FII: Fundo de Investimento Imobiliário

157 Flares Facebook 118 Twitter 26 Google+ 10 157 Flares ×

O que você acha de ser proprietário de um imóvel, receber mensalmente os alugueis sem problemas de inadimplência e com valores acima do mercado? E se esse imóvel for um shopping, hotel ou empresarial? E se, além disso tudo, os rendimentos forem isentos de imposto de renda?

Você pode pensar que só conseguiria isso se fosse muito rico e ainda por cima sonegasse impostos, mas está enganado. É exatamente essa a proposta dos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), que apresentarei neste artigo.

O que é?

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo de investimento em imóveis com o objetivo de conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.

Do patrimônio de um fundo, podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outras opções. Na maior parte dos FII’s o investimento se resume a comprar um imóvel para receber a renda do aluguel e se aproveitar da valorização.

Por que investir?

Existem várias vantagens tanto do ponto de vista da comodidade quanto fiscais. As principais são:

  • Substituir o investimento complicado em imóveis de aluguel, sem se preocupar com inquilino;
  • Receber aluguéis sem pagar Imposto de Renda e com a comodidade de investimento da Bolsa de Valores;
  • Diversificação da carteira, com investimento com boa equação de risco e retorno.

Investimento Imobiliário

O investimento em FII que aplica em imóveis, na prática, é bastante similar à compra de um imóvel pelo investidor, com vantagens substanciais, como pode ser visto na tabela a seguir:

Compra de Imóvel Investimento em FII
Simplicidade
Investidor precisa se preocupar, entre outras coisas, com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança
Por meio do Home Broker o investidor negocia as suas quotas sem se preocupar com burocracia e dia-a-dia do investimento
Liquidez
A venda depende de diversas variáveis e complicações que tornam a venda rápida de um imóvel uma tarefa difícil
As quotas são negociadas em bolsa, mitigando o risco de não se conseguir vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas
Custos
A média cobrada pelo corretor de imóveis para realizar a venda é de 6%
O investidor paga apenas 0,5% de corretagem (pode variar, dependendo da corretora escolhida) para transacionar suas quotas no mercado
Fracionamento
A compra de um imóvel diretamente implica dificuldades de se dividir o aporte com outros investidores, bem como, realizar venda parcial de imóveis
O investimento em FII pode ser fracionado em quotas e o investidor pode comprar/vender mais ou menos de um imóvel, tornando o investimento acessível a mais investidores
Vantagem Fiscal
Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados pelo IRPF
Não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno
Risco
A propriedade de um imóvel faz com que o seu proprietário fique exposto ao risco de vacância e inadimplência
O FII investe em grandes empreendimentos, com diversificação de inquilinos, não dependendo da qualidade financeira e presença de um só inquilino
Gestão
O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para observar o dia-a-dia do imóvel e encontrar maneiras de melhorar os seus ganhos
O fundo possui escala de recursos suficiente para contratar profissionais especializados no setor que irão otimizar a rentabilidade
Imóveis
O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de imóvel correspondente ao montante de que tem disponível
O FII pelo seu volume tem acesso a grandes empreendimentos de primeira linha, que, sozinho, o investidor não conseguiria acessar

Distribuição dos resultados

Os FIIs ao final do período determinado em seu regulamento (em geral, ao final do mês) apuram o resultado que deve ser distribuído aos quotistas. Por determinação legal, os FIIs devem distribuir pelo menos 95% de todo lucro que auferir no mês.

Assim ao final de cada período o investidor recebe o rendimento como se fosse o aluguel. A valorização do imóvel corresponde à valorização da quota, ou seja, ao ganho de capital observado por meio da cotação que evolui no mercado.

Quais os FII’s disponíveis no mercado?

Como investir?

A forma de investimento é similar ao investimento em ações, através do home broker, com a vantagem de ter um risco bem menor. Para isso, basta se cadastrar em qualquer corretora (confirme antes com o assessor de investimento essa possibilidade) e realizar as primeiras operações.

Rentabilidade

Os FII’s renderam entre 8,5% a 10% nos últimos 12 meses, apenas com os alugueis. Lembre-se que eles são isentos de imposto de renda e ainda tem característica. Se levar em consideração os valores pagos mensalmente mais a valorização do fundo (valor da cota), o rendimento médio sobe para entre 20% e 30% no mesmo período, com alguns, como o ABC Plaza Shopping, superando os 60% (dados referentes à abril/2010).

É importante ressaltar que apenas o rendimento mensal é isento do imposto de renda. O lucro obtido pela diferença entre o preço de compra e o preço de venda é tributado como uma operação no mercado de ações, ou seja, 20% de imposto de renda sobre esse lucro.

Por fim, recomendo também a leitura destes três artigos:

Ficou alguma dúvida? Já investem nesses fundos? Preferem o investimento em imóveis? Deixe um comentário e participe dessa discussão!

Assine (é grátis)

Cadastre seu email e receba gratuitamente as atualizações do Quero Ficar Rico!


Atingiu a liberdade financeira e quer ajudar outras pessoas a alcançarem o mesmo objetivo. Continue lendo aqui!

  • Bruno Nascimento

    A única taxa cobrada nesse tipo de investimento é a taxa de corretagem de 0,5% e imposto de renda que inside somente na diferença de compra e venda da cota?
    A taxa de corretagem varia de corretora pra corretora? Ou é um valor fixo? Sempre os 0,5%?
    Abraço

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Bem observado, Bruno!

