Financiamento Imobiliário é um Mau Negócio

Financiamento ImobiliárioComprar imóvel financiado já faz parte da cultura do brasileiro. Mas não deveria ser assim. Nossa taxa básica de juros é uma das maiores do mundo.

Isto é péssimo para quem precisa financiar o próprio consumo e ótimo para quem investe dinheiro para consumir de forma planejada.

A taxa básica nos EUA é 0,25%. Na zona do Euro é 0,5%. No Brasil, estamos com 8,5% e subindo. Isto significa que o dinheiro no Brasil é muito caro.

Não existem, no mundo, aplicações financeiras de baixo risco que pagam taxas reais de juros tão elevadas. Também não existe lugar do mundo onde os bancos cobram tão caro pelo dinheiro que emprestam.

Financiamento Imobiliário

Vamos supor que você pretende financiar um apartamento de R$ 200.000,00. O banco vai financiar 90% deste valor. Então você precisará de R$ 20.000,00 de entrada e renda para financiar R$ 180.000,00 em 420 parcelas (35 anos).

Fiz uma simulação no site da Caixa e pude constatar que os R$ 180 mil se transformariam em uma dívida de R$ 494.726,05 com CET (Custo Efetivo Total) de 9,8553% ao ano. Isto significa quase 3 vezes o valor emprestado (2,74 vezes).

Comprar 1 apartamento e pagar por 3 parece um bom negócio para você? Para mim, não.

Investimento Planejado

Vamos supor que você optou por continuar morando na casa dos seus pais. Os R$ 20.000,00 que você daria de entrada no financiamento seriam investidos. O valor das parcelas mensais também seria investido (R$ 1787,71).

Se você conseguisse um rentabilidade de apenas 0,65% ao mês seriam necessários apenas 6 anos e 2 meses (74 meses) para atingir R$ 201.496,59.

Na prática, você só teria poupado R$ 152.290,54 e os outros R$ 50.993,76 seriam fruto dos juros compostos pagos pelo investimento.

Imóvel Financiado

Você paga R$ 20.000,00 de entrada + R$ 494.726,05 para o banco pelo empréstimo de 180 mil e recebe em troca um apartamento de R$ 200.000,00 que só será seu quando você quitar a dívida daqui a 35 anos.

No final deste período, você terá um imóvel antigo e provavelmente nenhum dinheiro no banco.

Imóvel comprado à vista

Você investe R$ 152.290,54 (R$ 20.000,00 + 74 parcelas de 1.787,71) e compra o imóvel de 200.000,00. O dinheiro que você gastaria por décadas pagando juros seria investido para que você continuasse ganhando juros. Ao final dos 35 anos, você teria um apartamento antigo, mas muito dinheiro investido.

E o que aconteceria se você não comprasse o imóvel e não parasse de investir os R$ 1.787,71 mensais durante 35 anos rendendo 0,65% ao mês?

Você se tornaria um homem milionário com R$ 4.208.877,32 investidos. Seriam R$ 770.838,20 poupados por você em 420 parcelas de R$ 1.787,71 e R$ 3.439.826,83 de juros ganhos ao longo de todo este tempo.

Financiamento Imobiliário

A linha azul mostra quanto você gastaria pagando o financiamento de 180 mil ao longo de 35 anos totalizando R$ 494.726,05. Já a linha vermelha mostra quanto você ganharia se investisse o valor da primeira parcela do financiamento ao longo de 35 anos recebendo 0,65% de juros ao mês.

Quer aprender mais sobre esse assunto?

Recentemente lancei um livro digital (e-book) chamado “Livro Negro do Financiamento de Imóveis” [link afiliado], onde mostro porque o financiamento imobiliário é o maior mecanismo de empobrecimento dos brasileiros.

De nada adiantou o recente aumento na renda da população já que a maioria comprometeu esta renda com o pagamento de juros em financiamentos de carros e imóveis.

No livro, eu apresento alternativas para quem não quer se endividar por 35 anos para adquirir a casa própria. Você verá que é possível comprar carros e imóveis sem depender dos bancos, sem precisar se endividar, sem comprovar renda e mendigar um voto de confiança nas instituições financeiras.

Você mesmo pode financiar a sua vida sem depender de ninguém e sem transferir a sua riqueza para o sistema financeiro.

Ficou interessado? Clique aqui e conheça o material.

Imagem de shutterstock.com.

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Leandro Ávila é administrador de empresas, investidor imobiliário e autor dos Books Livro Negro dos Imóveis, Livro Negro do Financiamento de Imóveis e Como Investir em Imóveis.

  • Guru da Grana

    Ótimo texto e ótimas simulações, Leandro. Mesmo com a queda na taxa de juros, também acredito que o financiamento nunca é interessante.

    • Mesmo com as últimas quedas na taxa de juros para financiamento imobiliário continuamos entre os países com as maiores taxas do planeta. Obrigado por suas palavras e um abraço.

    • Mesmo com as últimas quedas na taxa de juros para financiamento imobiliário continuamos entre os países com as maiores taxas do planeta. Obrigado por suas palavras e um abraço.

  • Roberto

    Cara, oque você acha sobre fazer um consórcio para imóvel de vamos, la, 200 mil, me de uma dica, vale ou não a pêna?
    No aguardo!

    • Renato Rivero

      Oi, Roberto.

      Sugiro colocar a proposta do teu consórcio, em valores, para que se possa fazer uma análise. Mas a proposta do consórcio não é um investimento: é uma alternativa de compra, ou seja, muito provável você irá pagar algum adicional.

      • Roberto

        Obrigado!

    • Olá Roberto, O consórcio é uma poupança forçada onde você paga taxas administrativas no lugar de juros. É bom para quem gosta de receber um carnê em casa e se sentir obrigado a poupar. As parcelas são reajustadas pelo CUB Custo Unitário Básico, INCC ou IGP-M. O impacto destes reajustes em 10 anos é grande, talvez sua renda não suba na mesma proporção. No consórcio a inadimplência das pessoas do seu grupo de consórcio pode gerar impacto negativo para todos do grupo. Você vai depender do fator sorte ou de dinheiro poupado para dar lances. Consórcio de imóveis chega a durar 10 anos e algumas pessoas serão contempladas nos primeiros anos e outras nos últimos anos. Consórcio pode ser uma opção melhor que financiamento, mas nunca será melhor que poupar e investir seu próprio dinheiro ganhando juros sobre juros. Um abraço!

      • Roberto

        Obrigado! Agora entendi…

    • Guilherme Baía
  • Lucas

    E se nao houver a hipotese de morar na casa dos pais durante esse tempo todo , voce acha que seria vantajoso continuar pagando aluguel e investindo esse dinheiro para comprar “a vista” o apartamento daqui alguns anos ?
    Qual investimento seria esse de 0,65% ao mes ??
    Abcos

    • Ailton

      Também gostaria da sugestão de alternativa entre aluguel e financiamento pra quem não tem outra opção.

      • Vinicius Siqueira

        Eu tambem gostaria de uma sugestão, pois estou nessa situação…

    • Renato Rivero

      Oi, Lucas.

      Me metendo um pouco, pois também sou professor de Mat. Financeira.

      Se o aluguel for menor do que o valor simulado pelo autor, suponhamos R$ 1.000,00 de aluguel, te sobrariam R$ 787,71 para investir a 0,65% a.m.
      Supondo também a disponibilidade de R$ 20.000,00 para dar de entrada.
      Agora, pega os 20 mil e investe, mensalmente, os 787: em 127 meses você teria os R$ 200.000,00 no seu investimento (10 anos e 7 meses) para comprar seu apartamento e sair do aluguel.

      Essa taxa de rentabilidade, com certeza em bancos é bem difícil: você teria que buscar corretoras de investimento, letras do tesouro, fundos imobiliários, etc.

      Se vale a pena ou não, eu não sei: depende da visão de cada um e da história que cada pessoa tem, e da disciplina, pois você teria que aplicar, sem falhar, 787 reais todos os meses.

      Abraços e espero ter contribuído.

      • ricardo

        acho que a questão está em disciplina. Pois muitos não conseguem ter essa visão. uma alternativa é se ‘obrigar’ a poupar. por exemplo, contratando uma previdência privada pra 10 anos

        • Renato Rivero

          Isso é verdade, Ricardo. Nossa cultura, nesse aspecto, requer grande transformação….Até porque entre amigos muitas vezes isso é visto como “paodurismo”…..Mas tudo na vida são escolhas.
          A previdência privada pode ajudar na questão da disciplina e a reduzir o IR, porém tem seus custos…..

        • Olá Ricardo. Disciplina é fundamental. As pessoas poderiam investir nelas mesmas para desenvolver esta disciplina. É uma qualidade fantástica. Seria mais barato do que pagar caro pelos meios de poupança forçada. O consórcio e a previdência privada são mecanismos de poupança forçada. Eles cobram caro para te gerar dificuldades e prejuízos caso você desista e queira desistir e resgatar seu dinheiro. Será que precisamos realmente disto? Temos que defender nosso dinheiro de nós mesmos com ajuda dos outros? É um caso que precisamos refletir. Obrigado por seu comentário e um abraço!

      • ricardo

        acho que a questão está em disciplina. Pois muitos não conseguem ter essa visão. uma alternativa é se ‘obrigar’ a poupar. por exemplo, contratando uma previdência privada pra 10 anos

      • Ótima contribuição Renato. Conhecimento, Planejamento, Disciplina e Paciência valem ouro!

      • Gabriel Jacoby

        Boas dicas Renato, o problema é onde encontrar essa taxa de rentabilidade já descontada a inflação?
        Como ela está em média 0,5% a.m. a taxa contratada deveria ser em torno de 1,15%. Algo raríssimo hoje em dia.

        Isso sem contar a SUPERVALORIZAÇÃO absurda dos imóveis. Se num ano vc conseguir render suas economias em 12% por exemplo, o imóvel que vc deseja aumentou 20%.

        • Renato Rivero

          Isso é verdade. O mercado imobiliário é uma coisa que deve ser estudada a fundo na hora de escolher uma casa ou terreno para construir.

          Sobre a taxa, se pensarmos em termos de taxa real, fica difícil mesmo alcançar 0,65% ao mês, na renda fixa…..

      • Alessandro

        Com um salario de 1000 reais, vcs acham fácil fazer uma aplicação de 787 por mês??

        • Renato Rivero

          Eu acho que é praticamente impossível, pensando em alguém que precisa pagar suas próprias contas.

          Mas para uma financiadora liberar um empréstimo a ser pago em prestações de R$ 1.787,00 (simulação do autor do post) o salário não deve ser inferior a R$ 5.000,00.

          Com o salário de R$ 1.000,00 não creio que a prestação do financiamento supere R$ 400,00 e o valor do principal dificilmente será R$ 200.000,00. Mas se for, o juro vai ser bem maior: no final não se pagou 3 apartamentos, mas sim sete.

