Por que NÃO investir em imóveis?

Lemos diariamente que o setor imobiliário vem crescendo bastante e que as expectativas são as melhores possíveis. Todo mundo fala sobre investimentos em imóveis, fundos imobiliários, comprar para alugar, mas, muitas vezes, não levam em consideração tudo que está ao redor desse tipo de investimento.

Não estou querendo dizer que se trata de um investimento ruim. Muito pelo contrário. Tem muita gente ganhando muita grana com essa modalidade de investimento e a tendência é que realmente continue crescendo.

Entretanto, li (mais) um excelente relatório da Geração Futuro sobre o assunto e resolvi trazer os principais pontos relativos ao que deve ser levado em consideração na hora de optar por investir em imóveis, até para saber que certas opções não são tão rentáveis assim, como muita gente pensa.

Setor imobiliário com histórico recente de forte crescimento de atividades

O cenário atual da economia brasileira tem favorecido o forte crescimento do mercado imobiliário. A melhora da renda e do emprego da população, as melhores condições de financiamento (juros menores e aumento dos recursos disponíveis) e o oferecimento de subsídios governamentais para a compra de residências de menor preço alavancaram a atividade do setor, contribuindo para diminuir o elevado déficit habitacional estimado no país.

Imóveis são realmente um investimento de baixo risco e retorno positivo?

Esta visão positiva do setor, contudo, não pode levar à equivocadas decisões quando a análise recai sobre a atratividade de se investir no setor imobiliário. Adquirir imóveis como investimento (durante a construção do bem), visando à revenda futura ou o aluguel para terceiros, não pode ser visto como uma atividade com baixo risco e de retorno sempre positivo, devido aos inúmeros fatores envolvidos.

A falsa sensação de segurança pela presença física do bem e ausência de preços diários

A presença física do bem e a ausência de referência diária de preços contribuem para transmitir maior segurança no investimento em imóveis. Proprietários não sabem se conseguiriam vender ou quanto receberiam se tivessem de vender seu imóvel imediatamente – esta dificuldade de saber o preço “hoje” confere uma falsa sensação de segurança ao investimento, na medida em que muitas vezes interpreta-se ausência de preço diário como ausência de flutuação ou de queda no preço.

Um dos principais riscos no investimento em imóveis é a baixa liquidez

Um dos principais riscos do investimento em imóveis é a dificuldade ou demora na venda do bem. A necessidade de haver procura pelo bem, a existência de financiamentos que viabilizem a negociação, e o acerto dos preços tornam a tarefa de venda um tanto quanto demorada. Mesmo ofertando o bem a um preço abaixo do desejado, o que pode tornar-se complicado em uma situação de necessidade imediata de recursos, não há garantia de que haverão interessados na aquisição do imóvel. Os preços de mercado dos imóveis também podem apresentar redução, influenciados por fatores como aumento na oferta ou uma piora na situação de mercado em relação a crédito, emprego e renda e conseqüente redução no número de potenciais compradores.

O investimento em imóveis traz consigo uma lista de custos e riscos adicionais

Outros itens a se considerar na hora de optar por um imóvel como investimento são os custos de manutenção (IPTU, condomínio, juros do financiamento), de transação (impostos sobre a transmissão imóvel, corretagens, anúncios em jornais), o risco de execução de imóveis na planta e o reajuste dos financiamentos (geralmente pelo INCC) – fatores que podem reduzir, ou mesmo anular ganhos na venda ou na locação. Além disso, imóveis vão envelhecendo e, se não receberem contínuos investimentos, perderão atratividade e preço.

No aluguel, a renda obtida dificilmente se iguala ao retorno da renda fixa

Em SP o valor do aluguel gira em torno de 0,5% do valor do imóvel residencial – enquanto a Selic atualmente apresenta taxa mensal de 0,8% (em ambos os casos, antes de impostos). Também não se pode deixar de considerar os riscos de perdas por inadimplência ou depredação do bem pelo locatário e o risco de vacância, principalmente em um momento de excesso de oferta de imóveis novos e de facilidade na obtenção de crédito.

Investir em imóveis atualmente só resultará em ganhos se preços continuarem subindo

O histórico recente de fortes elevações nos preços dos imóveis pode induzir que esta tendência permanecerá. Passada a crise mundial, a recuperação de preços foi impulsionada por um mercado comprador que permanecia aquecido, com crédito incentivado e poucos lançamentos (diminuídos pelas construtoras devido à crise). Atualmente, contudo, o ritmo de lançamentos se intensificou, elevando o risco de queda nos preços. Para os investidores, é fundamental avaliar se há euforia causada pelo retorno passado, ou se há sustentação para uma continuidade de aumento de preços.

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  • Fabrizio

    Muito bom o artigo.
    Por um bom tempo eu pensava seriamente em investir em imóveis. Depois descobri que o mercado de imóveis só é rentável da seguinte forma: Para faturar nesse tipo de investimento é necessário um grande capital com altíssima liquidez alí, prontinho para ser usado quando a oportunidade única aparecer à porta. Aí sim, investir em imóveis vale a pena. Você compra aquele imóvel por um preço muito abaixo do mercado e, na mesma hora, coloca o imóvel no mercado novamente. Porém, este imóvel estará no mercado com um preço mais compatível (alto) do que o oferecido anteriormente pelo vendedor anterior, que precisava muito do dinheiro. Já lí muitas histórias dessa forma, e pessoas que conseguiram faturar cerca de 70% do seu capital em menos de 9 meses.

