço entre este e o pronto, ou querem um imóvel para pronta ocupação.

  • Fernanda

    Rafael, li seu artigo e concordo com os argumentos que você utilizou para sustentá-lo. Também li o texto que o Charles deixou logo abaixo, que também foi fundamentado de forma coerente. Recordo-me de uma professora de Economia que me disse no final do ano de 2010 que não acreditava na bolha, mas que achava que seria possível uma pequena queda nos preços dos imóveis, mas não um estouro de uma suposta bolha. O fato é que conheço muitas pessoas que estão aguardando o estouro (que é incerto, uma vez que não podemos prever o que acontecerá no mercado imobiliário, embora determinados fatos apontem para possíveis acontecimentos futuros). Inclusive conheço até casais que decidiram adiar o casamento pois querem aproveitar o estouro (caso aconteça) para adquirir um imóvel, ou seja, desistiram de comprar neste momento.

    Mas em se tratando de aguardar o momento certo, esperar a bolha estourar e frases como essas (que são as que mais escuto sobre o assunto) e falando um pouco sobre a economia brasileira e seu possível rumo (considerando ou não a existência da bolha), gostaria de saber se você acredita que há uma relação entre mercado imobiliário e Copa 2014/Olimpíadas 2016. Se sim, o que você pensa sobre o assunto.

  • Cemara Loteamentos

    Gostamos muito da matéria! Parabéns! Muito bem elaborada!
    E pra quem procura investimentos em loteamentos abertos, fechados ou loteamentos industriais na região de Campinas, Piracicaba e Ribeirão Preto a Cemara Loteamentos tem a opção correta pra você. Podemos tanto tirar suas dúvidas a respeito do assunto, como apresentar ótimas oportunidades que cabem no seu bolso! Acesse nosso site!

  • MoniMor

    Sou brasileira e moro em Portugal, um país em crise em que os bancos já não dão credito para todos que pretendem…pois com a falta de emprego a inadimplência aumenta, aqui 70% das pessoas tem casa propria e uma segunda moradia geralmente de férias diferentemente dos outros países da Europa aqui existe o culto a casa propria. Porém como os bancos nao concedem credito esse cenário está a mudar. A bolha imobiliaria já aconteceu milhares de casa não conseguem ser vendidas e os construtores investiram em qualidade e tecnologia para conseguir vender as casas e apartamentos! Quando procuro um Ap para comprar em Recife fico decepcionada com a qualidade e preço. Quantos do tamanho da minha suíte…apartamento de 3qts de 70m2. Vivo num condominio fechado de apartamentos com painés solares,piscina aquecida, isolamento acústico, cozinha planejada com maq. de lavar louça/roupa, geladeira,exaustor, fogão vitroceramica tds embutidos, guarda roupas, porta blindada, janelões oscilos-batentes,estores eletricos,vidros duplos, louças sanitarias bellavista suspença,academia, garagem indivudualizadas e fechadas com portoes automáticos p/ 2 carros tudo isso já veio no apartamento só tive que trazer os móveis p morar etc, etc, etc num apartamento de 2 quartos com 150m2 não dá para comparar a qualidade os jardins sao regados com agua de poço artesiano e so pago 50 euros de condominio pois nao existe porteiro e nem criminalidade…

  • ivone

    Nao sou entendedora de economia, sou uma pessoa que procuro administrar bem meus recursos financeiros e comecei a pesquisar preços para compra de um imovel em Copacabana, pois tenho umas economias e a compra deste imovel seria para satisfazer uma necessidade de investimento e ao mesmo tempo de lazer pois o usaria quando quisesse passar meses na cidades. Pois bem, na procura do imovel descobri que realmente existe esta bolha, pois na minha opiniao estao no mercado imobiliario, nao investidores, mas especuladores, que parece que vivem no paìs das maravilhas. Imagine que um senhor teve a audacia de me oferecer um apto quarto e sala de 35 metros quadrados, pelo preço de 1.150.000,00 ( um milhao, cento e cinquenta mil reais). Perguntei se tinha entendido bem jà que o preço me parecia absurdo e ele respondeu que estava vendendo a vista, pois o apto è localizado no Leme, de frente para o mar. Este foi o exemplo maximo, mas depois de visitar varios imoveis e imobiliarias, desisti da compra. Talvez compre um imovel em outra capital ou vou esperar a bolha estourar pois tenho certeza que isto vai acontecer. Quando meu marido italiano me dizia isto eu pensava que ele nao entendia a logica da economia brasileira, mas lendo agora o seu artigo e com a experiencia da procura do imovel, nao tenho mais duvidas.

  • Andrezago

    Realmente os preços estão altíssimos. O mercado Paulistano está passando por uma valorização irreal. Mas creio que não só a falta de terrenos leva à essa valorização, mas também um dos principais fatores são as próprias construtoras, que já lançam seus empreendimentos com valores de m² absurdos. Isso leva os proprietários de apartamentos semi-novos ou antigos a elevarem seus preços também. Já há no mercado muitos apartamentos que não estão sendo vendidos e já começou uma história de liquidação de imóveis. A busca por lucro ” fácil ” tem tornado o mercado insustentável. Realmente tem muita gente pagando o que não vale. Porém , ainda não creio que o mercado vai estourar, pois mesmo assim, os compradores estão aproveitando o crédito, as pessoas vendem para comprar imóveis maiores para a família e usam o crédito. O mercado não está esfriando, pelo contrário, o VGV da imobiliária que trabalho no coração de São Paulo tem aumentado a cada ano. Mas isso devido ao aumento dos valores, não da quantidade de vendas. Por outro lado, o mercado tem crescido de forma sustentável, pois realmente o potêncial de compra do brasileiro aumentou, e o maior sonho de qualquer coisa é a casa própria. E quanto maior essa casa, melhor.

  • Danilo_manholer

    Moradia tem de monte. So olhar qualquer classificado…
    Kd I $$$ pra comprar. Mensalidades Sao suaves, Mas e a entrada?

  • Ana_Claudia

    Olá Rafael, estou comprando um apartamento em um bairro que não me agrada por ser no extremo da Zona Leste de São Paulo, porém como pertence a minha sogra ela venderá por aproximadamente 40.000,00 a menos do que vale no momento e tenho a intenção de vende-lo em breve ( quero pegar o valor da diferença e o novo comprador assumir a divida passando-a para o nome dele(comprador) Gostaria de saber se ha algum artigo nesse site que fale de compra e venda de imoveis e, como vou financiar o apartamento em 20 anos como é que funciona a questão dos juros, quando vender é considerado o valor que devo ao banco ou o valor que vale o apartamento?