    • Olá Lucas. No meu livro apresento exemplos interessante para este caso. Quem mora de aluguel tem a liberdade de escolher o padrão de moradia que vai adotar. Eu conheço pessoas com renda mediana que moram de aluguel em condomínio de padrão superior em um bairro com alto custo de vida. Estas pessoas não conseguem poupar praticamente nada para investir. Também conheço pessoas que possuem um padrão de renda elevado se comparado ao padrão de moradia que estão alugando. E estas pessoas estão poupando e investindo para realizar o sonho delas. A sua rentabilidade mensal vai depender do investimento que você fizer no seu conhecimento. O retorno é sempre garantido. Aqui mesmo no Quero Ficar Rico existe muita informação para diversificar suas aplicações. Vamos aprender mais sobre Tesouro Direto, o Rafael Seabra tem um ótimo e-book sobre o assunto. A previsão da Taxa Selic para 2014 é mais de 9%, por isto precisamos pensar além da caderneta de poupança.

      • Lucas

        Ola Leandro ,
        Sempre ouvimos aquela historia , que eh melhor financiar um imovel e ja morar nele economizando com o aluguel , sendo que ja financiando sera um “patrimonio seu” , e imovel costuma valorizar , valorizando o patrimonio tambem ( isso sem considerar o boom imobiliario apos copa de 2014 , se é que havera isso mesmo ) !
        Mas apos essa publicacao sua realmente faz pensar sobre deixar de lado o financiamento do imovel , e continuar morando de aluguel ( num imovel de “baixo custo” para poder poupar mais mensalmente para investir !
        Sobre informacao , ja adquiri o ebook do Rafael Seabra , e realmente vale mtu a pena , e estou iniciando investimentos em tesouro direto recentemente !
        Voce disse que a previsao sa Selic em 2014 é 9% , mas tem uma previsao pro IPCA tbm??? Para saber se priorizo LFT ou NTN-B , isso pensando a longo prazo , 10 anos de investimento ou mais !
        Grato pelas infos
        Abracos

  • Olá Leandro! Muito bom o post. Reafirma o que escrevi recentemente em meu blog no post “Juros compostos: o funcionário mais eficiente que você pode ter” (http://www.ricoporacaso.com/2013/08/juros-compostos-o-funcionario-mais.html). Os juros compostos podem ser altamente benéficos quando pensamos em investimentos, porém podem arruinar toda uma vida financeira quando são utilizados nos financiamentos sejam imobiliários ou não. A escolha – obviamente – é do investidor. Um grande abraço!

    • Eu concordo com você. Se podemos ter os juros compostos a nosso favor, porque desejar o contrário? Um abraço!

  • Lucas Medrado

    Ótima visão, concordo, minha esposa financiou uma casa pela caixa e estamos pagando um absurdo de prestação!!! Mas beleza, já foi feito, agora sór esta pagar!!!
    Uma pergunta!!! Qual seria esse investimento que você aconselha na matéria, que tipo de aplicação seria???

    • Olá Lucas. Eu não recomendo um investimento específico. O ideal é investir em conhecimento para que você possa diversificar seus investimentos em busca das melhores oportunidades. Existe muitas oportunidades além da caderneta de poupança, mas usa-las depende do seu conhecimento sobre cada uma delas.

  • Shirley Gomes

    Os números são assustadores!

    Comprei meu apê financiado, hoje, 2 anos e meio após a compra, ele vale o dobro do valor. Financiei em 25 anos, porém estou preste a quitá-lo, graças a Deus. Fiz amortizações extras no prazo, mantendo o valor da prestação mensal. Acredito que dos 100% da valorização, eu ganhe apenas 50% porque os juros são horrorosos.

    • Olá Shirley. Se você ganhou 50% da valorização precisa comemorar. Você teve a sorte de passar por um momento de valorização histórica dos imóveis. Agora imagine como vai ficar a situação das pessoas que estão comprando imóvel financiado agora, depois da valorização recorde? Nada garante que esta onda de valorização acontecerá no futuro. Contar com ela é especular. Um abraço!

      • Shirley Gomes

        Isso é verdade! Com certeza tenho que comemorar! Não acompanho o mercado imobiliário, mas certamente eu tive muita sorte.

      • De nada adianta a comemoração! Afinal ela não embolsou o lucro. O que garante que continuará a valorizar?

        Segundo, a expectativa de valorização não gera a valorização real. Até que venda, de fato, o imóvel, é apenas expectativa.

        http://www.ricodinheiro.com.br

        • Alan

          não é “regime de caixa” mas é “competência”, meu querido.

          • Guilherme Baía

            Alan, a avaliação de qualquer investimento deve ser feita pelo valor líquido que seria recebido na ocasião da venda (desconte taxas, custos e impostos). Contabilmente falando, seria sobrevalorizar o ativo, ferindo o princípio da prudência. Financeiramente falando, é desconsiderar fatores de descapitalização do dinheiro (custos de venda) e desconsideração de seu valor no tempo. De que adianta ter um bem que pareça valer 1 milhão se as pessoas só pagariam 300 mil por ele (exagero didático, se me permitir).
            Ainda voltando à questão contábil, todo ativo deve ser medido pela sua expectativa de valor (teste de impairment).
            De novo na questão financeira, o que existe não é valorização de imóveis, mas inflação, uma vez que ao vender o imóvel dela, dificilmente ela compraria outro nas mesmas condições e ainda teria sobras.

  • Marcos

    Rafael você comenta no sub titulo acima que depois de 6 anos e 2 meses terei o valor de R$200…mas depois de 6 anos o imóvel que deixei de comprar também estará em outro valor e os R$200… não terá mais o mesmo valor que tinha a 6 anos atrás, devido a inflação etc… fiquei na duvida o texto me pareceu um pouco contraditório, mas tenho aprendido muito com você obrigado
    Marcos Palombo

    • Fernanda

      MArcos, Concordo com você. Pois não conseguirei comprar i imóvel daqui a 6 anos devido a valorização dos imóveis também. Achei a análise um pouco superficial. Não prevê todas as opções. Para quem vive de aluguel, por exemplo. E também não contempla opções de darmos entradas maiores. Acredito se a pessoa consegue guardar um pouco de dinheiro para dar uma entrada maior seja uma opção bacana ou até interessante. No Brasil o dinheiro no tempo só desvaloriza devido a inflação e valorização dos imóveis. Apesar de tudo acho sempre muito interessante os artigos. Obrigada. Fernanda Fortes

    • Fernanda

      MArcos, Concordo com você. Pois não conseguirei comprar i imóvel daqui a 6 anos devido a valorização dos imóveis também. Achei a análise um pouco superficial. Não prevê todas as opções. Para quem vive de aluguel, por exemplo. E também não contempla opções de darmos entradas maiores. Acredito se a pessoa consegue guardar um pouco de dinheiro para dar uma entrada maior seja uma opção bacana ou até interessante. No Brasil o dinheiro no tempo só desvaloriza devido a inflação e valorização dos imóveis. Apesar de tudo acho sempre muito interessante os artigos. Obrigada. Fernanda Fortes

      • Jefferson

        Fernanda, Tembém concordo com a análise superficial, daqui 6 anos o valor da prestação estará mais baixo já que a Caixa trabalha com o sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), mas também concordo que financiamento é a pior besteira do mundo.

        • Renato Rivero

          Me corrijam se estiver errado, mas a CEF hoje usa o sistema SACre, que é uma mistura do Price com o SAC….as prestações ainda são decrescentes, mas com uma amortização da dívida mais lenta, o que acarreta mais juros e mais prestações (se comparado com o SAC).

          • Guilherme Baía

            Renato, hoje podem ser escolhidas as 2 opções. Boa parte dos empregados, até por não saberem explicar o SACRE, sugerem o SAC. O ponto de equilíbrio entre o SAC e o Price é de 123 meses. Para empréstimos menores que o prazo, o Price gera menos juros.

          • Antonio Neto

            Guilherme, então se eu optar por um financiamento de 120 meses é mais compensador o Price?

          • Se você pretende quitar o financiamento antes dos 123 meses, PRICE. Caso contrário SAC.

            http://www.ricodinheiro.com.br

          • Antonio Neto

            Kleber, mas no PRICE não incide TR?

          • Antônio,

            A TR não incide sobre PRICE, SAC ou SACre. Estes são apenas sistemas de amortização.

            A TR pode ou não incidir a depender de como seja composta a TAXA DE JUROS.

            Isso tem que estar claro na proposta de financiamento.

      • Olá Fernanda, o objetivo do artigo é estimular as pessoas para que tentem pensar fora da “cultura do financiamento”. Como falei os imóveis podem ou não valorizar e precisamos olhar a situação atual já que os ganhos passados não vão garantir os ganhos futuros. O cenário no passado estava favorável para uma super valorização. Será que a situação atual é a mesma? Mudou? Que impacto isto terá nos próximos anos? As pessoas deveriam fazer uma dívida agora ou poupar para investir? São escolhas. 🙂 Um abraço e obrigado.

    • Olá Marcos. Sua questão é muito interessante. Os imóveis podem ou não valorizar nos
      próximos 6 anos. Existem pessoas que ainda acreditam que os imóveis vão continuar valorizando no mesmo ritmo. Outras acreditam que os preços vão estagnar e em algumas cidades os preços vão cair. Como a situação econômica atual não está nada favorável e as ações das grandes construtoras não param de cair e as taxas de juros (SELIC) está subindo é interessante começar a pensar nas oportunidades que podem surgir.

    • James Arthuso

      Na atual conjuntura não há tendência de alta no valor dos imóveis, muito pelo contrário. Só que evidentemente isso nunca será divulgado na grande mídia… há pelo menos seis meses nas principais regiões metropolitanas há estabilização no preço médio dos imóveis ou no preço do metro quadrado. Abrçs

  • Maicon

    Ok, concordo. Mas acho que a valorização do imóvel tinha que entrar na conta.

    • James Arthuso

      Como disse acima não há a menor previsão de alta no mercado imobiliário. O preço se encontra estabilizado ou caindo nas principais regiões metropolitanas. A verdade é que os preços estão num patamar quase que insustentável… É só vc olhar a quantidade de feirões/liquidação de imóveis no mercado. Não sou o “dono da verdade” mas, aposto todas minhas fichas que a tendência do mercado imobiliário é de queda nos próximos anos.

  • Ricardo

    Leandro. creio que seria interessante considerar o valor da inflação e do aumento dos imóves. em algumas regiões alguns imóveis se valorizam muito então, o que antes era 200 mil passa a valer mais de 300mil.

    Ainda vale seu reciocínio mas é uma coisa a se considerar

    • Oi Ricardo. Sim, em algumas regiões os imóveis valorizaram muito. Mas de agora em diante será que vai continuar valorizando assim? A inflação está forçando o governo a elevar as taxas de juros e para quem investe isto é bom, para quem se endivida não é nada bom. Eu falo de forma mais detalhada sobre isto no meu novo livro http://queroficarrico.com/parceiros/financiamento-imobiliario/

      • James Arthuso

        Concordo com vc Leandro. O problema é que a maioria das pessoas acreditam que o valor dos imóveis irão subir indefinidamente… Como disse, a tendência de os preços estabilizarem ou caírem é mto grande. Abrçs pessoal!

  • Ernani Guimarães

    olá pessoal, concordo com as colocações apresentadas. Pois também não acredito ser vantajoso financiamentos, mas gostaria de colocar/perguntar como ficaria o valor (estimativa) de um imóvel do mesmo padrão daqui a 6 anos e 2 meses? Sendo que não foi calculado a inflação, que se colocarmos 7% em um ano teríamos que ter R$ 214.000,00. OU pior como que fica a insustentável alta do imóveis no mesmo caso.