      Essas taxas variam de corretora para corretora. A taxa apresentada como exemplo é a cobrada pela XP Investimentos, onde sou cliente. Alterei o artigo para ressaltar esse ponto.

      Abração e valeu pela participação!

  • Bruno Nascimento

    Você abordou no artigo somente as vantagens nesse investimentos? Existe alguma desvantagem? Quais são ?

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Na verdade, esse artigo é bem específico sobre investimentos imobiliários, comparando a compra de imóvel com a aquisição de cotas de fundos de investimento imobiliário. Então as vantagens apresentadas são referentes à compra de um imóvel.

      As desvantagens, em poucas palavras, são:

      * Você não pode “tocar” no FII. Muita gente prefere investir em imóveis a outras aplicações financeiras justamente por serem palpáveis;
      * Pode existir um risco maior na venda das cotas, por ser transacionado similarmente a ações. Ainda assim a liquidez compensaria e o investimento em FII teoricamente significa que você deve conhecer sobre o assunto;

      Enfim, alguém que investe em imóveis poderia colaborar com a nossa discussão, mas considerando que quem investe em FII conhece o setor imobiliário, acredito que seja uma ótima alternativa.

      Abração e valeu pela participação!

  • Paulo

    Não entendi a questão dos rendimentos mensais (ou pelo período estipulado pelo fundo), uma vez que a sugestão apresentada é de compra de papéis na Bolsa de Valores. Quando se faz este tipo de compra, não há um regulamento. O que existe são empresas que distribuem dividendos e juros sobre capital. Solicito esclarecer esta questão pois do modo como foi apresentado, quem não conhece o funcionamento de home-broker vai pensar que basta comprar ações deste fundo no home-broker para receber um rendimento mensal, o que não é verdadeiro

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Mas funciona exatamente como você entendeu! Utilizando as ações como analogia, esses fundos pagam “dividendos” mensais.

      Você ganha esses rendimentos mensais e ainda pode ganhar pela diferença do preço de compra e de venda. Vale ressaltar que apenas esses rendimentos são isentos de IR.

      Abração e valeu pela participação!

  • Rosana

    Oi, Rafael

    Gostei muito do artigo!
    Eu gostei dos fundos imobiliários pois tenho um perfil mais conservador. Ainda estou começando, então ainda não tenho muito o que dizer… Estou satisfeita com as compras que fiz. Só achei que as taxas de corretagem são um pouco altas mas andei pesquisando e pelo que vi não há tanta variação assim entre as corretoras.
    Existe alguma que não cobre taxa de corretagem para esse tipo de investimento?
    Até agora eu só comprei. No momento da venda, há alguma taxa além do imposto de renda?
    Muito obrigada,

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      A taxa de corretagem, como respondi para o Bruno, pode variar de corretora para corretora. Algumas cobram 14,90 reais, outras 15,99 e há também corretoras, como a XP, que cobram percentuais. Se o valor a ser investido for baixo, talvez valha mais a pena optar por percentuais.

      Tente negociar com seu assessor de investimentos e entre em contato com outras corretoras para saber os custos operacionais, compare os valores e decida se vale a pena mudar. Leve em consideração também a taxa de custódia, que algumas cobram e outras, não.

      Quanto à venda, lembre-se que a taxa de corretagem é cobrada por operação. Em outras palavras, você paga essa taxa tanto na compra quanto na venda.

      Aproveito para deixar uma dica: considere esses custos a mais que você está tendo agora como um investimento no seu aprendizado prático. Além de ser uma verdade, tira um pouco o peso do desconhecimento.

      Abração e valeu pela participação!

      • Rosana

        Oi, Rafael

        Agradeço mais uma vez por sua resposta.
        Agora ficou claro o porque da cobrança na compra e venda, é por operação!
        Vou pesquisar outras corretoras, espero conseguir um valor melhor. Procurei na Geração Futuro mas o valor é quase o mesmo, não compensaria mudar agora.
        Abraços e sucesso,

        • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

          Até R$ 3 mil, vale a pena investir através da XP, que cobra o percentual de 0,5%. A partir daí, passa a ser mais vantajoso investir através de corretagem fixa (R$ 15).

          Abração!

        • Daniel

          Olá, Rosana! Eu já havia pesquisado a um tempo atrás os custos das operações das corretoras, focado para Títulos do tesouro, e considerei como melhor em termos de custos( taxas de corretagem e custódia) a Corretora SOCOPA. Sua corretagem fixa é de 7,50 (muito mais barata que outras) e sua taxa de custódia é 0, no caso de você fizer no mín 1 operação no mês, senão é apenas 10,00. Não consegui descobrir se ela trabalha com FII, mas se você ligar para eles talvez você consiga esta informação( se conseguir, me avise por gentileza, fiquei interessado neste FII). Existem outras corretoras que cobram taxas de corretagem menores ainda (5,00; 2,50 é a mais barata), porém a taxa de custódia é cobrada em qualquer hipótese. Estas corretoras só valem a pena para quem faz muitas operações. Bom, é isso. Grande abraço!

  • gustavo

    Muito bom o artigo.
    Já penso em colocar algumas pratinhas nesse fundo!

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Valeu, Gustavo!

      Leia direitinho, converse com seu assessor de investimentos e, depois de tirar todas as suas dúvidas, decida se realmente vale a pena.

      Abração e valeu pela participação!