    Gostaria de saber também se ha alguma previsão para a baixa dos imoveis, acho um absurdo para um valor 2x mais do que vale realmente… Você teria uma estimativa de quando é o ideal para comprar um imóvel?

    Desde já agradeço

  • emerson

    O indice de pessoas que moram de aluguel é na casa de 26%, como pode explicar?
    Embora temos vários fatos que demonstra uma possível BOLHA, embora temos o setor imobiliario responde com 6% do PIB.

  • Marcos Antonio

    As notícias ou comentários tem poder de gerar resultados dentro de um setor ou na vida das pessoas. Quando anunciamos resultados positivos a tendência é se criar mais desses resultados, compondo harmoniosamente a natureza da canção de uma pessoa ou grupo de pessoas. Em verdade tudo vai bem, nós é que formamos pensamentos negativos sem causa, cujo efeito é a materialização desses pensamentos na sociedade em que vivemos. Assim, devemos formar pensamentos positivos para mais desses resultados se criem e a vida se torne melhor a cada dia. O mercado imobiliário vai bem, com certeza. Nos Estados Unidos formou-se uma onde de pensamentos negativos e qual foi o resultado. Devemos aquecer o mercado em que atuamos, bem como, de outrem. Vivemos numa maquina de engrenagens e uma precisa da outra economicamente. Se eu estou bem, meu vizinho estará também e faremos negócios uns com os outros.

    Marcos

  • Fernando

    Quem disse que a gente são está no patamar 7? Esses dias acabei de receber propostas de imoveis “com desconto” no meu e-mail.

  • Michel

    Artigo “Preço de imóvel é irrealista e insustentável, diz estudo” publicado na Folha on-line em 16/09/12.

  • HELENA

    CONCORDO, SEMPRE HAVERÁ MAIS PESSOAS PARA ALUGAR DO QUE COMPRAR.

  • http://www.facebook.com/leandropereira.imoveis Leandro Pereira

    Eu sou corretor de imóveis, Creci 34019 3ª região, é a do RS, meu facebook é imoveiscorretor@hotmail.com. Portanto sempre me interesso por boas discussões como essa para me interar dos assuntos profissionais e sociais. Quero parabenizar o Rafael Seabra pelo seus préstimos ao setor e também pela condução sadia e bacana aqui dos posts. Enfim, minha opnião é a seguinte. Li o texto aqui, a do Ricardo Amorim também que é ótimo como este, e o grande vilão desta história é infelizmente, vinculam a palavra bolha imobiliária com aquele mequetrefe dos EUA em que a palavra maior era bolha imobiliária. Só que quem acompanhou viu que foi só uma laranjada no setor, o furo era mais embaixo, assimo como o Federal reserve sumiu com 3 trilhões na época, ou seja, aqui no Brasil não irá aconecer como lá, pois aqui é muito difícil de coseguir crédito, e lá nos EUA foi dado crédito muito fácil e pior, podiasse refinanciar o próprio crédito. Então a bolha imobiliária aqui no Brasil deveria estar em outro âmbito pois os especuladores existem e sempre existirão em qualquer setor, se não, teremos de fechar a bolsa de valores e outrocentos meios de riqueza pois os especuladores lá estão. O Brasil se reformulou para que os especuladores não consigam se manifestar em tamanha proporção com o Minha Casa Minha Vida, ali não tem como especular, é vendido apenas uma vez a cada CPF envolvido. O classe C e agora com alto pode de compra CONSEGUIU sair do aluguél COMPRANDO SEU IMÓVEL porque o banco financiou a taxas altas mas nunca antes tão baixas, digamos 9% ano, eu acho alta demais mas a tese aqui é outra. Então tem muita gente morando graças a Deus em maior número que os especuladores que atendo frequentemente. AFINAL IMÓVEL FOI FEITO PARA MORAR E NÃO PARA ESPECULAR. A classe A e AAA estão muito bem atendidas, não falta imóvel para eles. A classe C, D e E ainda mora no puchadinho do pátia na casa do paie mãe e ou pagam aluguél, e quem sabe entraram num programa do governo como o MCMV. Os imóveis COMERCIAIS é a primeira demanda, são os mais visados para especulação, portanto só compra quem pode mesmo, infelizmente. O número de imóveis prontos que se vende é bem maior que o número de imóveis que se vende na planta que são bem altos hoje, tanto em valores quanto a porcentagem,tipo 40% do bojo. Enfim, há uma bolha imobiliária sim mas não causará nehum dano a ciedade como ocasionou nos EUA e mundo. Aqui tomara que depois da copa estes cães gulosos, os especuladores, se ferrem de tanto imóvel que tiver construido e créditos mais maixos, quero ver a taxa chegar a 7% ainda e porque não 4,5%. As regras para se usar o FGTS é num imóvel até 500 mil. Não vamos ser pessimistas, não queremos bolha, queremos igualdade, queremos menores taxas, melhoria na construção civil e toda a indústria que move por detrás e cá entre nós, o Brasil é uma égua no cio para os investidores e especuladores do mundo, aqui todo mundo faz o que quer, as leis sempre ajudarão os 10% que tem muito. E para quem não sabe, 46% das terras brasileiras pertencem a 1% dos brasileiros, issomesmo, escutei isso no jornal da band AM640 aqui de POA, não sei dizer a fonte mas é só pesquisar. No Brasil, para que a desigualdade social seja como um mundo que eu e você que me lê quer, temos que ralar muito, mas muito mesmo, e é meu idela de vida colaborar com isto.

  • thifmartins

    Tenho uma PREVISÃO para quando esta “Bolha Imobiliária” irá estourar aqui no Barsil. A data é alguns meses após a Copa do Mundo de 2014. Pode conferir meados de Novembro/Dezembro – após a eleição inclusive.
    O gigantesco lançamento de empreendimentos neste setor é impressionante e todo o povo vislumbrando a casa nova na copa. Sim, o país está sendo a vitrine do mundo até lá, MAS E DEPOIS QUE ELA SE FINDAR?? Brasil sendo campeão ou não a conta deverá ser paga e quem pagará??? Aí que complica…De agora (final de 2012) até lá os preços estarão estagnados e começará a reduzir logo no ano da copa (2014), sendo o CAOS visto já em Nov./Dez. do mesmo ano. Bom esta é a minha visão deste mercado.

