Por que não investir em fundos imobiliários?

Muitos leitores deixaram comentários no artigo “Investimento passivo: sua carteira em piloto automático” questionando por que não sugeri fundos imobiliários como uma alternativa para colocar a carteira de ativos em piloto automático.

Por essa razão, decidi escrever este artigo para mostrar que fundos imobiliários são uma ótima alternativa de investimento, mas não para investidores passivos, com carteiras em piloto automático.

O objetivo deste artigo é explicar o que são fundos imobiliários, quais os tipos de fundos imobiliários existentes no mercado e por que estes fundos – ainda – não são recomendados para investidores passivos.

Fundos imobiliários

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo de investimento em imóveis com o objetivo de conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.

Para saber mais, recomendo a leitura do artigo “FII: Fundo de Investimento Imobiliário“.

Tipos de fundos imobiliários

Os tipos de fundos imobiliários disponíveis são:

• Fundos de desenvolvimento imobiliário;
• Fundos de renda – Shoppings;
• Fundos de renda – Lajes corporativas e galpões industriais;
• Fundos de fundos;
• Fundos de compra e venda de imóveis;
• Fundos de recebíveis imobiliários.

Para entender detalhadamente cada uma dessas classificações, recomendo a leitura do artigo “Tipos de Fundos Imobiliários“.

Por que não investir em fundos imobiliários?

Antes de responder a essa pergunta, faço questão de – novamente – contextualizá-la.

Fundos imobiliários são ótimas opções de investimento. Não estou dizendo o contrário. O problema é que, na minha opinião, eles ainda não se encaixam no perfil de investimento passivo, seguindo uma estratégia de alocação de ativos.

Explico: os principais objetivos do investidor passivo, através da alocação de ativos são:

• Reduzir custos;
• Reduzir stress;
• Reduzir tempo de análise de ativos.

Vamos então analisar cada um desses critérios para o caso específico dos fundos imobiliários.

Redução de custos?

Para ter uma boa diversificação de fundos imobiliários na carteira, seria necessário investir em – pelo menos – 5 fundos. Entre 8 e 10 seria o ideal.

O problema é que, para investir em cinco dessas ativos, é necessário pagar 5 taxas de corretagem, o que pode custar entre 50 a 75 reais, dependendo do valor dessa taxa.

Para muitos investidores, esse custo fixo mensal pode inviabilizar o investimento, pois o valor aportado pode não compensar.

No caso dos fundos de índice, por exemplo, só é necessário comprar um ou, no máximo, dois ativos (BOVA11 e SMAL11).

Redução de stress?

Apesar de não ter que acompanhar o mercado diariamente, a baixa diversificação em fundos imobiliários aumenta substancialmente o risco desse investimento.

Se considerarmos que a carteira possui 5 fundos imobiliários, e um deles passar por um grave problema, esse fato comprometerá 20% da rentabilidade dessa alocação.

Essa concentração aumenta o risco e não traz a tranquilidade desejada, que geralmente é obtida através da diversificação.

Redução de tempo?

Existem atualmente 80 fundos imobiliários, de acordo com o site da BM&FBovespa. E esse número tem crescido mensalmente.

Para escolher pelo menos 5 fundos, é necessário analisar diversas opções para então escolher os cinco que comporão sua carteira.

Além disso, é importante acompanhá-los mensalmente e analisá-los constantemente, para fazer algumas trocas sempre que surgirem opções melhores.

Por esse motivo, é necessário passar muito tempo dentro do mercado para analisar as opções existentes e optar pelas melhores para montar sua carteira.

IFIX: Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários

Em 22/08, a BM&FBovespa anunciou a criação do IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, que será lançado em 03/09/2012.

O IFIX tem como objetivo propiciar aos participantes do mercado uma ferramenta que permita acompanhar o comportamento e o retorno de uma carteira formada por cotas de fundos de investimentos imobiliários.

Os fundos são selecionados por sua liquidez e têm suas cotas ponderadas na carteira pelo seu valor de mercado total (número total de cotas emitidas multiplicado por sua última cotação em mercado).

O lançamento desse índice abre a possibilidade de criação de um fundo ETF para acompanhar o IFIX.

Conclusão

Como a alocação de ativos tem como premissa reduzir custos, stress e tempo dentro do mercado, o investimento em fundos imobiliários vai de encontro a essas três premissas.

Mesmo sendo uma ótima opção de investimento, enquanto não existir um fundo de índice para os fundos imobiliários, que agregue diversos fundos num único ativo, não recomendo esse investimento para quem busca uma carteira em piloto automático.

Caso seja criado um fundo ETF para acompanhar o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), este passará a ser uma excelente alternativa para diversificar a carteira com fundos imobiliários, mantendo as premissas supracitadas do investimento passivo.

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