Inquilino é obrigado a pagar o IPTU?

Como alguns sabem, estou cursando o MBA em Finanças pelo Ibmec e, no final de semana passado, tive aula sobre os Direitos que envolvem os negócios (Business Law). Apesar de nunca ter ido muito com a cara do Direito, começo a pegar gosto pela matéria, especialmente a tributária.

Durante a aula sobre Direito Civil, a professora entrou no assunto da Lei do Inquilinato (já escrevemos sucintamente sobre o tema AQUI) e discutiu, tanto do ponto de vista dessa lei quanto do direito tributário, sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

O propósito desse artigo é esclarecer quem deve pagar pelo IPTU, se a obrigação do pagamento pode ser transferida para o inquilino por meio do contrato, como andam as decisões judiciais relacionadas ao tema, o que pode mudar e, finalmente, dar algumas alternativas para os proprietários dos imóveis.

O que diz a legislação?

O primeiro ponto a ser esclarecido é sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. De acordo com o artigo 34 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel. Portanto, para o Fisco, o proprietário é a pessoa obrigada a pagar o IPTU.

Entretanto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) diz, em seu artigo 22, inciso VIII, que o locador (proprietário do imóvel) é obrigado a pagar impostos e taxas que venham a incidir sobre o mesmo (estando aí incluído o IPTU), salvo se de outra forma for estabelecido em contrato.

Onde está o problema?

O problema começa justamente aí. Quando o proprietário estabelece em contrato que o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, imagina que está livre dessa responsabilidade. Porém, caso o inquilino não pague o imposto (o termo legal é inadimplemento), o acionado para pagamento da dívida será o proprietário e não o locatário pois, como falei acima, a responsabilidade perante o Fisco municipal é dele.

Nesta hipótese, o proprietário deverá arcar com o débito e posteriormente ingressar com uma ação contra o locatário para cobrar os valores que ele assumiu pagar no contrato de locação. Isto porque o Código Tributário Nacional estabelece, em seu artigo 123, que eventual acordo entre as partes (convenções particulares) quanto à responsabilidade pelo pagamento de determinado tributo não altera a condição de contribuinte perante o fisco.

Inclusive já existem algumas decisões contrárias aos proprietários, pois a redação do artigo supracitado (art. 123 do CTN) pode ser interpretada contrariamente à cláusula contratual que transfere a responsabilidade do pagamento do IPTU para o inquilino, já que os contratos, relativos à responsabilidade pelo pagamento dos tributos, não podem ser opostos à Fazenda Pública, o que tornaria ilegal a cláusula contratual.

Por sinal, estão em tramitação no Congresso Nacional alguns projetos de lei que propõe mudanças na lei do inquilinato no tocante ao pagamento dos impostos que incidam sobre o imóvel locado. O objetivo destes projetos é transferir exclusivamente para o locador (proprietário) a obrigação de pagar o IPTU do imóvel alugado, proibindo o repasse, sob qualquer forma ou justificativa, ao locatário.

Então o que devo fazer?

A alternativa para o proprietário não passar por problemas deste tipo, já que existe quase um consenso no mercado que o locatário é quem paga o IPTU, é embutir no preço do aluguel o valor do IPTU. Assim ele ficaria obrigado a pagar o imposto, mas receberia o valor a ser cobrado através das prestações mensais.

Também nunca é demais lembrar aos locadores e locatários que fiquem atentos ao contratar a locação de um imóvel, façam um contrato completo e com disposições claras e precisas que facilitarão o entendimento e a correta aplicação de suas regras.