  • http://twitter.com/Dimitribarea Dimitri Barêa

    Rafael, não concordo com seu artigo, e entendo se tratar de um lamentável sofisma, posto que entendo que é impossível bolha no brasil, para imóveis. O que houve foi uma grande alta e agora atingiu o pico, e pra se poder falar em bolha, como a que houve nos EUA precisamos analisar alguns pontos: no Brasil é impossível fazer mais de uma hipoteca ao mesmo tempo no mesmo imóvel, lá o que houve foi que o mesmo imóvel era garantidor de várias dívidas. No Brasil, existe uma demanda habitacional enorme e crescente, como você reconheceu, pois a população economicamente ativa é ainda crescente e o número de pessoas e famílias (casais recém casados) prestes a comprar o primeiro imóvel é grande demais e irá durar mais de dez anos, segundo as curvas demográficas. Os bancos estadunidenses financiavam sem exigir garantias salariais, sem verificar capacidade de pagamento e desmedidamente, o que não se verifica aqui no Brasil, já que os bancos estão ficando cada vez mais exigentes quanto a escolha dos mutuários, o que dificulta sobremaneira um calote, e quando há o calote, o imóvel garante a integralidade da dívida, já que existe apenas uma dívida pra cada imóvel, como falei acima.
    Veja que você menciona que os investidores estão comprando imóveis pra alugar e vão parar de comprar por causa do preço, e depois na frente, no seu raciocínio, fala que os aluguéis irão subir porque a demanda aumenta, ora, nesse momento, quem investiu pra alugar não vai querer nunca vender os imóveis, ao contrário, vão querer comprar mais, já que a demanda aumentou, e daí ocorre o contrário, não há baixa expressiva pois ninguém irá tentar vender às pressas, mas comprar mais. Me perdoe, mas gostaria de saber qual a intenção de seu artigo, pois com o currículo que tem, não consegui entender seu posicionamento diante de tantas pessoas que aqui buscam informações.

  • Yangus Yangus

    Se a bolha ñ sei sei que tudo que é lançado vende. Para investidor para pessoas comuns
    no Brasil e diferente dos EUA pois a qui o governo influencia nos bancos por isso eles tem carta branca para fazerrem o que querem aqui vc pode fazer um financiamente por 20 ou 30 anos lá fora vc podia fazer varios que os bancos garantiam aqui o gaverno ñ dixa se há uma bolha acho dificil que estoure só se o governo quiser cair e acho que o pt ñ quer sair tão cedo do poder>>

  • Sam Euqesadof

    Rafael, eu realmente acredito no estouro da bolha, porque neste momento a habitação nas capitais, principalmente em São Paulo, é mais caro que metrópoles com desenvolvimento superior no transporte, saúde, infra-estrutura, então apesar do déficit mobiliário, não sera possível manter preços ao atual patamar abusivo. É aguardar para ver!
    Abraço

  • Tiaserena

    Não nego que parece ser uma bolha, porém a situação no Brasil é bem diferente do que nos outros países – devido ao nosso histórico de inflação galopante nos anos 80/90.
    Em muitos países (inclusive EUA) os juros são recalculados periodicamente, e seguem as oscilações na taxa de juros. Ninguém quer continuar pagando um financiamento que fez com juros mais altos do que as taxas atuais. Isso funciona bem quando as taxas estão caindo, mas cria muita inadimplencia quando os juros sobem.
    Só que aqui no Brasil, quando as pessoas vão comprar apartamento elas não olham o preço final do imovel – como em todas as outras compras a prazo só olham se a prestação cabe no salário.
    Isso quer dizer que com o mesmo salário, por exemplo, uma pessoa só conseguisse financiar R$100mil em 2008, em 25 anos com uma taxa de 12% ao ano. Em 2012 vai conseguir financiar um valor maior com as condiçoes atuais: juros de 8% ao ano em até 40 anos!
    Dependendo do financiamento, o valor da prestação é comparável ao valor do aluguel, com uma grande diferença: o valor do aluguel é recalculado de acordo com o valor de mercado a cada 2,5 anos, enquanto o valor da prestação CAI a cada mes – seguindo a tabela SAC que o mutuário recebe junto com o contrato de financiamento.
    Por este motivo, a chance de inadimplência nos financiamentos imobiliários é minimizado (nunca elimidado).

  • Fátima

    Rafael
    Parabéns pelo artigo. Você consigo transcrever o assunto de forma clara, objetiva e esclarecedora.
    Fátima Carvalho

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Muito obrigado, Fátima.

      Abraço e valeu pela participação!

  • Maria Ds

    Rafael,desculpe.mas educador financeiro parace cavaleiro do apocalipse.Leio todos os seus artigos e de outros,e chego a conclusão que não tem o que fazer,ou seja,não temos onde alocar nosso dinheiro! O sistema bancário é frágil, imóvel tem bolha, ações alto risco,poupança o governo manipula,tesouro direto só deus sabe porque os paises também não são confiáveis; o que devemos fazer então? Responde um educador financeiro: compre um curso de educação financeira ,para salvar as finanças do educador! Confesso não é deboche, mas é a conclusão que tiro de tudo isso.Estou errada?

  • Maria Ds

    Rafael,desculpe.mas educador financeiro parace cavaleiro do apocalipse.Leio todos os seus artigos e de outros,e chego a conclusão que não tem o que fazer,ou seja,não temos onde alocar nosso dinheiro! O sistema bancário é frágil, imóvel tem bolha, ações alto risco,poupança o governo manipula,tesouro direto só deus sabe porque os paises também não são confiáveis; o que devemos fazer então? Responde um educador financeiro: compre um curso de educação financeira ,para salvar as finanças do educador! Confesso não é deboche, mas é a conclusão que tiro de tudo isso.Estou errada?

  • Lucamuller

    Bolha? Sou engenheiro civil e quero compartilhar ilustremente a “sacanagem” vendida aos menos informados ou sardinhas do mercado. A maioria dos jornais trás em sua página de economia um índice chamado CUB, qual pode ser visualizado na íntegra na página da web do SINDUSCON do seu estado. Este índice é uma “análise fundamentalista” do valor que você irá pagar pelo seu imóvel. Veja que para uma compra consciente, além do CUB vc deve avaliar o tipo de imóvel e a localização dele em sua cidade… cada bairro tem um “valor médio” do terreno, qual deve ser colocado em suas contas para formar o valor final de compra.

  • Sergio

    Com 5.7% do PIB não acredito em bolha. Nos EUA a bolha estorou quando passou dos 50%. Nos EUA os bancos refinaciavam a valorização. Creio que no Brasil há sim já uma saturação no mercado de classe média. Imóveis entre 300 mil e 800 mil. A classe média já se endividou. O mercado para classe baixa e classe alta está aquecido e vai continuar por muito tempo. O crédito imobiliário no Brasil ainda apresenta números muito modestos para se falar em bolha. Minha opnião claro.