  • http://dcc.ufmg.br/~andrelct/ André Tavares

    Caro Rafael,

    Fiquei com duvida em relação a tributação na venda. Não seria de 20% a tributação no caso de ganho de capital na venda das cotas?

    Abraços,
    André Tavares

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Você está certíssimo! Já efetuei inclusive a correção do texto. Em relação aos “alugueis” mensais, pessoa física é isenta e pessoa jurídica paga 20% de IR. Já em relação aos ganhos com a venda das cotas do fundo, todos pagam 20% de IR sobre o lucro.

      Abração e valeu pela participação!

  • Felipe Garavito

    Bom dia, Rafael.

    Gostaria de saber como é feito o resgate da grana que eu investir. Eu posso vender a qualquer hora?? Existe algum lugar onde posso observar o valor desses fii’s??? Muito obrigado pela atenção!!!
    Abraços!

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      A operação é de venda, e não de resgate. A diferença é que, assim como um imóvel, é necessário existir um comprador disposto a pagar o que você está cobrando. Entretanto a liquidez nem se compara com um imóvel. É bem maior.

      Assim que você se cadastrar numa corretora, poderá acompanhar a cotação em tempo real, da mesma forma que acontece com ações. Cada fundo tem um código.

      Abração e valeu pela participação!

  • Augusto

    Rafael, então segundo este modelo, ao invés de aplicar 100k em um ap vale mais a pena comprar cotas do FII e ter um rendimento mensal de R$ 800,00 (hipoteticamente)?

    Agora vem a grande questão? Para onde vai os R$ 800,00 (dividendos mensais)? Para minha conta investimento? ou é convertido em cotas?

    Onde está a liquidez mensal? Analogamente, onde recebo o valor do “aluguel”?

    Grato

    Augusto

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Olha só, as vantagens desse investimento sobre a compra de imóveis são bem claras, mas nada garante que um é melhor que o outro, pois existem muitos fatores que podem comprometer o negócio.

      Uma coisa é certa: no FII o aluguel chega todo mês, sem atraso ou necessidade de ações de despejo e todas as dores de cabeça de um imóvel.

      Esse “aluguel” cai diretamente na sua conta de investimento. Você pode sacá-lo, reinvesti-lo ou fazer o que bem entender.

      Abração e valeu pela participação!

      • Augusto

        Rafael, grato pela resposta!

        Onde há um relatório com histórico de “Alugueis” pagos mensalmente?

        Só fico sabendo quanto vou receber quando o dinheiro cai na conta?

        Grato

        • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

          O único que tenho está bem desatualizado (abril/2010). Entretanto você pode pedir ao seu assessor de investimentos (caso já esteja cadastrado em alguma corretora), que ele certamente te enviará.

          Procurei em alguns sites e fóruns, mas não encontrei. Se alguém souber, é só colocar o link por aqui!

          Abração!

          • Augusto

            Outra, pergunta! E se os dividendos forem negativos, de onde é descontado o valor? Das cotas, da conta investimento?

            Grato

            Augusto

        • Blackhawk

          Olá Rafael,apenas quero deixar uma opinião: prefiro comprar diretamente o imóvel. Tenho um exemplo na minha família: No início de1995 meu pai comprou um terreno por 39.000 reais, hoje, 03/2012 ele está valendo 1.300.000 baseado no preço do metro quadrado atual. Isso dá uma valorização média anula acima de 180%!!! Onde eu lucraria tanto assim? Creio q só mercado de ações.

  • anderson alves

    Rafael, talvez uma desvantagem desse fundo seja essa de ter que reinvestir o dinheiro do aluguel (caso o mesmo não seja automaticamente convertido em cotas do fundo), e fazendo isso vai ter incidência novamente da corretagem por configurar uma nova operação de compra.

    Uma dúvida se a cota do fundo valoriza, existe o risco dela desvalorizar também, não é verdade?

    Apesar de achar que não eu tive essa dúvida, existe alguma garantia de rendimento atrelada a um percentual do CDI como ocorre nas LCI?

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Você não precisa reinvestir esse dinheiro no fundo. Pode investi-lo em outra coisa, ou simplesmente resgatá-lo. Até porque, dependendo da quantidade de cotas que você possua, pode ser que nem seja possível adquirir outra cota com o montante recebido.

      Para comparar esse fundo com imóveis, pense o seguinte: quando um proprietário de imóveis recebe o aluguel, ele compra outro imóvel ou utiliza de outra forma? A comparação deve ser nesse nível.

      Quanto à valorização/desvalorização, existe sim o risco de desvalorizar, assim como nos imóveis. A diferença é que o mercado de fundos tende a ser mais volátil que o mercado imobiliário em si.

      Quanto à garantia de rendimento, existe sim em alguns fundos, em relação à cota inicial. O fundo do West Plaza garante, por exemplo, 0,83% por mês do valor da cota inicial. Considerando que o valor atual desse fundo está bem próximo da cota inicial, pode ser interessante.

      Abração!

  • http://jovempreendedor.wordpress.com André Savi

    Olá Rafael, tudo bem?
    Estou para começar a investir em FII, mas ainda estou procurando uma corretora! A minha corretora cobra 15,99 de corretagem, não vale a pena no meu caso!

    Você comentou que a XPI cobra 0,5% de corretagem, liguei na corretora e o rapaz me disse que o custo é de uma compra de ações (se não me engano R$ 14,90), onde posso encontrar informações sobre esses custos?

    Obrigado pela atenção,
    André Savi.