    Abraços.

    • Hussni83

      Bom Dia me chamo Gilberto e lido com imóveis estou entrando no ramo de leilões e posso falar que é excelente. Como tudo na vida há riscos, até poupança existe risco. Não precisa de um capital alto para iniciar no leilão. Pelo Brasil a fora existem milhares de imóveis em leilões. Basta apenas saber onde serão os leilões, ler o edital enfim, se preparar para tal.
      Sucesso a Todos Fiquem com Deus!!

    • claudio

      Nao existe nada melhor que imovel, e seu, ninguem te toma, so valoriza, vc nao perde! Pura bobagem este texto

  • Pois, é Fabrizio. Dessa forma que você explicou, dá pra ganhar dinheiro com qualquer negócio, até compra e venda de carros, pois o que mais tem por aí são pessoas não podendo pagar seu carro e vendendo a preços irrisórios. E não seria diferente em relação a imóveis.

    Abraço e valeu pela participação!

  • Carlos

    Esqueceu de dizer que com aluguel você fatura 0,5% do valor do imóvel ao mês mas tem a valorização do imóvel também, que na maioria das vezes é de pelo menos 0,5% também. Então no final dá 1%.

    • Tiaserena

      Na verdade, com o correr dos anos dá mais do que 1%. Em 2008 eu comprei um apartamento por 40mil. O aluguel era R$350, e depois de descontada a comissão da imobiliaria e fundo de obras, eu ficava só com R$280, portanto 0,7%. Só que hoje (2012), o aluguel deste mesmo imóvel está em R$700, dos quais eu recebo R$620 – portanto 1,55% por mes, sem contar a valorização do imovel em si. alguem sabe de outro investimento que dê retorno semelhante, sem reinvestir imediatamente todo lucro? (que eu saco e gasto todo mes)….

  • Sheik Ghalib

    Mas e se a pessoa comprar imóvel na planta e depois vender?

  • Carlos e Sheik Ghalib,

    Para os investimentos sugeridos por vocês, faz-se necessário que os preços continuem subindo. E nunca se sabe até quando eles continuarão.

    Nos EUA, depois da crise de 2008, o preço dos imóveis chegou a cair quase que pela metade e ainda hoje estão bem distantes dos preços praticados antes da crise.

    Leiam o último tópico desse artigo, “Investir em imóveis atualmente só resultará em ganhos se preços continuarem subindo”.

    Abraço!

    • Natalie

      Prezado Rafael,
      Você sabe como funciona a liberação de crédito no Brasil e nos EUA? São bem diferentes. Procure saber…
      Assim você vai ver que não dá para comparar o acesso ao crédito nos dois mercados.

      • Sergio Santos

        Natalie, sem contar que nos EUA eles chegam a liberar emprestimos de 110% do valor do imóvel.
        Sérgio Santos

  • Realmente, o investimento em imóveis é algo muito incerto, infelizmente >: Um bem tão importante como uma moradia deveria ser um pouco mais “estável” financeiramente do que é atualmente, creio que isso ainda causa muito receio a futuros proprietários…

  • Helison

    ESSA PERGUNTA É PERTINENTE…!!!???

    Considerando que você compra uma casa ou apto a 150 mil reais hoje e daqui 3 anos está valendo 400 mil… Pode me explicar detalhada e matemnaticamente como esse investimento seria pior que qualquer outro no mercado atual ou futuro???

    desde ja agradeço!!!

  • Helison,

    Nesse caso não há o que se discutir. Trata-se de uma excepcional valorização de 167% em 36 meses.

    Entretanto, apesar de ser possível citar alguns exemplos de imóveis que valorizaram isso, é muito difícil que ainda haja espaço para isso ocorrer nos próximos anos.

    Como escrevi no último tópico do artigo, “Investir em imóveis atualmente só resultará em ganhos se preços continuarem subindo”.

    Abraço e valeu pela participação!

    • Hussni83

      Bom Dia Rafael. Esse artigo é de 1 ano atrás e hoje o mercado está excelente. Quero saber se mudou de opinião a respeito de Imóveis?? Lido com Imóveis faz anos e falo, o ramo é muiiiiito bão!!rsrs Como falei tudo na vida há riscos, até a poupança. Quem trabalha com leilões sabe como é seguro rentável e gostoso de lidar.
      Sucesso a Todos Fiquem com Deus!!