  • Rodrigo

    EM 2008 o salario minimo era de 415 hoje 622 uma casa em 2008 que eu estava querendo comprar custava 250 hoje estao pedimdo 600 mil reais, a renda do brasileiro nao acompanhou a subida dos precos dos imoveis, os precos estao sendo regulado pela lei da oferta e procura como tem muita procura eles sobem os precos ,EU estou ansioso pra ver quando estes imoveis de 2010 2011 2012 ficarem prontos .O poder real destas familhias pagarem as prestacoes, juros de 11 pcento ao ano por 35 anos .

  • Felipe

    Complementando o pensamento do Luiz, mais abaixo, incluiria: O sistema bancário brasileiro é tido como um dos mais sólidos do mundo. Devido a uma forte fiscalização por parte do Banco Central do Brasil, nossos bancos já cumpriam, desde antes da crise de 2008, medidas de controle de riscos mais rigorosas que as impostas pelo acordo de Basileia. Aqui, não existiu (e não existe) as invenções bancárias de vendas de títulos podres a investidores como se fossem de baixo risco – apoiadas pelas renomadas agências de classificação de risco.
    É realmente assustador a alta dos preços dos imóveis em todo o Brasil. Sem dúvida há muita especulação imobiliária, trazendo, inclusive, muitos problemas sociais (como a remoção de famílias de baixa renda para a periferia dos grandes centros). E uma queda abrupta da atividade do setor da construção civil realmente traria sérias implicações nas taxas de desemprego (atualmente em baixos patamares: 5,3%). Porém, acredito que a queda de atividade nesse setor não será tão abrupta, se continuarmos com a mesma firmeza de medidas acertadas pelo Banco Central (muitas vezes contrariando a visão unânime do mercado financeiro, como foi o caso do início da baixa dos juros básicos em outubro de 2011 quando a inflação já se encontrava quase no topo da meta).
    É certo que não há como prever o futuro. Mas, baseando-se na atual política econômica brasileira e seu sólido sistema bancário (rigorosamente fiscalizado) acredito que temos além de uma especulação imobiliária uma especulação de estouro de bolha imobiliária.

  • Felipe

    Esse vídeo é muito esclarecedor:
    http://youtu.be/Xu9U30GhFQg

  • Rodrigo

    A DILMA esta fazendo fazendo e um verdadeiro APARTHEID com o programa minha casa minha VIDA e vida com V maiusculo . EM bh nao existe casas nesse preco do PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA .entao o pobre tem que ser rapido e achar uma casa em vespaziano ou cidades vizinhas de bh por que se nao daqui a pouco ele vai ter que ir pro interior

  • Christian

    Muito se fala da “bolha imobiliária” que foi intitulada assim por nós brasileiros, enquanto no exterior a bolha não foi única e exclusivamente imobiliária e sim econômica. A tal “bolha econômica” americana nada mais foi que um golpe aonde as instituições financeiras se aproveitaram de brechas na legislação para ampliar seus lucros, com isso toda a cadeia econômica (inclusive habitacional) foi gravemente lesada.
    Outra particularidade é que o nosso credito (por incrível que pareça) não é tão facilitado quanto era o americano, isso dificulta a aquisição com a premissa de assegurar o futuro pagamento das prestações sem comprometer mais do que 30% da renda total do adquirente.
    Quanto aos investidores, na grande maioria não compram imóveis a vista, eles compram seguindo o fluxo proposto geralmente pela construtora (pagando apenas entre28 a 30% do valor total do imóvel ) e quando estão próximos da época de receber as chaves do imóvel e assim ter que arcar com o saldo a ser financiado (aonde incide os nossos absurdos juros bancários) eles repassam, recebendo assim o valor investido mais a correção atualizada do imóvel pronto.
    Quem geralmente compra o imovel a vista é o futuro morador, essa aquisição a vista é preferida pois assim ele pode se prevalecer dos descontos por antecipação, que podem chegar (dependendo do prazo de conclusão da obra) de 15 a 20%.

    Espero ter acrescentado

  • Jerrinunes

    Não li muito sobre este assunto mas fui a procura de apartamentos a venda aqui em Maua, São Paulo, achei os preços altíssimos. Tambem acho que esta situação não pode continuar como esta, os preços aumentando a cada semana. Um apartamento que custava cerca de R$ 90,000 a dois anos atrás hoje o mesmo segundo informação de um corretor custa hoje R$ 180,000 o que me leva apensar que isso é insustentável, que não tem como continuar.
    Acredito que os preços astronomicos tende a estabilizar e dependendo da procura pode vir a baixar. E essa historia de que não vai parar de subir, acho que estória de corretor de móveis e de construtoras.
    Bom mais isso é apenas uma opinião, na qual acredito.

  • Edgard

    é um absurdo investir em imóveis, existe várias modalidades de investimentos. A culpa da alto do preço é dos investidores, que tiram a chance do brasileiro comum comprar sua casa.
    Desculpe, mas que esses investidores de imóveis só atrapalham o crescimento do país.

  • Ticio Caldas

    Não há evidências de bolha imobiliária, afirma estudo da FGV.
    Vide site: http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/imoveis/noticia/2585226/Nao-evidencias-bolha-imobiliaria-afirma-estudo-FGV

    De fato, o risco de bolha imobiliária é muito menor do que o risco da bolsa. Todos os créditos imobiliários são garantidos por alienação fiduciária ou hipoteca e analisados minuciosamente pelos oficiais de registro de imóveis. Se os Estados Unidos tivessem o avançado sistema registral brasileiro não haveria a crise imobiliária por lá.
    Os bancos aqui no Brasil só liberam o dinheiro após análise e REGISTRO da garantia. Tal registro atribui publicidade, autenticidade, segurança e eficácia ao negócio imobiliário (art. 1º da Lei 8.935/94). Se houver qualquer erro, o cartório responde de forma ilimitada.

    • Ricardo A. Baptista

      Concordo com seu ponto de vista.

  • Ricardo A. Baptista

    Veja a correlação da pequena estoria abaixo, com a bolha imobiliária tão bem descrita no texto supra e o mercado acionário :

    “Uma vez, em um vilarejo, apareceu um homem anunciando aos aldeões que compraria macacos por $10 cada. Os aldeões sabendo que havia muitos macacos na região, foram à floresta e iniciaram a caça aos macacos. O homem comprou centenas de macacos a $10 e então os aldeões diminuíram seu esforço na caça.