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Olha só, o valor de corretagem pode ser negociado em algumas corretoras. Existem corretoras, como a TOV, por exemplo, que cobram apenas 5 reais de corretagem.

      Já a XP cobra 14,90 e a Banif (que deve ser a tua) cobra 15,99. O que existe no caso citado no artigo foi um acordo que fiz em pagar 0,5% do valor da operação como corretagem.

      Fazendo cálculos simples, você verá que esse percentual só vale a pena se for uma operação de até R$ 3.000,00, pois 0,5% desse valor equivale ao custo da corretagem fixa (R$ 15,00).

      Dê uma olhada nas corretoras mais baratas, através do artigo Melhores corretoras 2010, na seção de custos operacionais.

      Abração e valeu pela participação!

  • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

    Augusto,

    Não há a possibilidade do aluguel (ou dividendo) ser negativo. Ele pode até, numa situação bem excepcional, não ser pago, mas não pode ser negativo.

    Abração!

  • max

    Rafael,

    o que voce achou deste FII da Bracor que a XP esta oferecendo nestes dias ?
    O benchmark de rentabilidade é de 8,90% a.a. + correção IGPM , que me parece bom.
    Como custos, alem das taxas de corretagem, tem 0,25% a.a. de taxa de administração, mais 0,50% a.a. de consultoria e mais 30% do que exceder o benchmark anual.
    O prospecto informa que estas taxas fixas anuais são calculadas sobre o patrimonio liquido do fundo, o que isto significa em pratica ??
    Estas taxas são descontadas dos pagamentos mensais ou atraves do come cotas ??
    O que quer dizer que a forma de constituição do fundo é de condominio fechado e que as cotas não podem ser resgatadas ??

    grato,

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Não tomei conhecimento mas pelo que você escreveu, parece algo realmente interessante. Vale a pena observá-lo.

      Quanto às taxas, significa que incidirão sobre o montante total aplicado, ou seja, sobre o valor total arrecadado pelo fundo, proporcionalmente a participação de cada um. É algo parecido com o come-cotas, mas não é bem isso.

      Condomínio fechado significa que, após a oferta inicial de cotas, qualquer pessoa que quiser entrar, precisa comprar cotas de outra que já estiver no fundo. Por conta disso, as cotas não podem ser simplesmente resgatadas. Elas devem ser vendidas para outro investidor.

      Abraço e valeu pela participação!

    • Sr. José

      “O benchmark de rentabilidade é de 8,90% a.a. + correção IGPM , que me parece bom.”

      Impressionante! É o melhor investimento seguro que já vi. Vou pesquisar se ainda existe.

  • max

    Rafael,

    ainda não entendi bem como são calculadas as taxas anuais.
    Vamos supor que eu compre 10 cotas de 1000 R$ cada por um total de 10.000 R$. As taxas fixas de 0,75% são sempre calculadas sobre os 10.000 R$ (valor nominal inicial das cotas) ?? ou cada ano eu pago as taxas calculadas sobre o valor das cotas que o mercado terá determinado ?? E os rendimentos mensais ?? As taxas não incidem sobre os rendimentos, certo ?? então os rendimentos mensais são completamente liquidos, pois nem tem IR, certo ?? somente pago IR sobre um eventual ganho no valor das cotas no momento da venda , certo ?

    Outra duvida é a seguinte:
    a corretora vai me cobrar por este investimento um custo de corretagem na compra das cotas no inicio e tbm no momento da eventual venda das cotas, certo ??
    existe a mais algum custo de custodia das cotas ??
    A cada rendimento mensal que recebo e que cai na minha conta de invest. da corretora é cobrado um custo de corretagem ??

    grato,

    Max

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Em relação às taxas anuais:

      Por determinação legal, os FIIs devem distribuir pelo menos 95% de todo lucro que auferir no mês. Desse lucro, antes do pagamento do “aluguel”, o administrador do fundo retira proporcionalmente essa taxa.

      Em relação aos rendimentos mensais:

      Ele é líquido. Não tem incidência de taxas. O IR é pago apenas na diferença entre o preço de compra e de venda, se a venda for com lucro, obviamente.

      Em relação aos custos com corretagem e custódia:

      A corretagem é por operação. Você paga tanto na compra quanto na venda, assim como acontece com as ações. Ela não é cobrada sobre o “aluguel”, assim como não é cobrada quando certas ações (empresas, na verdade) pagam dividendos.

      Algumas corretoras cobram simplesmente por manterem esses títulos sob custódia, através de uma taxa de custódia mensal, que varia entre 5 e 10 reais. Entretanto há corretoras que não cobram.

      Abraço!

      • max

        valeu, obrigado Rafael

  • http://hcinvestimentos.wordpress.com/ Henrique Carvalho

    Olá Rafael!

    Parabéns pelo ótimo texto! Claro e objetivo!

    Como também faço análises sobre o tema gostaria de lhe recomendar a leitura de um artigo que fiz abordando a rentabilidade dos Fundos Imobiliários no 1º semestre de 2010, assim como a rentabilidade dos 5 fundos que possuo em carteira.

    http://hcinvestimentos.wordpress.com/2010/07/11/rentabilidade-dos-fundos-de-investimentos-imobiliarios-no-1%C2%BA-semestre-de-2010/

    Grande Abraço!

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Valeu pela participação, Henrique. Lerei teu artigo com o maior prazer e se eu tiver alguma dúvida, deixo um comentário por lá.

      Abração!