    • Eu não acredito que nos próximos 6 anos tenhamos uma valorização como ocorreu nos últimos 6 anos. Por isto acredito que chegou o momento de poupar e investir aproveitando a elevação dos juros e possíveis dificuldades econômicas que iremos enfrentar nos próximos anos. Boas oportunidades podem surgir nos próximos anos para quem possuir dinheiro investido quando estiver frente a frente com alguém que possui um imóvel.

    • Eu não acredito que nos próximos 6 anos tenhamos uma valorização como ocorreu nos últimos 6 anos. Por isto acredito que chegou o momento de poupar e investir aproveitando a elevação dos juros e possíveis dificuldades econômicas que iremos enfrentar nos próximos anos. Boas oportunidades podem surgir nos próximos anos para quem possuir dinheiro investido quando estiver frente a frente com alguém que possui um imóvel.

  • Higor

    Bom Dia, Leandro e Rafael!

    podem me informar se no livro é tratado sobre Leilões de Imóveis?

    Obrigado!

  • Adelar Baumgarten

    Perfeito, concordo plenamente, não devemos fazer financiamentos em hipótese alguma, mas a título de melhorar os argumentos seria possível calcular o quanto o imóvel estaria valendo quanto eu tivesse os r$ 200.000,00 com certeza não seria o mesmo? talvez colocar uma valorização de 10 % no imóvel por ano, não tenho a minima idéia de qual percentual de valorização de imóvel, sei que muitos fatores influem, até mesmo um shoping se estabelecer no bairro. Antecipadamente agradeço a resposta. Um grabde abraço.

    • É muito provável que o preço dos imóveis sigam a inflação nos próximos anos sem grandes valorizações. Em algumas cidades e em alguns bairros os preços tendem a cair nos próximos anos. Mesmo se não for possível comprar o mesmo imóvel no futuro a quantia poupada e investida será de grande utilidade para reduzir o possível endividamento. A pessoa pode dar uma grande entrada e financiar uma parte pequena. E com isto pagará menos juros e comprará o imóvel com menos custos. A pessoa também pode comprar um imóvel de valor inferior, sair do aluguel, poupar ainda mais e em um segundo momento vender o imóvel, agregar os novos investimentos e comprar um outro imóvel de padrão superior. Existe uma capítulo do meu livro onde falo sobre isto http://queroficarrico.com/parceiros/financiamento-imobiliario/

  • José

    Muito bom o texto, mas e se você pegar o financiamento e fizer abatimento das quantidades de parcelas periodicamente, com o uso do FGTS ou mesmo valor poupado? Ainda assim não valeria a pena?

  • Gesiane Wolff

    Excelente artigo. Li o livro ” Casais Inteligentes Enriquecem Juntos” e fala justamente sobre isso. Mas a cultura do financiamento da casa própria não sai da minha cabeça e tenho medo de arriscar não comprá-la por este meio a curto prazo e me ver daqui a 10 anos sem ter conseguido o feito de juntar disciplinadamente o valor que estaria pagando com o financiamento. Estou exatamente vivendo este conflito. Ab

    • Se você vive este conflito é um bom sinal, parabéns! Você está despertando para uma nova realidade. Eu sei como você se sente. Por isto eu recomendo que leia mais livros sobre educação financeira. Um abraço!

  • valmy

    Infelizmente ou felizmente para alguns a maioria das pessoas não tem essa visão de longo prazo e se atolam em dívidas para ‘terem” sua casa. Excelente artigo.

    • Muito obrigado. Eu acredito que isto pode mudar com a educação. Muito sofrimento poderia ser evitado. Um abraço,

  • Duda

    Interessante a matéria, já vi outras assim, no entanto, como já li nos comentários, vocês não cobrem muitas possibilidades, e o financiamento pode se tornar uma opção viável em alguns casos.

    Meu exemplo: me casei jovem, e praticamente sem dinheiro, morei de aluguel por 1 ano, pagando R$ 500,00 por mês, perdi R$ 6.000,00 neste período, visto que o valor pago no aluguel não gera nenhum retorno!

    Após este primeiro ano, comprei um imóvel financiado pela CEF, no valor de R$ 80.000,00, dei R$ 6.000,00 de entrada (de um terreno que eu possuia) e o governo pagou R$ 12.000,00 por se tratar de imóvel novo (programa minha casa minha vida), valor do financiamento ficou em R$ 62.000,00, o que na época gerou uma parcela mensal de R$ 418,00, com prazo de 25 anos para quitação.

    Hoje, o valor das parcelas é de R$ 380,00 (este valor decresce mês a mês) e o valor do aluguel no imóvel em que eu residia é de R$ 600,00.

    Mesmo que eu leve mais 20 anos pra quitar o imóvel (o que não vai acontecer pois estou antecipando várias parcelas) eu ainda estou em vantagem frente ao aluguel, pois pago metade do que pagaria na casa alugada, e meu imóvel continua valorizando.

    Como eu não tenho opção de morar com meus pais e não tenho dinheiro pra investir e pagar aluguel ao mesmo tempo, o financiamento pra mim, foi uma opção viável.

    Mas, ainda assim, gostaria de saber se existe algo que deixei de ver nesta situação, Leandro, o financiamento foi uma má escolha no meu caso?

    • Quando você consegue se enquadrar no programa Minha Casa Minha Vida a coisa muda um pouco. Você recebe subsídios do governo, ou seja, o governo transfere dinheiro público para ajudar você a comprar a sua casa privada. Estes R$ 12 mil não foram pagos pelo governo, mas pela população que paga impostos. Desta forma suas parcelas são baixas porque você só está pagando uma parte destas parcelas, a sociedade está pagando a outra. Não tenho nada contra isto, é uma opção que a sociedade faz. O crédito imobiliário subsidiado pelo governo é sem dúvida mais vantajosa que pagar aluguel ou um financiamento tradicional.

      • Duda

        Mesmo que não houvesse o subsidio de R$ 12 mil, continuo considerando o financiamento vantajoso no meu caso.

        • Gabriel Jacoby

          Duda, permita-me perguntar quantos m² era o imóvel que vc morava de aluguel e quantos m² possui o que vc financiou?

          Mais, o que achou da qualidade do material na construção, e qual a região do seu apartamento?

  • Gustavo

    Leandro, o raciocínio do financiamento imobiliário vale também para quem começou a construir? Eu já quitei o terreno e pretendo financiar na Caixa algo em torno de R$ 500 mil. Existe opção mais interessante?

    • Já vi pessoas que solicitam para o arquiteto um projeto que pode ser construído por etapas. Você pode iniciar a primeira etapa da sua casa e se mudar. Alguns anos depois pode iniciar a segunda etapa e a terceira etapa. Com isto você ganha tempo para acumular e investir seus próprios recursos. Isto ainda será um estimulo na sua vida profissional. Você talvez se esforce mais para elevar sua renda com objetivo de acelerar a construção da casa. Algumas pessoas sentem uma satisfação pessoal maior fazendo desta foram pois você vai trabalhar sua paciência e sua disciplina.

  • MICHEL CLAUDINO

    Rafael, será que é por causa disto que a aplicação na LCI é tão atrativa, e aproveitando a pergunta, a rentabilidade da LCI é sobre o total investido, ou seja, se aplico 30.000,00 a rentabilidade incidirá no valor aplicado?

    Antecipadamente agradeço sua atenção.

  • Sílvia

    Mas também tem a questão da valorização dos imóveis. Os mesmos R$ 200 mil de hoje possivelmente não podem comprar o mesmo imóvel daqui 6 anos, sendo necessário mais tempo de poupança. Isso não pode vir a se tornar uma bola de neve?

    • A questão é se realmente os imóveis vão valorizar nos próximos 6 anos. Algumas acreditam que sim, outras que não. E de uma forma ou de outra a quantia poupada por 6 anos já seria uma ótima entrada, o valor financiado seria pequeno e os custos com juros menores.

  • Danilo

    Legal… mas que tal incluir nos cálculos o valor pago em aluguel para quem já não mora mais com os pais? Apenas uma sugestão para ficar mais claro… sei que ainda é vantajoso, mas gostaria de ver os demonstrativos. Obrigado

    • Olá Danilo, é possível fazer a simulação prevendo o pagamento de alugueis. A relação entre sua renda e o padrão da moradia que pretende alugar vai influenciar na sua capacidade de investir. Um abraço,

  • Carlos Augusto

    Também sou contra financiamento, procuro poupar e investir o dinheiro. Apenas faria uma retificação no texto, as parcelas vão diminuindo conforme o tempo, sendo assim, o valor pago será menor do informado na matéria, ademais uma aplicação de 0,65% mês também achei alto, poderia ter feito uma simulação básica pela poupança. O que acha?

    • Olá Carlos, é possível simular com qualquer percentual. Muita gente acha 0,65% conservador já que são capazes de diversificar seus investimentos e conseguir retorno maior. O importante estimular as pessoas para que invistam em conhecimento. As pessoas precisam mudar a cultura do endividamento e passar para a cultura do investimento. Um abraço e obrigado.

  • Bruno Tanaka

    Rafael, Oque voce acha de consorcio imobiliario?vale a pena se voce tem um lance de 30% do valor do imovel?

  • murilo

    Excelente informação Leandro.Grato

  • Alejandro

    Ok isso pode funcionar para alguém novo e solteiro. Já para um casal é diferente porque teria que ter a entrada para investir mais as 72 parcelas de 1700 (aprox) mais o valor mensal do aluguel para morar. (porque ninguém quer morar com os sogros né?)
    Acho o texto bom para um publico alvo, não todos tem a mesma situação, pelo que dizer que é um mau negócio não é de tudo certo. Seria mais interessante ser mais objetivo com isso, porque um texto aguenta todo, já o dia a dia é diferente para a maioria dos brasileiros.
    Com tudo eu estou a favor de poupar e de comprar o máximo de coisas a vista.

    • Olá Alejandro, é difícil prever todas as situações possíveis em um único artigo. As famílias possuem configurações e necessidades diferentes, cada cidade do Brasil possui um mercado imobiliário se comportando de forma diferente. O objetivo é mostrar para as pessoas que precisam refletir sobre a cultura do endividamento. Um abraço e obrigado por deixar seu comentário.

      • Alejandro

        Obrigado pela resposta Leandro!
        Pelo mesmo que as situações são diferentes, acho um pouco exagerado dizer que o financiamento imobiliário é um mau negócio.
        Concordaria na totalidade se o artigo tivesse falado de financiamento veicular. Mas o imobiliário é muito mais complexo, pela necessidade básica de moradia e pela situação (como bem você menciona) das pessoas.
        Um abraço

        • Eu sou pessoalmente contra qualquer tipo de financiamento. Para mim juros é aluguel de dinheiro. Existem pessoas que passam a vida alugando dinheiro dos outros para consumir do celular até o automóvel. Depois não entendem porque não sobra nada pra investir e depois comprar a casa própria sem depender dos bancos. O problema do empobrecimento através dos financiamentos eu abordo no meu novo livro. http://queroficarrico.com/parceiros/financiamento-imobiliario/

          • Alejandro

            Bens supérfluos eu concordo, agora casa.. me deixa discordar pois é um bem de primeira necessidade.
            Morar de aluguel também não é o mais inteligente…. como falei.. depende das situações.

  • Daniel Ferreira

    Prezado Leandro, boa tarde!