    Aí, o homem anunciou que agora pagaria $20 por cada macaco e os aldeões renovaram seus esforços e foram novamente à caça.

    Logo, os macacos foram escasseando cada vez mais e os aldeões foram desistindo da busca. A oferta aumentou para $25 e a quantidade de macacos ficou tão pequena que já não havia mais interesse na caça.

    O homem então anunciou que agora compraria cada macaco por $50! Entretanto, como iria à cidade grande, deixaria seu assistente cuidando da compra dos macacos.

    Na ausência do homem, seu assistente disse aos aldeões: “Olhe todos estes macacos na jaula que o homem comprou. Eu posso vender por $35 a vocês e quando o homem retornar da cidade, vocês podem vender-lhe por $50 cada.”

    Os aldeões, “espertos”, pegaram todas as suas economias e compraram todos os macacos do assistente.

    Eles nunca mais viram o homem ou seu assistente, somente macacos por todos os lados.

    Agora você entendeu como funciona o mercado de ações e a bolha imobiliára …

    • Edson

      Segundo a sua tese, existe algum ser extraterrestre que veio até o Brasil comprou imóveis a preço de banana e agora está aplicando um golpe vendendo a preços muito acima do valor real?

      • Ricardo A. Baptista

        Bom dia Sr.Edson,

        Não chega a tanto, atribuir a alta significativa dos preços dos imóveis, na média, a possíveis ET’s, até agora de existências não comprovadas.
        Por outro lado, vc atribui a ser um “golpe” a respectiva valorização, quando quero me referir, apenas e tão somente, a lei máxima do mercado, que é a Lei da oferta e procura.
        Essa lei (oferta e procura), ao meu sentir, foi substancialmente atingida pelo rebaixamento da taxa SELIC, o que provocou, em tese, a fuga dos investidores do mercado financeiro para o mercado imobiliário, provocando sua artificialidade. Artificialidade, pode-se aduzir, em razão, com um dos exemplos existentes, salvo outros de até maior significação, a capacidade econômica da população.
        Realmente, é preocupante quando se joga, como se jogou, de forma abruta, para baixo, uma taxa de financiamento do déficit monetário de um Pais como o Brasil (cujo déficit está atualmente a supera a casa da racionalidade), ainda mais num momento que este (Pais)está fazendo, e ainda terá que fazer, vultosos e obrigatórios investimentos em razão de eventos internacionais que neste se realizarão. Não se cogite aqui os, ao meu ver, (prioritários (Saúde/Educação).
        Não sei se me fiz entender mas essa é a interpretação que dou à estória da compra e venda dos macacos !
        Com a palavra ….

      • Ricardo A. Baptista

        Sr. Edson,

        Complementando meu comentário abaixo, peço-lhe que veja o video que apresento abaixo, postado, este, anteriormente, pelo Sr. Felipe.

        Realmente, estou quase acreditando que ET’s existem … mas estão do outro lado da balança !

        http://youtu.be/Xu9U30GhFQg

  • Marthony

    O Brasil tem um bom mercado de leiloes, os bancos nao vão ter prejuízo e isso significa que continuaremos tendo credito. O que muitos estão chamando de bolha é na verdade uma mudança de cenário, investidores de imoveis novos migrarão para compra em leiloes! O que será um ótimo acontecimento, pois compraremos com preços melhores. A realidade é que sempre haverá mais demanda que oferta. As estratégias de investimento podem mudar um pouco, mas quem compra imóvel dificilmente terá prejuízo.

    • Ricardo A. Baptista

      Sr. Marthony, o desequilibrio que informa em relação a sempre haver maior procura que oferta de imóveis, considerado a progressão geometria populacional, está mais do que correta. Todavia, adote-se como referencial, a alta presente nos preços dos imóveis, em cotejo com os demais indicides economicos financeiros, notar-se-a um flagrante desequilibrio. Quero dizer, nos elevados preços que se encontram alguns imóveis, não todos, ocorrerá uma estagnação dos preços. Assim, com certeza, quem compra um imóvel dificilmente terá um prejuízo. Dependerá da liquidez proporcionada pela sazonalidade dos referidos preços.

      Quanto a prejuízo bancário, lembro da eminente entrada no mercado nacional, ainda por acontecer, do Banco da China. Este Pais (China) tem provocado, como se sabe, o desequiibrio economico nas maiores potencias mundiais, mais notadamente na economia americana. Imagine dentro do segmento financeiro Nacional ! ! !

  • Roger

    Espero logo pelo estou da bolha,,,pois tenho visto isto na cidade de Vinhedo,SP,existe um bairro em vinhedo onde só a casa a venda e imoveis comercias para locação e não se vê pessoas a caminhar no bairro mesmo no horário comercial……..bendizei@yahoo.com.br

  • Cemara Loteamentos

    Matéria muito interessante! Parabéns! Muito bem elaborada!
    E pra quem procura investimentos em loteamentos abertos, fechados ou loteamentos industriais na região de Campinas, Piracicaba e Ribeirão Preto a Cemara Loteamentos tem a opção correta pra você. Podemos tanto tirar suas dúvidas a respeito do assunto, como apresentar ótimas oportunidades que cabem no seu bolso! Acesse nosso site! http://www.cemara.com.br

  • Sandorclimajobs

    Gostei do artigo. É uma realidade, os preços já estão estagnando aqui no centro do Rio de Janeiro. Parece que estamos bem proximo do bum, mas… já ocorreu isso anteriormente e o sistema conseguiu controlar a esplosão e seus danos diretos.
    Que saibam as autoridades financeiras esvaziar essa inflação especifica, fazendo ofertas e financiamentos só para a moradia familiar. E que normatizem a fiscalização dos financiamentos oficiais como a “Minha Casa Minha Vida” e que aplique a lei.

  • Paulo

    Caro Rafael, trabalho no mercado a 6 anos, fui superintendente da Lopes em Curitiba e Diretor da Brasil Brokers Galvão na mesma cidade, não concordo com vc quanto a bolha, acho que tivemos um momento de euforia e descontrole tanto de compra quanto nos preços, porém nosso modelo legislativo faz com que todos aqueles que não tenham capacidade real de quitação( financiamento) tenham que devolver suas unidades. estas unidades na sua grande maioria prontas, em um momento de bolha não teriam clientes pra compra-las, o que não é uma verdade, os incorporadores tem sim trabalhado com os preços mais baixos, mas vendem estas unidade aos moradores, pessoas que utilizam FGTS e financiamento e compram a casa própria. Empresas como Rossi, na volta destas unidades estão utilizando tabelas de 2008, fazem realmente uma baixa de preço, mas são produtos prontos e que, em estoque viram prejuízos. Concordo com vc sobre a desaceleração da subida dos preços e com a diminuição da velocidade de vendas, mas em minha opinião hoje a venda é saudável, bem diferente de 2008.