      • http://hcinvestimentos.wordpress.com/ Henrique Carvalho

        Muito obrigado pela visita Rafael!

        Alias, fiz questão de colocar um link para seu ótimo blog lá no HC Investimentos, dada a qualidade de seus artigos!

        Grande Abraço e Sucesso!

  • ex investidor da bovespa e spinnelli

    se ganho 20% ou 30% e pago 20% de imposto e mais 0,5% de corretagem? cara vc nao ta ensinando nada aqui… investimento fora a poupança é coisa de maluco! as unicas pessoas que ganham são: governo e corretora… aplicador so perde! corretagem deveria ser uma coisa feita anual e fixa(tipo 100 reais por ano o todo e nao mais que isso… e controlado pelo governo e nao por paticulares)

    • http://homepages.dcc.ufmg.br/~andrelct/ André Tavares

      Caro ex investidor,

      o Imposto é pago sobre o lucro. Então se vc ganha 20% e tem que pagar 20% de imposto não significa que ficou sem nada. Significa que deverá pagar 20% sobre os 20% ganhos.

      Exemplo:
      Investiu R$100,00
      Lucro R$20,00 (ou seja 20%)
      Imposto R$4,00 (ou seja 20% do lucro).
      Lucro Liquido R$16,00 (16%).

      Se você calcular o lucro líquido do Tesouro Direto que é dos investimentos mais seguros, verá que será mais rentável que a poupança. Se entrar no campo dos Fundos Imobiliários que não paga IR para os aluguéis ai a diferença para a poupança será ainda maior.

      Para verificar o tesouro direto use a calculadora: http://www.tesouro.fazenda.gov.br/tesouro_direto/calculadora/calculadora.aspx

      Abraços,
      André Tavares

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      O André disse tudo. Esteja certo que existem ótimos investimentos, com o Tesouro Direto, que possuem baixo risco e ótima rentabilidade, se comparado com a poupança.

      Abração!

  • Fabiano

    Em uma comparacao levando em consideracao pros e contras qual dos 2 investimentos teria um retorno maior em um periodo de 1 ano hipoteticamente falando? Tomemos uma quantia de R$5000 divididos em cotas de FII ou TD.
    Qual seriam os parametros adotados para escolher entre as 2 opcoes. (Essa eh uma duvida pessoal). O que escolher?

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Não posso fazer essa análise, pois o FII não é renda fixa. Entretanto, se você conseguir comprar um fundo que a rentabilidade atual sobre o preço de compra esteja acima de 0,83% ao mês, ele pode ser uma boa compra.

      Abração e valeu pela participação!

  • Bruno Nascimento

    Rafael, suponhamos que eu compre 50 cotas de um fundo imobiliário. O imposto de renda vai incidir relativo a 50 cotas ou somente 1? Simula uma situação ai pra mim por favor com números, supondo que a cota seja de R$1000,00. Como ficaria se eu comprasse 50 cotas? Qual seria o imposto? Abraço

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Você só paga IR sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra, caso a venda seja com lucro. No ato da compra, não é cobrado imposto de renda. Exemplo:

      * Compra de 50 cotas, cada uma por R$ 1.000,00. Total da operação = R$ 50.000,00.
      * Venda de 50 cotas, cada uma por R$ 1.200,00. Total da operação = R$ 60.000,00.
      * Lucro = R$ 10.000,00.
      * Imposto devido = 15% x Lucro = R$ 1.500,00.

      Espero que tenha ficado claro agora.

      Abração e valeu pela participação!

  • Bruno Nascimento

    Perfeitamente claro. Obrigado

  • Rosana

    Oi, Rafael

    Recebi um comunicado sobre a renúncia do administrador do Fii Pqdp e a substituição por outra empresa.
    Passou da Ourivest para a Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária.
    Gostaria de saber se isso é bom ou ruim.
    Se o fundo é bom, a administradora não vai querer abrir mão dele, não é mesmo?
    Achei isso muito estranho…
    Obrigada,

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Aparentemente nada muda, até porque a Brazilian Mortgages é da Ourinvest, de acordo com o site da empresa. Além disso, o anúncio foi feito desde junho deste ano, mas só deve ter sido aprovado pelos cotistas agora. Por isso que você só soube agora.

      Acredito que não haja problemas, embasado apenas por rápidas pesquisas ao Google. Minha sugestão é que você faça esses questionamentos ao seu assessor de investimentos.

      Abração!

      • Rosana

        Agradeço muito por sua resposta!
        Já entrei em contato com meu assessor, vamos ver o que ele fala.
        Abraços e um ótimo final de semana,

        • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

          Obrigado, Rosana.

          Assim que tiver resposta, compartilhe conosco, se possível. Pode ser que outros tenham a mesma dúvida.

          Abração e ótimo final de semana!

          • Rosana

            Combinado!

  • Alexandre Magno

    Artigo muito bom, estou pensando agora em investir parte da minha carteira em FII, e indicar este investimento para parentes e amigos.Tenho algumas duvidas ainda:

    1 – Essas corretagens cobradas por corretoras, elas são mensais?
    por exemplo:
    é cobrado 0,5% ou 15 reais (em outras corretoras)
    investindo 5.000,00
    se for mensal 15 reais da 180 por mês
    e se o seu lucro com “dividendos” for de 10%
    o lucro real vai ser de 500 – 180 = 320 + valor de valorizaçao – 20% de imposto.
    tomando em conta só os 500 – 180 = 320, isso significa que a corretora vai ficar com 36% do seu investimento?