  • Sugiro também conhecer mais como investir em leilões imobiliários, dos quais sou muito entusiata.
    Para quem tiver interesse sobre leilões de imóveis, pode encontrar informações em:
    Leilão de Imóveis
    Leilao da Caixa
    ProLeiloes.com

    • Hussni83

      BOMMM DIAAAAA
      FAAAAALA HUUUGO!! TUDO BEM MEU AMIGO??
      AQUI ÉO GILBERTO…ESTÁ CERTINHO LIDAR COM LEILÕES DE IMÓVEIS É EXCELENTE, COMO TUDO NA VIDA É PRECISO DEDICAÇÃO E EMPENHO
      LÓGICO UM CAPITAL, MAS NEM TÃO ALTO COMO PENSAM, COM R$ 100.000.00 JÁ PODESSE COMEÇAR EM LEILÕES!!
      SUCESSO A TODOS, FIQUEM COM DEUS
      FIQUE COM DEUS HUGO E CONTINUE SEU TRABALHO, SUCESSO SEMPRE!!
      ABRAÇOSSS!!

  • Pingback: Fundos Imobiliários - tudo que você precisa saber (parte 1) | Quero Ficar Rico()

  • toni

    “Investir em imóveis atualmente só resultará em ganhos se preços continuarem subindo”

    Sobre este tópico, vimos problemas nos EUA recentemente (e li algo no livro pai rico pai pobre).

    Aqui em Brasília-DF temos imóveis caríssimos, região central e altíssima demanda. Muito burburinho sobre bolha, no entanto não vejo como os imóveis comecem a perder seu valor.

    Acho que perder o valor não ocorrerá, mas estabilizará. É isso que eu espero, pra então poder comprar algo pra morar, mesmo que leve 10 ou 20 anos.

  • João Paulo Freire

    como o mercado de ações, os preços dos imóveis pode seguir em uma alta menos acentuada até que se chegue ao preço justo. Isso significa que o mercado pode caminhar lateralmente por um bom tempo, com altas muito leves no preço dos apartamentos e estes casos de super sucesso que tantos escutam falar não voltem a se concretizar.
    O mercado mundial está dando ares de desaquecimento e inflação, isso pode dar uma estabilizada nos preços. Mas uma coisa é certa, se o mercado subir muito e decidir estourar a bolha, o apartamento que era um investimento vai ter que ser mantido por um bom tempo como ações que se desvalorizam. O investidor de curto prazo vira de longo prazo forçadamente.

  • robison

    sem dúvida alguma o Hugo está ligado no que realmente dá alta lucratividade – leilões de imóveis

  • Daniela

    Sempre estudar, frequentar leiloes, entender sobre o negócio. Sendo assim, tudo ficará mais compreensivel.
    Setor imobiliário está em alta. Tendo experiencia no nicho, nao terá problemas em lucrar com o imovel arrematado.

    • Ótimas dicas, Daniela. Muita gente tem falado sobre leilões de imóveis. Confesso que conheço pouco, mas estou à procura de algum especialista para fazer um convite para escrever um artigo no Quero Ficar Rico. Sugestões são bem-vindas!

      Abraço!

      • Hussni83

        Bom Dia Rafael.
        Então pode chamar o Hugo ele é excelente boa pessoa e sabe doque fala!!
        PróLeilões!!
        Sucesso fique com Deus!!

  • Consorcio de imóveis

    Comprar imóveis por meio de consórcio é mais vantajoso porque não acarreta juros. Além disso, investimentos em consórcios são considerados como investimentos em bens futuros.
    Há diversas razões para se acreditar que comprar um imóvel através do consórcio seja um bom negócio.

    O consórcio de imóveis é um site especializado em consórcios que traz as principais informações do mercado imobiliário.

    http://www.consorciodeimoveis.com.br

  • Mauricio Dantas

    Rafael, estamos prestes a entrar 2012 e os resultados mostram que imóveis foi SIM a melhor opção.

    Abraços,

    • Não sei se a melhor, mas certamente uma excelente opção. E parece que ainda não esfriou.

      Abraço e valeu pela participação!

  • angel

    Olá Rafael, interessante este artigo e estava vendo no site do Itau, mais detalhes sobre essa conta Iconta.

    A duvida, que nao achei em nenhum lugar, pode parecer obvio, seria: E as operacoes que fazemos na rua, por exemplo pagar conta atraves das maquininhas das lojas, com cartao de debito ou crédito, tambem sao isentos ?

    Pois realmente, pagar tarifas mensais, e pagar tarifas em cima de cada operacao, para manter uma conta aberta, sendo digital parece mais vantajoso, penso seriamente em converter a minha também.

  • claudio

    Quanta bobagem num texto so!

  • Gustavo

    TODO economista, “educador financeiro” odeia investimento em imóveis. TODOS.
    Porém, certamente conhecem o mercado financeiro muito bem e com isso conseguem ter acesso a investimentos de boa rentabilidade, bem diferente das pessoas “comuns” que acabam optando por renda fixa. Tenho um investimento em renda fixa hoje no Santander que não me rende 9% ao ano; Descontadas a inflação e as taxas do banco, os ganhos são irrisórios. Aliás o momento parece péssimo para renda fixa num cenário de juros básicos baixos e inflação alta; cenário que por sinal não tende a mudar nos próximos anos.
    Imóvel pode não ser a galinha dos ovos de ouro, mas não consigo ver como um mal negócio ou pior que renda fixa.