    • Ricardo Almeida

      Paulo, procure manter contato com a Lopes de Brasília, e me diga sinceramente se o quadro de Curitiba se encaixa no mesmo emolduramento fático do de Brasília. Acredito piamente que não !!

      Ademais, se procurar se informar qual o limite, em reais, das linhas de financiamento imobiliários existentes, limites esses proporcionados dentro do percentual de renda total comprovada de quem está financiando, verá que os preços dos imóveis está soberbadamente superior a renda média da população brasileira, já até, pelos inúmeros outros financiamentos já liberados pelo governo, tais como, para aquisição de carro, televisão, geladeira, etc…com alto nivel de endividamento.

      Tenho noticias, por exemplo, que de duas torres contruidas aqui em Brasília, onde me reservo o direito de declinar o nome, o equivalente a totalidade dos imoveis de uma das torres já foram integralmente devolvidos por falta de condições, de seus adquirentes, de honrarem com o financiamento.

      Abs.

  • http://www.facebook.com/fernando.castillomolina.9 Fernando Castillo Molina

    As análises estão erradas e explico o porque.

    Primeiro vamos entender o que ocorre no mercado brasileiro.
    1- as maiores distorções de preços estão nas grandes metrópoles e nos segmentos de imóveis de médio e alto padrão.
    2- o segmento de imóvel popular está praticamente todo na mão do governo, que mesmo não dando conta da demanda, pratica preços relativamente justos.
    3- quem está inflacionando o mercado (segmento imóveis de médio e alto padrão) são “investidores individuais” da classe A, B e C+ que estão investindo sua “poupança excedente”.
    4- O deficit de habitação é real e a demanda continuará a crescer, no mínimo, 2% ao ano (crescimento vegetativo da população).

    A diferença com a bolha dos EUA.
    1- A analise de crédito nos EUA era pouca rigorosa, já que lá é muito fácil retomar o imóvel do inadimplente (qualquer um podia comprar imóvel sem apresentar garantias mínimas). No Brasil, a análise é muito mais rigorosa.
    2- Os principais investidores (financiadores) eram fundos de pensão americanos, japoneses e europeus, geridos por profissionais que ganhavam prêmios milionários baseado em metas. No Brasil, o investimento está pulverizado entre milhões de pequenos investidores que não agem de forma especulativa com o próprio patrimônio e outros que estão comprando para uso próprio.

    Porque no Brasil a bolha não vai estourar, mas sim esvaziar:
    – A bolha só estoura em duas hipóteses:

    EXPLOSÃO DE OFERTA – não deve ocorrer, pois as construtoras vão tirar o pé do acelerador ao primeiro sinal de saturação do mercado. Já os investidores brasileiros (no perfil descrito acima), que detêm um estoque de imóveis, num cenário de retração de preços não irão queimar seu patrimônio a qualquer preço, já que não precisam do dinheiro para girar o seu negócio e a opção de locar ainda é muito boa. Logo, ou irão vender pelo preço de custo (se houver alguma aplicação mais segura e rentável) ou alugar (o que é muito válido, como explico logo adiante).

    EXPLOSÃO DE INADIMPLÊNCIA – também não deve ocorrer, já que os investidores têm boa saúde financeira, pois são, em sua maioria, funcionários públicos, profissionais liberais e micro e pequenos empresários que investiram sua “poupança excedente”. A única hipótese de inadimplência é baixar por aqui uma recessão econômica nos moldes da Européia. Mas a chance disso acontecer é bastante pequena.

    Por que alugar é bom.
    Hoje, a média do aluguel é 0,5% do valor do imóvel, ao mês. Mesmo que venha a cair, não existe no horizonte nenhuma aplicação que se iguale, e isto não deve mudar, pois acabou o ciclo de juros altos. Portanto, não vai haver corrida para venda de imóveis e mesmo se ocorrer redução nos valores de aluguel, ainda será uma uma remuneração muito interessante.

    O que irá ocorrer:
    A CURTO PRAZO – Os preços vão desacelerar (nos segmentos onde há distorção) e estabilizar. Não deve ocorrer queda de preços generalizada, mas pontual, sobretudo onde houve maiores distorções.

    A MÉDIO PRAZO – haverá retração lenta dos preços, sendo que onde ocorreu maior distorção haverá maior queda, mas nada de despencar. Novos lançamentos vão chegar com preços um pouco mais baixos, seguido de nova estabilização de preços num patamar um pouco abaixo do atual.

    – A LONGO PRAZO – a medida que a demanda por habitação for caindo (o que ocorrerá lentamente) os preços de imóvel e aluguel não cairão, mas crescerão abaixo da inflação tornando o preço relativo mais realista aos nossos padrões.

    – A LONGUÍSSIMO PRAZO – os brasileiros irá comprar imóvel pelo modelo americano de hipoteca, com juros realmente baixos. Neste cenário, se houver garantias legais para retomada do imóvel, os alugueis vão cair bastante e, aí sim, este estoque de imóveis locados será ofertado ao mercado “para venda” concorrendo com os imóveis novos. Mas como esse processo de queda de juros ocorrerá muito lentamente, o mercado irá se acomodar sem grandes saltos para baixo. Neste momento imóveis serão vendidos a preços justos no Brasil. Mas isso ainda leva tempo… e depende de marco legal.

  • http://www.facebook.com/fernando.castillomolina.9 Fernando Castillo Molina

    As análises estão erradas e explico o porque.

    Primeiro vamos entender o que ocorre no mercado brasileiro.
    1- as maiores distorções de preços estão nas grandes metrópoles e nos segmentos de imóveis de médio e alto padrão.
    2- o segmento de imóvel popular está praticamente todo na mão do governo, que mesmo não dando conta da demanda, pratica preços relativamente justos.
    3- quem está inflacionando o mercado (segmento imóveis de médio e alto padrão) são “investidores individuais” da classe A, B e C+ que estão investindo sua “poupança excedente”.
    4- O deficit de habitação é real e a demanda continuará a crescer, no mínimo, 2% ao ano (crescimento vegetativo da população).