    Se isso estiver certo, o investidor que colocar uns 5k, a taxa vai ser significativa, sobre o lucro, e um investidor que colocar 100k, a taxa não vai fazer quase diferença nenhuma sobre o lucro.

    2 – Existe posibilidades de tomar prejuizo, como qualquer investimento.Mas pelo que entendi prejuizo você só realiza quando vende as cotas, ou se o grupo que você adquiriu tomar prejuizos é descontado também em sua conta?

    3 – Apenas conta investimento que pode fazer essas transações de FII?

    4 – Os 20% de imposto sob o lucro de comrpa e venda são cobrados assim que a venda da ação é efetuada ou precisa declarar no imposto de renda? Pois ainda estudo e não declaro imposto de renda, como ficaria no meu caso se for preciso declarar?

    E mais uma vez queria parabenizar por esse artigo, e agradecer por mostrar mais um caminho para investir, com tal clareza e objetividade que foi escrito.

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      1) Não. São cobradas apenas nas operações de compra e venda, sempre sobre o montante total.

      2) Só na venda das cotas. Em relação às distribuições mensais (alugueis), o que pode acontecer excepcionalmente é ficar algum mês sem receber.

      3) Apenas contas em corretoras de valores autorizadas a transacionar nesse mercado. Entre em contato com seu assessor de investimento e pergunte se é possível efetuar essa operação.

      4) Boa pergunta. Acredito que seria retido pela corretora e você precisará declarar o IR para ser restituído.

      Abração!

  • Marisa

    Rafael:
    Parabéns pelo ótimo artigo e pelo contéudo de seu blog, em geral. Para mim, as explicações vieram em bom momento porque tenho meus investimentos pessoais orientados de modo bem conservador(poupança e fundos DI) e pensando em diversificá-los estava justamente comparando os FII com a possibilidade de adquirir um imóvel para alugar. Obrigada por compartilhar seu conhecimento conosco e parabéns também aos participantes, que colaboram com a discussão através de perguntas e comentários enriquecedores.

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Agradeço pelas suas palavras e seja muito bem-vinda ao blog! Fique à vontade para participar sempre que quiser ou precisar.

      Abração!

  • Luiz

    Oi Rafael! Parabéns pelo blog.

    Você falou que fez um acordo com a corretora XP para pagar 0,5% de taxa de corretagem. Seria possível comentar algo mais a respeito?? Não precisa falar de valores, o que eu quero saber é se é possível para o pequeno investidor conseguir uma taxa dessas??

    Obrigado

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Não tem nada a ver em ser pequeno ou grande investidor. Essa taxa de 0,5% está no material que eles me forneceram entre as diversas fontes que utilizei para escrever este artigo.

      Além disso, se eu não estiver enganado, até R$ 3 mil é possível utilizar essa taxa, se a compra for efetuada pelo assessor, e não por você.

      Entre em contato com o pessoal da XP e pergunte sobre o assunto.

      Abração!

  • Rosana

    Oi, Rafael,

    A resposta do meu assessor foi a seguinte:

    “Esta mudança de administrador não altera em nada, devido a Brazilian Mortgages ser sócia do Ourinvest.
    Contudo, toda e qualquer mudança deve ser comunicada aos cotistas, em virtude disto vc recebeu o comunicado.”

    Foi o que você falou mesmo. Acredito que não há nada com o que me preocupar.

    Abraços,

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Pois é, foi o que imaginei. Obrigado pelo retorno!

      Abração!

  • Fernando Fontes

    Olá Rafael.

    Moro no interior de Sergipe dai não sei se tem um escritório competente no assunto aqui na região. Por isso pergunto se não tem um site serio que possa me assessora?

  • Wilson Mocci

    Ola, gostaria de saber qual seria a possibilidade de um imovel estar disponivel como FII? Você acha que seria uma boa investir em algum tipo de hotel, pousada? Digo com relação a eventos mundiais proximos, como copa e olimpiada…sera que pode dar uma boa rentabilidade?

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Claro! Fundos imobiliários bem geridos têm apresentado ótimos retornos e ainda são isentos de imposto de renda.

      Abraço!

  • Marisa

    Duas perguntas de iniciante:
    1) somente nas corretoras posso me informar sobre emissões primárias correntemente disponíveis para aquisição de cotas em FIIs ? Tentei o site da Bovespa(guia Ações-OfertasPublicas)e localizei informações apenas sobre o Brazilian Capital(Ourinvest), mas as datas indicadas no prospecto já venceram em DEZ.
    2) qual sua opinião sobre o FII Kinea, administrado pelo Itau;o valor inicial das cotas (R$1000)baixou um pouco, mas em comparação com outros FII (valor R$100, p. exemplo) me pareceu ainda muito alto;será que o FII ainda está constituindo patrimônio? neste caso, é boa opção comprar agora?
    Abcs e obrigada pela ajuda.

  • gustavo

    Parabéns pessoal do QFR.. estou acompanhando os comentários desse tópico e está muito bom… saio daqui com a sensação que eh uma ótima fonte de conhecimento a respeito dos FII.

    Em DEZ, fui à CEF perguntar pelos FII ja que no internetbanking não estava dando a opção de investir nos FII. A explicação foi de que a CEF não estava oferecendo FII no momento. Eu não sabia que a compra de cotas dependia de oferta feita de tempos em tempos.