    Acompanho o blog há um tempo e
    gosto de ler as matérias que muitas vezes são de alguma ou grande ajuda, mas
    achei o seu artigo muito fraco e de pouco ou nenhum embasamento.

    Sei que no Brasil as taxas de
    juros são altas, porém para o setor imobiliário é a das mais baixas praticadas
    no mercado, para imóveis a baixo de R$ 500.000,00 chega a ser menor que 1% ao
    mês de taxa efetiva total. E até para imóveis a cima de R$ 500.000,00 é possível
    conseguir essa taxa mensal.

    A onde você está conseguindo um
    investimento mensal que dê uma taxa de retorno de 0,65% a.m descontados o IR e
    a Inflação?? (a poupança não dá isso e não conheço nenhum outro produto
    bancário que dê essa taxa sem riscos e a baixos valores aplicados mensalmente).

    Outro ponto interessante que você
    não levou em consideração é o fato de que em 6 (seis) anos, mesmo com a atual conjuntura
    que se encontra o setor imobiliário no nosso país só a inflação dos imóveis
    (INCC e IGPM) fará com que os imóveis valorize mais do que a sua taxa de aplicação
    mensal levando em conta o mesmo calculo que você fez, os imóveis no pais numa
    visão geral, teve uma adequação de preços e fez com que a especulação que existia
    acabasse ou diminuísse, se você olhar os 25 últimos anos dos imóveis no país
    sempre teve os momentos de altos e baixos, mas esses momentos não os impediu os
    preços de continuar subindo. E lhe digo com toda experiência que tenho de 28
    anos de mercado imobiliário, os preços continuarão a subir pela simples lei da
    oferta e procura.

    Outro detalhe importante também,
    não vale a pena pegar um financiamento mais que 25 anos, pois a diferença de
    uma parcela de 25 para a de 35 anos é bem pequena, ou seja, só se aplicaria
    financiar em 35 anos para que não tenha renda ou opção para comprar no período menor
    (até 25 anos).

    Um ponto que achei
    interessante também é o fato de você colocar “continuar morando na casa dos
    seus pais” provavelmente você não tenha família (mulher e filhos).

    Em resumo, acredito que para que não tenham imóveis, os financiamentos
    bancários é a melhor forma de antecipar o sonho da casa própria. Já para as pessoas que ganham a vida como eu,
    investindo em imóveis, o mercado agora está mais cheio de oportunidades que
    antes para quem deseja lucrar no médio e
    longo prazo sem especulação, pois que compra imóvel não erra.

    • Olá Daniel, obrigado por expor o seu ponto de vista. Para conseguir boa rentabilidade é importante investir em conhecimentos para poder diversificar suas aplicações. Os riscos só existem quando investimos sem saber o que estamos fazendo. Eu percebo que existem pessoas que ainda acreditam na valorização dos imóveis. Existem pessoas que acreditam que antecipar sonhos através do endividamento é um bom negócio. Eu penso diferente. Que bom que as pessoas são livres para fazer suas escolhas e defender seus interesses pessoais. Um abraço e boa sorte!

  • anderson

    Também acho que a melhor forma de comprar qualquer bem é pagando a vista.Só que sempre que falo isso com um amigo ele me diz que quando conseguir juntar o dinheiro do imóvel o mesmo já estará valendo o dobro do preço e ai já viu onde vai parar a conversa,faz até raiva.Muito bom o artigo,gostei muito.

  • anderson

    Também acho que a melhor forma de comprar qualquer bem é pagando a vista.Só que sempre que falo isso com um amigo ele me diz que quando conseguir juntar o dinheiro do imóvel o mesmo já estará valendo o dobro do preço e ai já viu onde vai parar a conversa,faz até raiva.Muito bom o artigo,gostei muito.

    • Eu entendo perfeitamente. Os bancos, financeiras, construtoras, incorporadoras adoram pessoas que pensam como seu amigo. 🙂 Um abraço!

  • Antonio Neto

    Muito bom artigo, entretanto faço uma ressalva no que diz respeito à inflação, a qual não foi abordada no artigo. De acordo com o seu exemplo, se se pega R$180.000,00 emprestados, temos que corrigir estes mesmos R$ 180.000,00 mês a mês pela inflação, para aí sim compararmos com o valor de R$ 494.726,05. Tenho certeza que o fator de correção ficará bem abaixo de 2,74. Não estou defendendo o financiamento, pois é bem melhor pagar à vista, mas em ambientes inflacionários às vezes, para quem não tem o dinheiro disponível e está adquirindo o imóvel em um local com grandes possibilidades de valorização, compensará realizar um financiamento. Abração

  • Gabriel Jacoby

    Leandro, o problema é onde encontrar essa taxa de rentabilidade já descontada a inflação?

    Como ela está em média 0,5% a.m. a taxa contratada deveria ser em torno de 1,15%. Algo raríssimo hoje em dia.

    Isso sem contar a SUPERVALORIZAÇÃO absurda dos imóveis. Se num ano vc conseguir render suas economias em 12% a.a. por exemplo, o imóvel que vc deseja aumentou 20%.

    • Olá Gabriel. A supervalorização é uma situação atípica ocorrida no passado. Em algumas cidades e bairros o preço parou de subir, em outros até já caiu. Com situação economia atual nada indica que o fenômeno acontecerá nos próximos anos, na verdade o efeito pode ser contrário. Já a rentabilidade mais elevada se consegue através de diversificação dos seus investimentos. A Taxa Selic deve continuar subindo. Com um pouco de investimento adquirindo informação (livros, ebooks) é possível manter ganhos acima da inflação.

  • Mutuário Feliz

    Faltou incluir na análise o valor dos benefícios intangíveis, tais como a antecipação do bem-estar de mudar-se imediatamente para o que é seu ao invés de ter que aturar um padrão inferior de moradia alugada durante o tempo necessário à poupança. Optei pelo financiamento imobiliário e vou pagar caro por isso. No entanto, moro já há cerca de um ano em um condomínio com piscina semi-olímpica, academia de ginástica, salão de festa, salão gourmet, spa com ofurô, sauna, etc. O valor da taxa de condomínio é menor que a do apto sem elevador que eu alugava antes, já que o custo é dividido por 580 condôminos. Além disso, se eu vier a faltar, minha família ficará com o bem quitadinho pelo seguro.

    • Olá Mutuário Feliz, Realmente existem os benefícios intangíveis. Morar no imóvel próprio é um sentimento muito agradável, eu sei exatamente o que você está sentindo. Mas devemos nos lembrar de que o crédito imobiliário produz malefícios intangíveis e imperceptíveis. No meu novo “Livro Negro do Financiamento de Imóveis” eu falo sobre o processo de empobrecimento de longo prazo proporcionado pelo financiamento imobiliário. Faço comparações entre a situação financeira de uma pessoa que escolhe comprar bens financiados e aquele que resolve se autofinanciar. O resultado no longo prazo é assustador. Se você está feliz sem conhecer os malefícios eu recomendo não ler o livro. 🙂 Um abraço!

      • Mutuário Feliz

        Leandro, para me decidir se leio ou não o seu novo livro, diga-me se nele você avalia as perdas dos sócios do Eike? Eu já apliquei pouco em Bolsa de Valores por meio do fundo 157, dos fundos BB, FGTS, Petrobrás, etc.
        Infelizmente, mesmo após muitos anos de espera, depois de valorizarem bastante, perdi mais do que ganhei quando realizei esses investimentos. Afinal, jogo é jogo! Como dizia meu velho e sábio pai semi-analfabeto: quem trabalha não tem tempo de ganhar dinheiro. Para ser bem sucedido no mercado especulativo, mais que investir em informação e conhecimento, é preciso ter disponibilidade para monitorar continuamente seus capitais especulativos.

        • Ola Mutuário. Em investimentos como ações e mercado imobiliário você precisa aprender a comprar quando todo mundo quer vender, e vender quando todo mundo quer comprar. Significa comprar na baixa e vender na alta. O momento de comprar ações das empresas do Eike é agora que os papeis estão baratos. Quem comprou R$ 5 mil de MMX no dia 02/07/2013 por 1,17 e vendeu ontem dia 12/08 por 1,98 está com mais de R$ 8.400,00 no bolso. A maioria das pessoas neste momento não quer nem pensar na possibilidade de comprar qualquer coisa do Eike Batista, provavelmente são as pessoas que compraram no momento que deveriam estar vendendo. A mesma coisa acontece com os imóveis. O momento de comprar imóveis era 2008 e 2009 logo depois da crise econômica mundial e quando os bancos não queriam oferecer crédito. Quem tinha feito sua poupança e tinha dinheiro à vista encontrou ótimas oportunidades em 2008.

        • Ola Mutuário. Em investimentos como ações e mercado imobiliário você precisa aprender a comprar quando todo mundo quer vender, e vender quando todo mundo quer comprar. Significa comprar na baixa e vender na alta. O momento de comprar ações das empresas do Eike é agora que os papeis estão baratos. Quem comprou R$ 5 mil de MMX no dia 02/07/2013 por 1,17 e vendeu ontem dia 12/08 por 1,98 está com mais de R$ 8.400,00 no bolso. A maioria das pessoas neste momento não quer nem pensar na possibilidade de comprar qualquer coisa do Eike Batista, provavelmente são as pessoas que compraram no momento que deveriam estar vendendo. A mesma coisa acontece com os imóveis. O momento de comprar imóveis era 2008 e 2009 logo depois da crise econômica mundial e quando os bancos não queriam oferecer crédito. Quem tinha feito sua poupança e tinha dinheiro à vista encontrou ótimas oportunidades em 2008.

  • Rodrigo Borges

    Olá Leandro. Concordo, em partes, com seu artigo. De fato, sua explicação sobre poupar e investir está 100% correta. Mas me diga uma coisa: Onde fica a inflação ai? Pois é, será que, a porcentagem (%) de juros sobre o capital investido é a mesma proporção da porcentagem (%) da valorização do imóvel? Sobre o valor do financiamento eu concordo, o cliente pagará 2,5 vezes o valor do imóvel em 35 anos. Mas, em 35 anos, você acha que o valor do imóvel vai estar pelo mesmo valor que o cliente comprou? Acho que você só analisou a parte ruim do financiamento e deixou de lado a parte boa. Correto, correto, estamos falando de FINANCIAMENTO. Agora, por favor, faça um artigo sobre CONSÓRCIO imobiliário e leilão de imóveis. Faço questão de ler seu artigo.

    Um abraço!

    Rodrigo Borges
    Bacharel em Administração
    CPA 10 – ANBIMA
    Corretor de Imóveis

    • Olá Rodrigo. Você deve considerar que qualquer pessoa pode obter rentabilidade superior a da inflação se investir adquirindo informações e conhecimento (livros, cursos, ebooks). Você que possui certificação profissional da ANBIMA é um exemplo a ser seguido. Com relação a valorização dos imóveis, você também sabe que o fenômeno ocorrido nos últimos anos foi algo especial. As pessoas devem observar a situação econômica atual, comparar com a situação antes da valorização e tirar conclusões se realmente compensa assumir dívidas agora ou poupar e investir para aproveitar as oportunidades que irão surgir nos próximos anos. Trato deste assunto no meu novo livro http://queroficarrico.com/parceiros/financiamento-imobiliario/ Obrigado por sua participação, abraços!