    A diferença com a bolha dos EUA.
    1- A analise de crédito nos EUA era pouca rigorosa, já que lá é muito fácil retomar o imóvel do inadimplente (qualquer um podia comprar imóvel sem apresentar garantias mínimas). No Brasil, a análise é muito mais rigorosa.
    2- Os principais investidores (financiadores) eram fundos de pensão americanos, japoneses e europeus, geridos por profissionais que ganhavam prêmios milionários baseado em metas. No Brasil, o investimento está pulverizado entre milhões de pequenos investidores que não agem de forma especulativa com o próprio patrimônio e outros que estão comprando para uso próprio.

    Porque no Brasil a bolha não vai estourar, mas sim esvaziar:
    – A bolha só estoura em duas hipóteses:

    EXPLOSÃO DE OFERTA – não deve ocorrer, pois as construtoras vão tirar o pé do acelerador ao primeiro sinal de saturação do mercado. Já os investidores brasileiros (no perfil descrito acima), que detêm um estoque de imóveis, num cenário de retração de preços não irão queimar seu patrimônio a qualquer preço, já que não precisam do dinheiro para girar o seu negócio e a opção de locar ainda é muito boa. Logo, ou irão vender pelo preço de custo (se houver alguma aplicação mais segura e rentável) ou alugar (o que é muito válido, como explico logo adiante).

    EXPLOSÃO DE INADIMPLÊNCIA – também não deve ocorrer, já que os investidores têm boa saúde financeira, pois são, em sua maioria, funcionários públicos, profissionais liberais e micro e pequenos empresários que investiram sua “poupança excedente”. A única hipótese de inadimplência é baixar por aqui uma recessão econômica nos moldes da Européia. Mas a chance disso acontecer é bastante pequena.

    Por que alugar é bom.
    Hoje, a média do aluguel é 0,5% do valor do imóvel, ao mês. Mesmo que venha a cair, não existe no horizonte nenhuma aplicação que se iguale, e isto não deve mudar, pois acabou o ciclo de juros altos. Portanto, não vai haver corrida para venda de imóveis e mesmo se ocorrer redução nos valores de aluguel, ainda será uma uma remuneração muito interessante.

    O que irá ocorrer:
    A CURTO PRAZO – Os preços vão desacelerar (nos segmentos onde há distorção) e estabilizar. Não deve ocorrer queda de preços generalizada, mas pontual, sobretudo onde houve maiores distorções.

    A MÉDIO PRAZO – haverá retração lenta dos preços, sendo que onde ocorreu maior distorção haverá maior queda, mas nada de despencar. Novos lançamentos vão chegar com preços um pouco mais baixos, seguido de nova estabilização de preços num patamar um pouco abaixo do atual.

    – A LONGO PRAZO – a medida que a demanda por habitação for caindo (o que ocorrerá lentamente) os preços de imóvel e aluguel não cairão, mas crescerão abaixo da inflação tornando o preço relativo mais realista aos nossos padrões.

    – A LONGUÍSSIMO PRAZO – os brasileiros irá comprar imóvel pelo modelo americano de hipoteca, com juros realmente baixos. Neste cenário, se houver garantias legais para retomada do imóvel, os alugueis vão cair bastante e, aí sim, este estoque de imóveis locados será ofertado ao mercado “para venda” concorrendo com os imóveis novos. Mas como esse processo de queda de juros ocorrerá muito lentamente, o mercado irá se acomodar sem grandes saltos para baixo. Neste momento imóveis serão vendidos a preços justos no Brasil. Mas isso ainda leva tempo… e depende de marco legal.

  • Emerson

    BOA TARDE RAFAEL. A BOLHA IMOBILIÁRIA INCLUI TERRENOS TAMBÉM? TENHO INTERESSE EM INVESTIR EM UMA CHÁCARA. O QUE VOCÊ ME DIZ QUANTO A ESTE INVESTIMENTO?

  • Roberto Márcio

    Rafael, infelizmente a mente do brasileiro é especular e não somente ganhar comprando ou vendendo um imóvel, o que poderia estar andando muito bem já em seus 40/48% de ganho líquido no ano na compra ou venda de um imóvel, não é o bastante, quem investe no mercado financeiro, sabe que nunca atingiu essa cifra, então concluí-se que investir em imóvel é sempre um bom negócio.
    Mas, o que você diz também é uma triste verdade, imóveis muito bons não são destinado para as pessoas morarem bem, ou trabalharem bem, e sim para investir e ganhar em 02 anos o esperado 150%, que alguns conseguiram inclusive, agora, alguns ficam a disposição, pois o mercado não está absorvendo, percebendo que existe uma diferença entre investimento muito bom e especulação, principalmente na área de locação, por isso muitos que pagavam aluguel, estão comprando seus imóveis, pois, com o mesmo investimento mensal acabam comprando seu primeiro imóvel, em local de fácil acesso aos locais que trabalham, é o que a RMC-Imóveis têm feito no centro de São Paulo, ao redor dos metrôs Barra Funda até Anhangabaú, tirando as pessoas do sofrido aluguel para serem proprietários, mesmo que financiados.
    Vemos então que muitas pessoas devem viver na realidade de ganhos, sejam qual for o segmento, saindo da especulação que é a ilusão que não traz nada de bom.

  • Ivo Santino Casett

    A figura do “especulador”, sempre foi e continuará sendo a tônica dos preços praticados, seja lá de qualquer segmento economico. Eles, (os especuladores), olham fixo para o ganho a curto prazo. Migram com muita facilidade para outro segmento que melhor rentabiliza seus recursos. Sem eles não ficariamos espertos. Precisamos nos proteger destes com lances de espertaza. Em todas as cidades do pais afora, encontramos preços justos e pessoas serias, é só pesquisar. Na minha cidade de Joinville,SC, não foge a regra.
    Ivo Santino Casett

  • Vtrfilho

    Creio que não podemos seguir tal pessimismo, até porque, se existiu uma “bolha” que estourou lá fora, foi devido a uma crise generalizada na economia lá de fora. Alardear que devemos nos retrair é pura covardia. Se determinados imoveis recuperaram seus valores aqui no Brasil, foi devido ao aumento de oportunidades surgidas como um todo nesta nossa nova economia. Se determinado imovel alcançou determinado valor, foi devido ao aumento do poder aquisitivo daqueles que aceitaram e aceitam, pagar tal determinado valor…o Brasil está em desenvolvimento e na minha humilde opnião, os preços não têm mais espaço para subir, bem como não tem como descer(prova disso, façam um teste: Ofereçam a metade do valor de cotação de um bom apartamento, bem localizado em São Paulo e me digam quantos aceitariam a proposta…se conseguirem algo positivo, me avisem, que eu mesmo estou interessado).