    Vou procurar minha empresa corretora e perguntar quais FII eles estao oferecendo atualmente.

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      E não precisa! É possível comprar cotas dos fundos no mercado secundário, assim como compramos ações. Perceba que cada fundo imobiliário tem um código. Esse é o código do ativo que deve ser pesquisado e comprado através do seu home broker.

      Abraço!

  • Erico

    Ola, existe um valor minimo para a compra de ações desses fundos?obrigado

  • Marcio Oliveira

    Olá Rafael, só aqui de Blumenau e gostaria de saber de fundos direcionados a empreendimentos da região sul. Você recomenda algum aqui do sul? Estava dando uma olhada no do shoppíng de floripa. O que você acha desse? Outra coisa, como que faço para descobrir os novos fundos que são lançados?

    Abraços

    Márcio

  • Danilo

    Olá Rafael, seu blog está muito bom, Parabéns.

    Cara, eu sou leigo no assunto de FII, então gostaria que você me explicasse mais detalhadamente como funciona esse processo. Entrei em alguns sites e achei a square faria lima a R$ 1,60 esse preço seria o valor da cota? qual a porcentagem dessa cota? Se pudesse me dar uma força, envia pra mim por email ok

    Obrigado

  • Celextasy

    rafael nao entendi bem esses 30 ou 20 %
    ein desculpe incomodar mas gostaria de pedir -lhe ajuda com um topico de juros compostos e se nesse caso daria para se aplicar ,e em qual fundo imobiliario vc indicaria?

  • Sr. José

    Outro excelente artigo.

    Como em qualquer fundo, nada de garantia do FGC, né?

    Estou muito tentado a aplicar nesses FIIs!

  • Roberto

    Como funciona a compra e venda de cotas de Fundos Imobiliários na XP? É pelo Home Broker ou pela mesa de operações? Funciona da mesma forma que as ações, tem um book de ofertas de compra e de venda? Grato.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Roberto,

      É semelhante à negociação de ações. Basta digitar o código do fundo e conferir as ordens de compra e venda.

      Abraço!

  • Alan

    Bom dia Rafael,

    Estou analisando a Oferta Pública do FII VBI Faria Lima, você chegou a analisar ? Se sim qual a sua analise ? Será que vale mesmo apena ?

    Estão com Rentabilidade garantida de 9% nos 2 primeiros anos.

    Obrigado

  • Maria de Fátima

    Boa noite Rafael, meu nome é Maria de Fátima, gostaria de saber qual é a melhor opção para investir apenas 200 reais por mês

  • MYZUNRARA

    Bom eu to querendo investir R$ 10,000,00 no fundo de investimento isso e bom ou é muito ariscado quero fazer a longo prazo.

  • Schmitz

    Olá. Com a questão , tão bem colocada neste blog, da bolha imobiliária não é um momento ruim para compra de fundos imobiliários ?

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      São mercados distintos, pois a bolha impactaria infinitamente mais os imóveis residenciais, e não os comerciais.

      Dificilmente uma bolha imobiliária diminuiria o consumo nos shoppings e, portanto, o valor cobrado pelo aluguel de uma loja.

      A lógica é mais ou menos essa.

      Abraço!

  • Schmitz

    Outra questão é que não tenho encontrado cursos , pelo menos on-line, sobre investimentos financeiros . Somente a leitura de livros pode ser insuficiente e trazer inseguança. Você indicaria algum curso ?

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Vou ser bem sincero contigo: não tem porque complicar os investimentos. É algo que você precisa conhecer as opções e montar uma carteira seguindo uma estratégia de alocação de ativos.

      Qualquer curso que você faça provavelmente será para conquistar clientes ou incentivar a comprar ações a curto prazo, para a corretora ganhar com a corretagem. Eu ficaria (como sempre fiz) apenas com livros.

      Abraço!

  • Nickolas

    Tenho uma dúvida a respeito da Bolha Imobiliária que teoricamente estamos passando no Brasil, isso não prejudicaria o rendimento em fundos imobiliários, caso a “bolha” estourasse?

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Na minha opinião, caso a bolha estoure, os imóveis mais atingidos seriam os residenciais. Como os fundos imobiliários investem prioritariamente em imóveis comerciais, estes seriam menos impactados.

      Abraço!

  • Eltonlira2003

    Existe vários outros FII fora os da lista, sou investir do FII Golden Tulip BH, fora isso seu artigo esta irretratável, parabens

  • Eltonlira2003

    Existe vários outros FII fora os da lista, sou investir do FII Golden Tulip BH, fora isso seu artigo esta irretratável, parabens

  • Massimo07

    Rafael, bom dia!!! Estou pensando em direcionar parte da grana de venda de imóvel urbano e ou rural para alguns destes FII’s. Será que consigo vendendo(imóveis) e comprando(FII’s) no prazo máximo de 180 dias(Lei nº 11.196/2006) não pagar ganho de capital sobre a venda??

  • Ricardo Almeida

    Rafael, bom dia …

    A dúvida maior que não me cala é a seguinte:

    - Qual o critério (fidedigno e comprovável) de avaliação para aquisição dos imóveis que compõem a carteira desses fundos ?

    Veja, estamos dentro de um mercado imobiliário que teve recentes elevações de preços, pode-se dizer, artificiais !!!”

    Abs.

    • Ricardo Almeida

      Em continuidade Rafael, veja, informar apenas que …

      …”O fundo possui escala de recursos suficiente para contratar profissionais especializados no setor que irão OTIMIZAR a RENTABILIDADE” …

      …soa um pouco demais lacônico não acha ?!?