  • ródney

    muito louvavel o comentario para quem mora com os pais, mais para quem paga aluguel optar pelo financiamento penso que é o melhor caminho a seguir.

    • Ródney, é um dos caminhos, mas nem
      sempre se endividar é o melhor caminho em qualquer fase da vida. Precisamos
      aprender a avaliar outras possibilidades que podem ser aplicadas com disciplina
      e paciência. O imediatismo tem um custo muito elevado quando falamos de
      finanças pessoais.

    • Ródney, é um dos caminhos, mas nem
      sempre se endividar é o melhor caminho em qualquer fase da vida. Precisamos
      aprender a avaliar outras possibilidades que podem ser aplicadas com disciplina
      e paciência. O imediatismo tem um custo muito elevado quando falamos de
      finanças pessoais.

  • Willian Rudy

    Não é bem assim que funciona o negócio. A parcela é decrescente, e se você adiantar com FGTS, por exemplo, acaba sendo um bom negócio.
    Alem de usar o dinheiro parado a cada 2 anos, que rende 3%, você amortiza a divida.
    E tem ainda a valorização do imóvel.

    Eu mesmo, comprei um financiado a 7,5% por ano.
    O valor TOTAL que vou pagar é igual ao valor ATUAL do imóvel.

    E se eu adiantar esse financiamento, isso fica ainda melhor.

    Eu poderia investir esse dinheiro durante 20 anos e morar de aluguel? Sem duvidas.
    Mas ai vai da escolha da cada um. Cada caso é um caso, e sempre vale a pena avaliar.

    • Olá Wilian, O importante é justamente criar o costume de fazer as contas, avaliar, refletir. O FGTS realmente não rende nada, perde para a inflação, mas será que realmente é vantajoso usa-lo para pagar juros para um banco? Os donos dos bancos adoram a ideia. Sim, é possível morar de aluguel e investir ao mesmo tempo. Existem pessoas que fazem isto. E como você mesmo disse cada um deve fazer suas escolhas. O importante é que as pessoas pelo menos saibam quais são as opções que existem. O financiamento não é a única opção. Obrigado por comentar o artigo. Um abraço!

  • Anderson

    Isso seria igual ou diferente de vc comprar um apartamento na planta e depois revender-lo com ágil? Ou seja, vende-lo assim que estiver pronto??

    • Muita gente ganha dinheiro comprando imóvel na planta e vendendo antes da entrega das chaves. Na verdade você negocia um contrato de promessa de compra e venda. Comprar imóvel na planta é perigoso quando a pessoa é totalmente leiga. Nem todo empreendimento é bom, não são todos que possuem potencial de valorização, não é toda construtora e incorporadora que merece sua confiança. O mercado tem muito empreendimento ruim e muito empreendimento bom. O problema é saber separar o joio do trigo. Eu tenho um livro só para falar de imóveis na planta, visite http://queroficarrico.com/parceiros/livro-negro/

  • Thales

    Voce não levou em conta a inflação e a valorização do imóvel. Com certeza em 35 anos o imóvel poderá ser vendido por muito mais que 3x o valor inicial do imóvel.

    • Antonio Neto

      estou de pleno acordo com vc.

    • Antonio Neto

      estou de pleno acordo com vc.

  • Paulo

    Poderia por favor comentar sobre o caso de financiar o imóvel para alugar e ganhar com a valorização do imóvel além do aluguel que recebe por ele e que ajuda a pagar o financiamento?
    Grato.

    • Olá Paulo, é difícil tratar deste assunto neste pequeno espaço. Quando você possui uma boa quantia para dar de entrada e financia uma pequena parte é possível até pagar as parcelas do financiamento utilizando os ganhos com os alugueis. Mas existem riscos envolvidos. Alugar o imóvel imediatamente não é uma certeza. Identificar imóveis com potencial de valorização real está mais complicado nos dias de hoje. Para você que possui dúvidas sobre investimento em imóveis eu recomendo o livro http://queroficarrico.com/parceiros/como-investir-imoveis/

  • Antonio David

    Olha não está disponível hoje no mercado algo que dê 0,65%a.m. de juros, talvez com muito risco em CDB’s de bancos pequenos ou ações, o que é muito risco, mesmo assim acho que não dá isso, talvez quem tenha hoje 2,5 milhões para aplicar consegue isso em grandes bancos, e não adianta falar que se pode juntar isso, pois o tempo para juntar é longo e quando juntar tem que juntar com a atualização monetária, isto é, os dois e meio viraram dez milhas. Acho que os cálculos deveria terem sido feitos com juros de no máximo 0,5% a.m., esses cálculos seriam válidos há uns três anos atras, hoje o juros não vai chegar a isso, mesmo com o aumento da selic pois os lucros bancários serão os beneficiados, isso não chega nos aplicadores pequenos e médios facilmente.

    O outro problema é que decisões de tal tipo raramente são só racionais, pois envolve segurança, conforto, pois fala-sem viver em condições piores por anos, para ter algo melhor no futuro, bem pode ser verdade, mas quem garante que chegaremos lá para usufruir, o certo é um equilíbrio de conforto e economia, o que envolve valores pessoais, afinal tranqüilidade não tem preço, se quebramos e estamos em aluguel moramos embaixo da ponte, já a casa própria é “bem de família”, pagando a prestação estamos tranqüilos, ou seja, cada caso é um caso, para mim difícil isso de regra geral em financiamento.

    • Antonio Neto

      Muito bom seu comentário Antonio. Realmente a análise foi só pelo lado negativo e não reflete a realidade, pois deixa de considerar vários fatores.

    • Olá Antonio. Obrigado por sua participação. Quem compra um imóvel financiado por décadas não deveria estar tão tranquilo, não vivemos mais no tempo da hipoteca. Na alienação fiduciária, utilizada pelos bancos atualmente, o imóvel fica em nome do financiador até a quitação da dívida. Você mora mas não é dono. Se você quebra o banco leiloa o imóvel com sua família dentro de forma rápida e simples por meios extrajudiciais. Facilitar a retomada do imóvel dos devedores foi um dos motivos para a redução dos juros dos financiamentos. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm

  • Vitória

    Oi, Rafael!
    Sou professora e financiei um apto de 2 qtos direto c a construtora, com entrada de 15% e o restante divididos assim: 50% parcelados em 120 meses, mais 50% em 20 intermediárias semestrais, corrigidos só pelo IGPM. Fiz um negócio muito ruim?
    Um abraço

    • Olá Vitória. Você precisa verificar qual é a taxa de juros que está pagando por este financiamento com a construtora. Depois deve comparar com as taxas cobradas pelos bancos. Coloque na ponta do lápis quando este imóvel vai realmente lhe custar.

  • Guilherme Baía

    Faltou uma informação imprescindível no planejamento a longo prazo: o efeito da inflação. Após 74 meses, os 200 mil que você juntará nominalmente, teriam o valor equivalente hoje a aproximadamente 140.992 (inflação de 6%a.a. em 6 anos). Ou seja, esperar 6 anos para então comprar, significa que você comprará um imóvel pior que os sonhado.
    Outro fator relevante, a valorização do imóvel comprado: Quando você compra um imóvel como novo, mesmo que com valorização menor que a inflação (se usei 6% para inflação, usaria 5% para a valorização do imóvel), você teria ao final de 6 anos um imóvel no valor aproximado de R$ 270 mil.

    A avaliação correta deve ser feita com relação ao melhor patrimônio acumulado no final do período de avaliação. Planejando desta forma será possível verificar se as condições do financiamento serão melhores ou piores que a espera, locação ou consórcio. Detalhe: em todas as avaliações que fiz, nunca vi um consórcio ser mais vantajoso que um financiamento.

    • Olá Guilherme, considere a possibilidade da pessoa que pretende investir por 6 anos ter se preparado para isto e que os 0,65% que mostrei no artigo sejam ganhos reais (acima da inflação). Diversificando investimentos você pode e deve superar a inflação. E para os próximos anos existe a possibilidade dos imóveis não acompanhar a inflação, e em determinadas cidades e bairros eles podem até perder o valor. Por isto financiar neste momento é um caso que precisa ser pensado.

      • Guilherme Baía

        Leandro, entendo a sua ideia, mas me permita a crítica em dizer que ela carece de fundamentos. Nenhum investimento para perfis conservadores ou até moderados te dariam 0,65% a.m. acima da inflação. Ainda que fossem 0,65%a.m. nominal, o ganho real seria baixo (IPCA de 6,27% dos últimos 12 meses).
        Diversificação diminui o risco, não aumenta o rendimento, nem garante superação de inflação, haja vista o esforço dos gestores de ao menos promover esse ganho. Embora uma LTN dê um pouco mais de 10% a.a. até 2017, não é o tipo de investimento que alguém que ainda precise comprar uma casa faria.
        Determinadas cidades e bairros que porventura venham a perder valor nominal de seus imóveis, não conheço nenhum caso por fatores endógenos. Ainda assim, afetariam uma única rua ou conjunto de propriedades caso um fator exógeno (nova obra, construção de presídio, estádio que venha a diminuir o valor da propriedade) venha a influenciar.
        Só concordo que precise ser bem pensado, mas para qualquer pessoa que hoje ainda não tenha seu primeiro imóvel, não conheço melhor possibilidade de aumentar seu patrimônio que financiando. Se a taxa de juros for de 7% para imóveis até 200 mil, é mais ou menos o que o imóvel valorizará ao longo do tempo (o que o leva a dobrar de valor a cada 10 anos).
        Faça várias simulações considerando o patrimônio acumulado, considerando as variáveis valorização do imóvel, inflação e taxa de juros do financiamento e vai perceber qual a melhor forma de avaliar a constituição de patrimônio de uma família.
        Sucesso com os textos!

  • Antonio Neto

    Muito bom artigo, entretanto faço uma ressalva no que diz respeito à inflação, a qual não foi abordada no artigo. De acordo com o seu exemplo, se se pega R$180.000,00 emprestados, temos que corrigir estes mesmos R$ 180.000,00 mês a mês pela inflação, para aí sim compararmos com o valor de R$ 494.726,05. Tenho certeza que o fator de correção ficará bem abaixo de 2,74. Não estou defendendo o financiamento, pois é bem melhor pagar à vista, mas em ambientes inflacionários às vezes, para quem não tem o dinheiro disponível e está adquirindo o imóvel em um local com grandes possibilidades de valorização, compensará realizar um financiamento. Abração

    • Olá Antônio, as pessoas que optam por investir devem se preparar através de cursos e de livros. Este preparo permite diversificar investimentos e conseguir ganhos mensais acima da inflação. E qualquer quantia que você consiga durante determinado tempo de poupança é de grande valor no momento de dar uma entrada e financiar o mínimo possível. E observe que na atual situação econômica do país e do mercado imobiliário está difícil localizar imóveis com grande potencial de valorização. Um abraço,

  • Allan Primieri

    Pois é… mas e quem não pode morar na casa dos pais, parentes/familiares… e para quem tem de pagar aluguel… tais opções ficam bem mais restritas, não?

    • Allan Primieri

      Aluguel ou casa própria financiada?