    • Ricardo

      Em Águas Claras, em Brasília/DF, apartamentos já estão sendo ofertados com redução de 20 % do valor do lançamento. Aproveite a oportunidade …. Abs!

  • Olsen

    A sua teoria da bolha imobiliária é realmente a própria teoria da conspiração, atualmente no mercado imobiliário brasileiro existe um déficit habitacional muito grande e os investimentos e esforços feito pelo governo para minimizar esse déficit tem como principal objetivo resolver um problema social, principalmente para as pessoas de baixa renda, também existe pessoas interessada em mudar da sua atual moradia, para um imóvel maior ou um imóvel melhor localizado, isso é fruto de uma estabilidade economia e de uma baixa taxa de juros para financiamento no setor imobiliário.
    O que pode acontecer é uma retração no preço de venda dos imóveis ou uma diminuição na oferta de imóveis novos. Para os investidores que apostaram na comercialização de seus imóveis, comprando na planta e vendendo na entrega para obter um certo lucro, esses investidores vão acabar correndo os riscos de qualquer negocio, uma hora ganha uma hora perde, mas para o proprietário de um imóvel que um dia sonhou e realizou esse sonho, mesmo que ele tenha que financiar parte de seu imóvel através de um agente financeiro.

    Eu tive um gerente que sempre dizia assim, eu vou fazer o cenário parecer pior do que ele é realmente, pois se der erro eu poderei dizer “EU NÃO FALEI QUE ISSO IA ACONTECER!!!”

    Olsen

  • Groletnicole

    Olá
    Indivíduos precisam de empréstimos para lidar com as dificuldades ou quebrar o impasse por bancos e provocou a rejeição de seus arquivos de aplicação de crédito. Eu sou um indivíduo capaz fazer um empréstimo no valor que você precisa e com condições que tornam sua vida mais fácil. Aqui estão as áreas onde eu possa ajudá-lo:
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  • Liderancaquerealiza

    Olá Rafael, tudo bem?
    Encontrei este site com estes incríveis conteúdos que só me levam a me tornar fã do mesmo. Quero parabenizar por este artigo e saber se existem previsões maiores para que no ano de 2014 onde haverá a Copa do Mundo, os imóveis aumentem e aluguéis também.
    Tenho pretenção de investir numa casa ou apartamento até este ano e fiquei com um pé atrás devido a estas informações pertinentes e que tem fundos de uma grande verdade sobre esta bolha que esta no seulimite de crescimento e que bastará apenas enconstar em qualquer superfície mais ponteaguda para estourar.
    Ficarei mais atento e antenado por aqui para não ser pego!
    Grande abraço!

  • http://www.sercorretor.com/bolha-imobiliaria-no-brasil-existe/ SerCorretor

    Rafael,
    Escrevi uma réplica respondendo a todos os seus itens. Que tal dar uma passada lá e dar uma olhada? Vamos discutir um pouco (pacificamente, claro!)
    Link: http://www.sercorretor.com/bolha-imobiliaria-no-brasil-existe/
    Um abraço e parabéns pelo blog!
    PS.: Para registrar, não acredito em bolha imobiliária, nem em coelho da páscoa (para apimentar um pouco a discussão! rsrs)

  • Fasfasfas

    Há dois dias quase comprei um apartamento por 166 mil reais. Em um mês eles subiram o preço de 155 mil para 166 mil. Uma inflação absurda, especulação pura. Sinto que, após 2016, a bolha vai enfraquecer e em meados desta época vai estourar. Vai ter muita gente que comprou imóvel que valia 100 mil, por 200 mil e queria vender por 300 mil que vai ter que se contentar com um possível aluguel, se ocorrer, ou vender barato.

  • alex

    Vai estourar pra quem é especulador, imovel é pra moradia, não moeda rentavel, tem que estourar logo pra estes especuladores “investidores se ferreram e irem se aventurar em outras praias….

  • Gabi

    Comentários muito sensatos, parece
    que todo mundo tem razão sobre o que diz, mas digo, preço de tudo no Brasil
    esta beirando ao absurdo, os condomínios cada vez mais caros, os grandes
    empreendimentos imobiliários afrontam o meio ambiente e as prefeituras coniventes
    com a depredação justificado pelo desenvolvimento urbano e econômico,
    esquecendo que ha inúmeras propriedades ociosas precisando desempenhar sua
    função social, deixando desanimador comprar um imóvel hj, não parece mais valer
    tanto a pena, mas espero que essa bolha só esvazie

  • sergio

    cara vc ta loko quem eh vc? economista da onde..qual o nome do jornal que vc tem coluna de alguma coisa si joga…..vc eu um troxa

  • sergio

    cara vc ta loko quem eh vc? economista da onde..qual o nome do jornal que vc tem coluna de alguma coisa si joga…..vc eu um troxa

  • sergio

    si eu fosse vc tinha vergonha di escrever piadas……cuzao

  • Ligia Theodoro Étras Corretora

    Está procurando um imóvel na Grande São Paulo, e já está cansado de visitar plantões e não encontrar o apartamento ideal para você?

    Faça como os grandes investidores, tenha um único corretor de imóveis, aquele que pode trabalhar para você e não para as construtoras e grandes imobiliárias, alguém que vai atrás do imóvel que você precisa, seja para investir ou morar, em qualquer região e valores, alguém que conhece o mercado e tem acesso a todos os imóveis em lançamento e dezenas de imóveis prontos.

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    Além disto, temos parcerias com diversas construtoras e imobiliárias (Grandes e Pequenas)

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    “Sua fidelidade procurando por nós, Étras da Lopes e Milan da Lopes ,ao visitar qualquer Plantão de Vendas Lopes, será fator primordial para que eu possa lhe auxiliar a fazer o melhor negócio”

    Quem Somos:

  • Claudio B Oliveira

    Quem e investidor e se quiser vender o imovel, vai fazer o que com o dinheiro? Ainda acho que imovel e o melhor investimento, se estourar se o preco cair e se tiver condicoes de comprar acho que quem tem dinheiro deve comprar.

  • Claudio B Oliveira

    Quem vende vai fazer o que com o dinheiro? Imovel sempre sera o melhor negocio.

  • rose

    tenho imovel para vender de 700m2 e aerea construida 1000m2 na av interlagos, porteira fechada espero que voce tenha interesse entre em contato comigo silvaramos3@gmail,com tel 56141008 5632 0394