      No mercado bursátil existem existem paradigmas bem definidos, acompanhamento e fiscalização diária. E qto ao mercado imobiliário ?!

  • Leonardo

    “É importante ressaltar que apenas o rendimento mensal é isento do imposto de renda. O lucro obtido pela diferença entre o preço de compra e o preço de venda é tributado como uma operação no mercado de ações, ou seja, 20% de imposto de renda sobre esse lucro.”

    Isso quer dizer que o IR de 20% vai tributar em cima do lucro a partir de R$20.000,00 ou sobre qualquer valor?

  • http://www.facebook.com/oandremarcos André Marcos

    E ai Rafael… gostei muito deste artigo…
    Só que tenho uma duvida em como calcular os ganhos a partir de cada cota dos FIIs…
    Como eu sei o valor que vou receber dos alugueis!? Por exemplo, tendo uma cota de R$1.000,00 quanto de aluguel eu receberia, tendo como valorização 10% ao ano (como vc citou no artigo).

    E outra.. quem determina a valorização de uma cota!? como voce citou no artigo, certos FIIs valorizaram entre cota e aluguel até 30%…

    Essas taxas de custódia não quebram muito os ganhos!?

    Me animei muito com esses FIIs e estou disposto a começar o mais breve possivel..
    Grato pela sua atenção..

  • Ranieri

    Boa noite Rafael, esses fundos eu consigo comprar por qualquer home broker…. por exemplo, banifinvest??? grato

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Sim, Ranieri.

      Abraço!

  • Ricardo

    Gostei muito do artigo. Para investir nesta opção qual o material teórico é mais indicado, pois me interessei. Qual o valor inicial de investimento? Na sua opinião os NTN-B Principal são arriscados pelo investimento mínimo ser muito elevado.

  • Ricardo

    No resgate mensal dos rendimentos dos F’IIs é cobrada taxa de corretagem ?

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Não, Ricardo.

      Apenas na compra e venda das cotas.

      Abraço!

  • Danielbraga1939

    Oi pelo que pude notar os FII são poucos negociados, isso significa que quem tem um valor alto precisa ter paciência e comprar um pouca de cotas por dia? Obrigado pela atenção.

  • Gustavo

    Existe corretoras online para começar a investir?qual a melhor?

  • Fernando

    Boa tarde Rafael! Tudo bem? Eu, às vezes, venho aqui no blog Quero Ficar Rico atrás de informações sobre investimentos, e toda vez encontro algo novo e útil. Parabéns pelo belo trabalho. Hoje estou pretendendo dar o segundo passo como investidor e preciso da sua ajuda. Procuro o código do darf e o procedimento para preenchê-lo, mas até o momento não encontrei nada na internet. Será que poderia dar uma ajudinha? Li em outros sites muita coisa sobre Fundo de Investimento Imobiliário, mas nada sobre isso. Pela minha corretora é inviável por que meu plano não dá direito a usar o programa disponível. Então… o que me resta é: pagar um pouco mais para ter direito de usar o sistema da corretora ou preencher eu mesmo o darf, que convenhamos não é tão difícil.
    Aproveito para deixar minha dúvida como sugestão de uma matéria a ser publicada aqui no futuro. Acho que como eu deve haver outros com a mesma dúvida.
    Obrigado e aguardo sua resposta
    abraço

  • Rodrigo

    Rafael, tem como saber o valor do aluguel, caso eu compre alguma cota? obrigado.

  • Danilo Nourth

    Olá rafael, tudo bom? Estou te escrevendo para tentar sanar uma dúvida: tenho 140.000,00 reais para receber de herança pelo falecimento da minha mãe, além de uma aplicação que está em renda fixa de 37.000,00. Essa aplicação está prestes à completar 6 anos, e sinto nela um rendimento muito baixo. Gostaria de saber o que me recomenda para que esse montante total (herança + aplicação) renda mais à medio e curto prazo. O consultor de investimentos do banco me indicou que separe o montante total em partes: FII, ações e aplicações. ..O que pode me aconselhar?
    Um abraço
    Danilo

  • Fernandoj

    Rafael, o resgate do rendimento da cota mensal eu só faço quando vender minhas cotas, ou ele vai fazendo uma especie de deposito mensal?

    alem das taxas normais cobradas pela corretora (custodia e administraçao), a bovespa cobra mais alguma?

    Obrigado

  • Alex Ferreira

    Eu gostaria de sair dos investimentos ja conhecidos e ampliar a minha carteira e com isso quero ingressar no FII, porém não tenho nenhuma referência.
    Quais as corretoras exitentes no mercado? Quais os bancos (privados e públicos) que fazem a corretagem ?

  • Alex Ferreira

    Vi no sitio da BM&F Ibovespa que só possivel resgatar as cotas mediante venda à terceiros.
    É isso mesmo ou entendi parcialmnete ?

  • Paulo

    Rafael….

    o único custo que terei na venda do Fundo Imobiliário seria apenas no lucro obtido pela diferença entre o preço de compra e o preço de venda? (IR = 20%) + corretagem e taxas da bovespa ou mais alguma coisa?

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Nada além do que você já comentou.

      Abraço!

  • Marcos

    Hoje, o FII da Caixa seria um bom investimento, já que a poupança e alguns fundos têm apresentado uma baixa rentabilidade??? Quanto ao risco???