      • Olá Allan. Esta sua pergunta é muito importante. É um dos temas abordados com mais profundidade no meu novo livro. Na verdade a questão é saber qual dos dois alugar? Você prefere alugar um imóvel? Ou você prefere alugar dinheiro para comprar um imóvel? Quais riscos estão envolvidos nas duas situações? Quando você aluga dinheiro para comprar um imóvel paga um aluguel chamado “juros”. Ninguém compra imóvel financiado, as pessoas compram uma dívida. O imóvel só será realmente seu enquanto a dívida for quitada. Depois que a alienação fiduciária foi instituída basta alguns meses de atraso durante as décadas de endividamento para que o banco coloque seu imóvel no leilão vendendo o mesmo com você dentro. Meu livro levanta todas estas questões e muitas outras que devem ser tema de reflexão por quem pretende financiar. Cada caso é um caso e você precisa conhecer as opções e os riscos para fazer suas escolhas. Um abraço!

  • francisca

    Gostei muito do assunto abordado e me ajudou a decidir sobre um financiamento que tenho com a caixa e pretendo vender o ágil, pois p/ mim foi como um tiro no pé…. só tem me dado prejuízo. Pretendo adquirir o livro pois quero parar de dar murro em ponta de faca e aprender a viver de forma equilibrada em relação à área financeira. Parabéns!! Continuarei acompanhando as matérias!

    • Francisca, lamento por sua dificuldade. É muito importante investir na sua própria educação financeira através de livros, cursos, ebooks. E quando digo investir não é apenas investir dinheiro comprando este material, mas investir tempo para estudar. Tenha certeza que a sua desinformação é fonte de lucro para muitos setores da economia. Todo tempo e recursos que você investir em conhecimento acabará gerando lucros por toda vida.

  • carlos augusto bravin

    Leandro, boa noite! Não concordo com a sua posição, por vários motivos. Vou citar 3:

    1 – A CEF, no Brasil, é quem utiliza as melhores taxas para financiamento. A nossa realidade é essa e não adianta citar outros países, porque não temos acesso as taxas praticadas lá;

    2 – Imóveis, em geral, valorizam 10% ao ano, logo é preciso considerar isso no seu calculo e refazer sua analise; em muitos casos, como na minha cidade, sobrem 15% ao ano. Nos meus 41 anos, nunca vi deflação quando se fala de imóveis. Dificilmente um imóvel não dobra de valor em 10 anos.

    3 – Infelizmente nem todas as pessoas podem morar com papai ou mamãe, mas, supondo que pudessem, faça a simulação da entrada de 20 mil e pagamento em 360 meses através do price. Observe que a prestação daria próximo de R$ 1300,00. Pergunto: Quanto custa alugar um AP de 200 mil? Será que conseguimos 05%, ou seja, R$ 1000,00 de aluguel? Bom, suponho que sim, logo teremos uma despesas real/mês de R$ 300,00, correndo o risco de no final do ano, termos um AP valendo 220 mil ( no mínimo) Simule com essas condições e vai se surpreender.

    Leandro, se você me falasse que iria comprar um carro de luxo de 200 mil parcelado, como explicado, eu certamente concordaria com você sob todos os aspectos, mas com imóvel? Definitivamente, não.

    Pessoas inteligentes não aplicam dinheiro na poupança, com taxas de 0,60%. As pessoas que aplicam , são extremamente conservadoras, por falta de informação ou oportunidade.

    O Imóvel, se bem comprado e ou bem financiado, por vezes se torna um dispositivo de alavancagem fantástico. Tenho apenas algumas restrições ao minha casa minha vida.

    Um abraço, sucesso e Paz!

    • Olá Carlos. Eu acredito que o autofinanciamento é sempre mais vantajoso. É incrível como as pessoas resistem a esta ideia. 🙂 Será que diante da situação atual do mercado imobiliário e da economia do país, os imóveis da sua cidade irão valorizar 15% ao ano nos próximos 5 anos ? Realmente é garantido? É uma questão que devemos refletir. Um abraço e obrigado por enviar usa opinião.

    • Olá Carlos. Eu acredito que o autofinanciamento é sempre mais vantajoso. É incrível como as pessoas resistem a esta ideia. 🙂 Será que diante da situação atual do mercado imobiliário e da economia do país, os imóveis da sua cidade irão valorizar 15% ao ano nos próximos 5 anos ? Realmente é garantido? É uma questão que devemos refletir. Um abraço e obrigado por enviar usa opinião.

    • Amauri Welter

      Concordo com seu ponto de vista, claro que nao acredito que os imóveis se valorizarão 15% ao ano por tanto tempo, acredito que esse valor sera bem menor nos próximos anos, mas seu ponto de vista define bem o que acontece com a maioria, mesmo eles nao levando esse pensamento em vista, hoje o mercado esta oferecendo modelos extremamente interessantes de financiamento, claro que o melhor e comprar a vista, juntar o dinheiro, mas depende de cada pessoa ou cada caso. Sou a favor da compra a vista, e odeio consorcio por nao te oferecer renda, você paga para guardar seu próprio dinheiro, claro que quem nao tem educação financeira fica sem muitas opções. Se a diferença de aluguel e compra de um imóvel e pequena, a pessoa tem que avaliar o que compensa, existem fatores que nao existem como mensurar.

  • Alan

    Caro Rafael, agradeço ao e-mail. Já iria lhe escrever uma resposta desde o primeiro (anterior, de adesão) que me enviou. Como tocou no justo tópico que eu iria enfatizar, por ter acabado de comprar um apartamento, venho compartilhar uma visão minha, pelo menos pessoal: para matematizar a rentabilidade anual de um imóvel, eu olhei dois aspectos: o custo de oportunidade, equivalente ao que seria um aluguel (um tradicional número diz que do aluguel é de 0,7% do valor do imóvel) – ou o aluguel em si, se o investidor oferecer para locação – e o da valorização imobiliária (para tomar uma média das variações regionais, trabalhemos com o INCC, pelo menos ele tem autoridade para versar sobre as 11 maiores cidades do pais, dente elas a minha).
    Como o aluguel só tem reajuste anual, consideremos uma P.A. de 0,7% em 12 meses: dará 8,4% (se aplicado mensalmente na poupança, chegaremos a 8,6%) e mais o INCC, que tem ficado na casa dos 7%/ano (em julho de 2013, o acumulado de 12 meses chegou aos 7,779% – acima da inflação). Soma: 15,4%/ano de ganho nominal (16,379% se considerarmos os detalhes que dei). Falemos de uma faixa de 15~16%. Se a pessoa puder pleitear um “Minha Casa, Minha Vida” na faixa dos 4,7%~6%/ano, não seria até mesmo uma alavancagem financeira?
    E outra coisa: no texto acima está bom, mas não se considerou que os imóveis (com quase 100% de certeza) terão valorização real (ou, em um cenário pessimista, nominal) – e, por consequência, daqui a 30 anos, R$200 mil talvez só vão comprar o que hoje R$25 mil compram (partindo-se do princípio que o real equilibrado se desvaloriza uns 50% a cada década, uma espécie de meia-vida da química). Qual poupança ou até mesmo Tesouro Direto paga 15% ao ano? O cálculo procede? Abraços.

  • debora

    Embora, eu acho que mesmo assim ainda vale a pena. Pois o valor do Imóvel subiu assustadoramente nos últimos anos. Comprei há 4 anos atras um imóvel por 90 mil, financiei 60. Nesses quatro anos, o imóvel passou a custar 280 mil. OU seja se eu tivesse poupado, em 4 anos não compraria.

    • Olá Débora. Vamos imaginar que há quatro anos você tivesse R$ 90 mil guardado fruto de alguns anos de poupança e investimento. Você teria comprado o imóvel á vista com grande possibilidade de conseguir um desconto. Além disto, quem poupa e investe não precisa tirar 90 mil do salário para ter 90 mil no bolso porque durante o tempo de acumulação você estará ganhando juros sobre juros. Isto significa que você poderia ter comprado seu imóvel de 90 mil juntando menos e ainda teria negociado um desconto por estar pagado o imóvel em dinheiro vivo. Hoje você teria um imóvel que vale 280 mil mas que você precisou de menos de 90 mil para comprar. Agora coloque na ponta do lápis quando você já gastou e irá gastar com seu financiamento. Observe que quem poupa e investe sempre paga menos.

    • Olá Débora. Vamos imaginar que há quatro anos você tivesse R$ 90 mil guardado fruto de alguns anos de poupança e investimento. Você teria comprado o imóvel á vista com grande possibilidade de conseguir um desconto. Além disto, quem poupa e investe não precisa tirar 90 mil do salário para ter 90 mil no bolso porque durante o tempo de acumulação você estará ganhando juros sobre juros. Isto significa que você poderia ter comprado seu imóvel de 90 mil juntando menos e ainda teria negociado um desconto por estar pagado o imóvel em dinheiro vivo. Hoje você teria um imóvel que vale 280 mil mas que você precisou de menos de 90 mil para comprar. Agora coloque na ponta do lápis quando você já gastou e irá gastar com seu financiamento. Observe que quem poupa e investe sempre paga menos.

  • Guest

    Olá Leandro, ótimo artigo, vai de encontro sobre o que eu penso.

    Tenho 23 anos e já não moro com meus pais desde o ano passado, infelizmente não tenho como fugir do aluguel.

    Mas invisto um montante fixo e considerável mensalmente em títulos públicos (60%) e ações (40%), visando ter dinheiro suficiente para que daqui 10 anos consiga quitar a casa própria a vista.

    Considero comprar imóvel atualmente (especialmente financiado) loucura, tenho certeza que os preços vão estabilizar ou abaixar. E quem financiou por 30 anos, vai pagar por exemplo, 1 milhão em um apartamento que vai estar valendo muito menos do que a metade disso.

    Aguardo mais textos.

    Abraços.

    • Olá, acredito que você está no caminho certo. As pessoas não param para pensar o que significa financiar um imóvel por 20 ou 30 anos. Hoje a Caixa financia em até 35 anos. Para ter esta ideia de tempo basta voltar no passado. Se uma pessoa tivesse comprado um imóvel financiado para pagar em 35 anos em 1978 só terminaria o pagamento agora em 2013. Agora olha o que aconteceu no Brasil e no mundo nos últimos 35 anos. O presidente do Brasil era o Ernesto Geisel (Regime Militar). Depois tivemos crises econômicas em 79, 82, 87, 97, 98, 2001 e a última em 2008 com 9 presidentes diferentes. Será que para uma pessoa assalariada, um profissional liberal ou um pequeno empresário é coerente o financiamento de longo prazo? É sobre isto que trato no meu novo livro http://queroficarrico.com/parceiros/financiamento-imobiliario/

    • Olá, acredito que você está no caminho certo. As pessoas não param para pensar o que significa financiar um imóvel por 20 ou 30 anos. Hoje a Caixa financia em até 35 anos. Para ter esta ideia de tempo basta voltar no passado. Se uma pessoa tivesse comprado um imóvel financiado para pagar em 35 anos em 1978 só terminaria o pagamento agora em 2013. Agora olha o que aconteceu no Brasil e no mundo nos últimos 35 anos. O presidente do Brasil era o Ernesto Geisel (Regime Militar). Depois tivemos crises econômicas em 79, 82, 87, 97, 98, 2001 e a última em 2008 com 9 presidentes diferentes. Será que para uma pessoa assalariada, um profissional liberal ou um pequeno empresário é coerente o financiamento de longo prazo? É sobre isto que trato no meu novo livro http://queroficarrico.com/parceiros/financiamento-imobiliario/

  • Eduardo

    Caso a curva de valorização dos imóveis fosse levada em conta o resultado poderia ser diferente ? Em Santa Catarina por exemplo temos cidades com taxa de valorização de até 20% ao ano. Claro que não será sempre assim, mas hipoteticamente caso valorize 5% ao ano por 10 anos, como fica o cálculo ?

    • Olá Eduardo, Se o gráfico fosse de um financiamento de 35 anos entre 1978 e 2013. Imagine como o preço dos imóveis teria flutuado diante de 7 crises econômicas mundiais, 9 presidentes e inúmeros planos econômicos. E o que teria ocorrido com a renda da pessoa endividada neste financiamento? E as transformações no mercado de trabalho em que atua? Ter uma dívida monumental de longo prazo vinculada a um patrimônio imobilizado diante das constantes transformações é muito arriscado. Um abraço, Leandro.

  • Aline Eclair

    Tenho dois pontos: 1) Toda a simulação considera que você financia em 35 anos e paga em 35 anos. Se você ir amortizando a dívida com o FGTS de 2 em dois anos (considerando que você não consegue economizar mais nada porque está pagando a parcela do apto), ainda sim você vai pagar caro, mas há uma queda considerável nessa simulação. Financiei um apto de 200mil em 2008 em 30 anos e paguei em 4 anos (amortizando com o FGTS e alguma grana que economizei). Lógico que exige muita disciplina financeira.
    2) Outro ponto é que um apartamento de 200 mil hoje, em seis anos já valorizou. Ou seja, com esse mesmo dinheiro não consigo comprar o mesmo apartamento. Se eu estivesse desde 2008 economizando para comprar um apartamento (por exemplo), que naquela época valia 200 mil, hoje vale mais de 400 mil. Precisa fazer um calculo considerando a valorização dos imóveis e esse não é um calculo muito fácil, dado a especulação imobiliária.

    • Olá Aline, A questão é que se a pessoa pode ter disciplina para pagar juros para o banco, porque não pode ter disciplina para ganhar juros poupando e investindo seu próprio dinheiro ? Outro ponto importante é que a valorização ocorrida nos imóveis entre 2008 e 2010 não é regra, não é comum, não vai acontecer novamente no curto e nem no médio prazo. A tendência é contrária ou de estagnação nos preços. Isto precisa ser refletido. Um abraço,

    • Amauri Welter

      Concordo com os dois pontos de vista, no Brasil houve um aumento muito aquém do esperado no mercado imobiliário (devido aos programas da caixa “oferta-procura”), em 1 ano o valor chegou a ficar em torno de 20%, porem os valores normais ficam perto da inflação, ou seja, existe um aumento, claro que nao de 100% em 5 anos, porem algo em torno de 6% ao ano condiz com a realidade de tempos “normais”. Entao Aline, a valorização do imóvel tem que ser jogado no calculo e a sua necessidade e praticidade de ter um imóvel, porem hoje os imóveis estão muito valorizados, temos que usar padrões diferentes para fazer esse calculo, mas claro que esquecer de jogar a inflação/valorização também e um erro.

  • Amauri Welter

    Não entendi como 420 parcelas de 1787,71 fecham 494,726,05, algum valor não bate, não é usado taxa de amortização constante? assim suas contas estariam erradas, ou eu estou fazendo as minhas erradas, pode me solucionar? Na minha conta fecharia 1177,92 cada parcela se fossem usadas parcelas iguais. E se for amortização constante as parcelas não serão todas de 1787,71, elas vão decrescendo. Concordo plenamente com você em questão de comprar um imóvel, pelo “custo Brasil” dificilmente ele vale a pena, somente valeria a pena se você pagar um valor menor ou igual no aluguel, claro que no Brasil não se temos educação para guardar dinheiro, por isso muitos fazem isso, mas sua conta não usa nem um pouco de inflação, nem que seja 1% ao ano, sabe-se que todo imóvel tende a valorizar, em 35 anos dificilmente seu imóvel valerá apenas 200.000,00. Da mesma maneira que pode se abrir um cemitério ao lado, pode se abrir um shopping, então o fator de correção monetária tem que influenciar. Notei sua boa intenção, mas seu embasamento teórico é muito aquém do que deveria ser, sei que é um comentário mais superficial para as pessoas notarem aonde estão investindo seu dinheiro, porém tem que ser algo mais completo e ser levado todos os fatores em conta.

    • Antonio Neto

      Concordo com você, parece que a intenção do artigo foi boa, mas do jeito que foi colocado, de forma superficial, sem considerar todos os fatores, só serviu para desanimar possíveis compradores do livro.

      • Amauri Welter

        Gostaria de uma resposta do autor, talvez eu esteja muito enganado em alguns pontos, porem sei que nao em todos, o imóvel no Brasil tende a valorizar, claro que nao 10% ao ano igual os juros mas uma parte disso ele valoriza, mesmo com o mercado em alta hoje, 35 anos e muito tempo, e esses valores que foram passados nao batem, queria um parecer, perde a credibilidade deixar o caso assim “as nuvens”. E se ele errou e so corrigir, “Errar e humano insistir no erro que e burrice”.

    • Amauri Welter

      Refiz o calculo e se for utilizado o sistema SAC nessa simulação da caixa, seriam necessários, 6 anos e 6 meses, 4 meses a mais que o colocado, sei que e pouco tempo, mas se os dados estiverem errados devem ser corrigidos, nao podemos enganar o povo, tem que ser passado a realidade. Sao quase 10.000,00 reais a mais.

    • carlos augusto bravin

      Plenamente de acordo! Sucesso!

  • Marcos

    Concordo que financiamento nunca foi uma boa opção. Principalmente em um pais como o nosso com juros, spreads bancários absurdos. Mas e quem nao pode esperar 6 anos na casa dos pais? E outra, depois de 6 anos poupando e investindo o imóvel já nao vale mais os 200 mil. Se estivermos ainda dentro desta bolha imobiliária o valor será o dobro, o triplo. O aluguel acho que seria a opção mais viável, por conta dos preços surreais dos imoveis. Abraços.

  • Marcos

    Concordo que financiamento nunca foi uma boa opção. Principalmente em um pais como o nosso com juros, spreads bancários absurdos. Mas e quem nao pode esperar 6 anos na casa dos pais? E outra, depois de 6 anos poupando e investindo o imóvel já nao vale mais os 200 mil. Se estivermos ainda dentro desta bolha imobiliária o valor será o dobro, o triplo. O aluguel acho que seria a opção mais viável, por conta dos preços surreais dos imoveis. Abraços.

    • Marcos, quando você investe acaba dependendo menos do financiamento. No lugar de financiar 80% do imóvel você pode financiar 50%, 30% ou 20%. O importante é observar que as pessoas podem e devem desenvolver a cultura do investimento e abandonar a cultura do endividamento. Um abraço!

  • Amanda Makino

    Leandro, muito bom o seu artigo. Me fez abrir os olhos.
    Em 2011, comprei um imóvel usado que valia R$ 125.000,00. Dei a entrada e financiei R$ 50.000 pela CEF para pagar em 13 anos. Mas infelizmente de lá pra cá, tive vários problemas financeiros e acabei adquirindo várias outras dívidas. Tive que financiar meu próprio carro (R$ 16.000,00) e fazer um empréstimo consignado de R$ 11.000,00. Hoje mais da metade do meu salário vai para pagar dívidas. Para ter uma renda extra optei por alugar este imóvel, meu inquilino paga R$ 500,00/mês, ou seja, ele é quem praticamente está pagando a minha casa pra Caixa. Mas depois de ler seu artigo eu pensei seriamente em vender o imóvel que hoje vale pelo menos R$ 180.000,00 (sim, foi um achado!), quitar de uma vez todas as minhas dívidas, fazer uma reserva de emergência e investir o restante. Queria uma opinião sua antes de tomar qualquer atitude em relação a isso. Meus pais acham que é um erro vender o imóvel e eu já acho um erro continuar endividada e pagando por ele durante 13 anos. O que faço?

    • Olha Amanda. Eu pessoalmente odeio pagar juros. Pelo que entendi você não mora neste imóvel. Se comprou como investimento você realmente deve avaliar (fazer as contas) a possibilidade de vender, pagar suas dívidas, recuperar seu salário e começar uma vida nova. Aproveite que o preço dos imóveis estão altos e estáveis. Recomendo investir em livros sobre educação financeira para se sentir mais segura e confiante. Um abraço.

  • Elielsen

    Otimo post Leandro. Mas Gostaria de saber onde investir para receber tanto em juros, sabendo que a poupança rende apenas 5,6% ao ano mais TR. A poupança é uma das mais seguras para investir, que tipo de investimento você sugere?

    • Olá Elielsen. Eu sugiro que você invista em conhecimento para conseguir diversificar suas aplicações. Além da poupança existem inúmeros investimentos e o risco só existe quando você investe sem saber o que está fazendo. Riscos podem ser diluídos e administrados. Um abraço!

  • Maria Fernanda Mendes

    Há uns 5 anos fiz uma simulação parecida para mostrar ao meu pai que até a poupança era melhor do que fazer um financiamento imobiliário.
    Gostei muito do artigo. Ele é simples e objetivo. Se as pessoas tivessem essa consciência sobre o quanto elas pagam pelo dinheiro, tenho certeza de que nosso país seria um pouco melhor.
    Parabéns pelo artigo!

    • Olá Maria, Eu penso exatamente como você. Um abraço,!

  • Élida

    eu concordo em alguns pontos, mas vejo por outro lado tambem, se tenho interesse em um apartamento que hoje custa 200mil e decido investir 6 anos o valor que eu pagaria em parcelas, quando eu tiver os 200mil o apartamento vai estar custando muito mais caro. E é exatamente isso que está acontecendo comigo, enquanto eu fico juntando, só vejo os preços aumentarem.

    • Olá Élida, observe que para o azar de muitos e sorte de alguns o preço dos imóveis subiram muito nos últimos anos em uma proporção jamais vista. Isto não deve ocorrer novamente nos próximos anos. O mercado imobiliário é feito de ciclos de altas e de baixas mas existe uma tendência para a estabilidade de preços acompanhando a inflação e outros investimentos de renda fixa. No meu livro eu mostro que daqui para frente o melhor seria investir para comprar lá na frente. Um abraço, Leandro

  • Bruno

    Meu caro, disponho de 9.000,00 p investir no TD (NTN B – Principal e LTN), minha duvida é qto ao momento q devo investir, se agora ou após a reunião do copom prevista p fim de agosto, já que cogita-se um aumento na selic. o q vc me sugere, invisto já agora ou aguardo a reunião do copom, pq aumentando a selic as taxas devem subir tambem né? ou não necessariamente?? Grato.

    • Amauri Welter

      Nao sou expert nessa área, mas vou dar o meu ponto de vista, mas espere o de alguém mais sábio, se você ir investir em títulos com renda pre fixada, espere ate o aumento da selic que as taxas devem aumentar alguns meses depois, se for investir em títulos com renda fixada a selic, você pode investir agora por que seu juro vai render a partir do valor da selic, se aumentar sua rentabilidade aumenta, se for usar pela inflação (IPCA) eu nao aconselharia, por que se a selic aumentar a tendência e a inflação cair ou estagnar. Isso e o que eu tenho percebido, espere a resposta de alguem mais instruido e espero que me corrija se estiver errado.

  • Daniel Pryjma

    Achei o texto fantástico! Muito claro e bem exemplificado.

    • Marcio

      Rafael no caso de adquirir um financiamento de 180000 daria a seguinte sugestão, procurar um terreno em um bairro novo com expectativa de crescimento ,[temos que pesquisar muito para comprar este terreno ] daria estes 20000 de entrada neste terreno e construiria uma casa no plano minha casa minha vida [claro para as pessoas que se encaixam neste plano] tenho uma planta moderna deste tipo de casa com 2 quartos com opção fácil de ampliação. Vantagens juros mais baixos,subsidio da Dilma,usar a mensalidade para ampliação do imóvel,e o principal não tem erro vamos ganhar muito com a valorização deste imóvel.
      Sou investidor aqui em Rondonópolis MT [só compro terrenos por enquanto] mas pretendo começar algumas construções ainda este ano e vou dar mais uma dica pra vocês, pretendo ganhar muito construindo para venda .
      Porque vocês que querem adquirir o imóvel dos seus sonhos [eu disse a casa dos SEUS SONHOS não planejam bem o que vão fazer??? se não fizerem isso alguém faz pra vocês só que vão cobrar muito caro pra isso!.
      ha e ia esquecendo não gosto de pagar juros.
      Obrigado deus ajude a todos.

  • bruxt

    As simulações não levam em conta o valor do ALUGUEL.

    Quando você não tem um imóvel próprio, valor considerável deve ser destinado a esta despesa (ou alguém pretende passar 35 anos morando com os pais?).

    E também não foi levada em conta a valorização do imóvel comprado. Após 35 anos, um imóvel de R$ 200 ml terá seu valor multiplicado várias vezes. É só pensar: quanto valia um apartamento dois quartos em 1978 e quanto ele vale hoje?

  • ronne

    Ótimo texto!
    Estou num grande dilema: Tenho 165mil na poupança e quero sair do aluguel (já nao aguento ficar mudando de apto…chega!) e comprar um apto de uns 450mil. tenho como poupar uns 2mil/mes.
    Gostaria de saber se seria melhor deixar na poupança ou um investimento como o tesouro direto; comprar um imovel na planta; ou um imovel construindo; ou pronto.
    Desde já agradeço!

  • Rogerio Miranda

    Leandro,

    já pensei n vezes em comprar seu livro, mas leio umas coisas que, sinceramente, não gosto. Vc não pode simplesmente dizer que vc vai pagar por 3 apartamentos, e ganhar 1, financiando em 30 anos a uma taxa de 9%. Na verdade essa taxa já está bem mais próxima do 8%, mas tudo bem. Quanto valoriza seu imóvel por ano? 3%? 4%? Então, na verdade, vc não está pagando 9% ao ano, e sim 6%! E as parcelas, são fixas, vc já tem um planejamento, vc sente menos a inflação com isso. Não é verdade que vc compra 1 e paga 3! Tem muitos outros cálculos a serem incluidos aí! Seu livro contempla esse tipo de estudo?

    Um abraço

    • Edgard Santos

      Rogerio, desculpe.
      Mas valorização não é dinheiro na mão. Conheço dezenas de imóveis que com valorização e ninguém compra. E realmente se você está financiando um imóvel por 30 anos vocês está pagando 3 imóveis.

      • Rogerio Miranda

        Edgard,

        dezenas de imóveis com valorização que ninguém compra? Imóveis de qualidade? em bons locais? Desculpa, mas se vc conversar meia hora com 2 ou 3 corretores vc vai ver que isso não existe! Bons imóveis não ficam encalhados. E realmente, vc pode até pagar 3 imóveis em 30 anos, mas seu imóvel pode ter valorizado 5 vezes, e aí? Não é tão simples e o financiamento imobiliário não pode ser visto apenas por esse foco de “pagar 3 no lugar de 1”. Tem n fatores econômicos nessa conta aí! A minha duvida é, esse livro contempla tudo isso? Se não contempla, tá errado! Deveria!

      • Rogerio Miranda

        Edgard,

        dezenas de imóveis com valorização que ninguém compra? Imóveis de qualidade? em bons locais? Desculpa, mas se vc conversar meia hora com 2 ou 3 corretores vc vai ver que isso não existe! Bons imóveis não ficam encalhados. E realmente, vc pode até pagar 3 imóveis em 30 anos, mas seu imóvel pode ter valorizado 5 vezes, e aí? Não é tão simples e o financiamento imobiliário não pode ser visto apenas por esse foco de “pagar 3 no lugar de 1”. Tem n fatores econômicos nessa conta aí! A minha duvida é, esse livro contempla tudo isso? Se não contempla, tá errado! Deveria!

        • Edgard Santos

          Rogerio, aqui na região da Vila Mariana, Paulista, Vila Mascote, Santana existe dezenas de imóveis sem compradores há mais de 6 meses. Quer localização melhor que esses bairros? Converse com corretores dignos, eles vão falar a mesma coisa, o mercado está feio!!! Tem um lançamento há mais de 1 ano aqui no bairro da Saúde, chamado Like Saúde, do lado do metro e venderam quase nada. Se quiser posso ficar dando vários exemplos.

          • Rogerio Miranda

            Vc está certo Edgard… é que eu me baseei no meu mundinho de rio de janeiro. aqui não existe isso. A valorização depende da região. Pensando dessa forma, realmente, o financiamento é uma furada. Não vale a pena não! Talvez aqui no rio e em algumas regiões mais valorizadas, seja uma boa, mas, não pode ser uma regra. Ok! Vc tá certo! Um abraço.

          • Edgard Santos

            Rogerio, não que o financiamento é uma furada, eu por exemplo comprei em 2012 um imóvel em construção que vai ser entregue em 2014 no valor de R$ 700 mil, vou financiar R$ 200 mil em 72 meses, melhor do que 300 vezes e com isso vou pagar menos juros, dentro do prazo de 72 meses vou tentar quitar o quanto antes, nem sempre conseguimos pagar tudo à vista, mas quanto menos juros pagar, melhor!

          • Rogerio Miranda

            Edgar,

            só que ter 500 mil disponiveis não é pra qulaquer um. Eu pra juntar 500mil teria que ficar uns 10 anos juntando dinheiro… E não quero ficar 10 anos vivendo de aluguel. São esses fatores que não são levados em consideração quando se fala que um financiamento é furada. O que é melhor: pagar aluguel ou pagar juros pro banco? São muitos fatores… Queria que o autor desse livro falasse disso.

          • Rogerio Miranda

            Edgar,

            só que ter 500 mil disponiveis não é pra qulaquer um. Eu pra juntar 500mil teria que ficar uns 10 anos juntando dinheiro… E não quero ficar 10 anos vivendo de aluguel. São esses fatores que não são levados em consideração quando se fala que um financiamento é furada. O que é melhor: pagar aluguel ou pagar juros pro banco? São muitos fatores… Queria que o autor desse livro falasse disso.

  • Fábio

    Rafael, sou admirador do seu trabalho há tempo. Parabéns pelas reflexões e por seu excelente trabalho. Mas não posso concordar tão rapidamente com você nesse texto.

    A valorização do imóvel no Brasil é algo incontestável. Quando razoavelmente bem localizado o valor chega a dobrar em menos de cinco anos. Conheço inúmeros casos assim. Uma conhecida minha comprou no centro de Porto Alegre um imóvel de 1 dormitório no valor de R$ 55.000,00 em 2007. Hoje, em 2013, esse apartamento vale por baixo R$ 160.000,00. São inúmeros casos assim.

    Sem contar que 0,65% somente com ações e que garantia há em um investimento nesse mercado maluco? Por mais que possamos construir metologias para compreensão desse mercado é algo muito volátil.

    Na simulação, embora possamos pagar três vezes o valor do imóvel, se bem localizado e com a devida manutenção, ao ser quitado, depois dos 35 anos, muito provavelmente valerá, pelo menos, três vezes mais.

    Abraços,
    Fábio Gai Pereira

    • Fábio

      Desculpa, Leandro!

      Escrevi como se o texto fosse do Rafael. Realmente, peço desculpas.

      Abraços,
      Fábio

      • Sem problemas, Fábio 🙂

        Como concordo com o Leandro, posso responder essa.

        Em relação à rentabilidade do investimento na simulação, ele não citou renda variável (ações). A simulação foi feita com ativos de renda fixa (títulos públicos).

        Quanto à valorização que você citou, ela realmente ocorreu nos últimos anos.

        Mas quem garante que continuará assim? E se os preços se estabilizarem nos próximos anos? Ou mesmo caírem?

        Comprar financiado com os preços atuais acreditando que vai valer a pena é especulação. Nada garante.

        Abraço!

  • Fábio

    Rafael, sou admirador do seu trabalho há tempo. Parabéns pelas reflexões e por seu excelente trabalho. Mas não posso concordar tão rapidamente com você nesse texto.

    A valorização do imóvel no Brasil é algo incontestável. Quando razoavelmente bem localizado o valor chega a dobrar em menos de cinco anos. Conheço inúmeros casos assim. Uma conhecida minha comprou no centro de Porto Alegre um imóvel de 1 dormitório no valor de R$ 55.000,00 em 2007. Hoje, em 2013, esse apartamento vale por baixo R$ 160.000,00. São inúmeros casos assim.

    Sem contar que 0,65% somente com ações e que garantia há em um investimento nesse mercado maluco? Por mais que possamos construir metologias para compreensão desse mercado é algo muito volátil.

    Na simulação, embora possamos pagar três vezes o valor do imóvel, se bem localizado e com a devida manutenção, ao ser quitado, depois dos 35 anos, muito provavelmente valerá, pelo menos, três vezes mais.

    Abraços,
    Fábio Gai Pereira

  • Allan Jhones

    Ótima análise. Porém não levou em consideração o desconto da inflação. Nos países desenvolvidos a taxa básica é perto de zero sim, mas a inflação também. Com nossa inflação a 6,5% a.a. os juros reais não são menores? E a valorização dos imóveis? Tem bairros aqui no RJ que valorizaram 300% em quatro anos, até menos! No caso do meu imóvel, que financiei há dois anos, se vendesse pelo que vale hoje, quitaria meu financiamento e ainda sobraria mais do que o preço que me pediram na época. Então vejo que depende muito das oportunidades que aparecem. Acredito que vale a pena sim tanto financiar quanto o consórcio. Além do que o FGTS rende 3%a.a. com o financiamento, quem é CLT pode amortizar com o fundo e evitar que ele desvalorize frente à inflação.

  • Bruno

    Se for Minha Casa Minha Vida compensa…taxa efetiva não chega a 6% e ainda tem subsídio. Hoje da pra conseguir mais que isso líquido no TD por exemplo. O texto está tendencioso vários momentos, o primeiro quando fala que morar com os pais em 6 anos você junta o dinheiro. OK. Mas o apartamento de 200 mil hoje não vai custar 200 mil daqui 6 anos, vai custar muito mais. Segundo quando você quitar a dívida de 500 mil terá um imóvel de 200 mil. Absurdo. Nunca vi imóvel em lugar nenhum do mundo que vale igual ou menos valia há 35 anos atrás (ok, só o prédio do Sergio Neyer que desabou). Terceiro o cálculo sobre os milhões cresce aos olhos mas tem que jogar a inflação que foi desprezada. Não estou dizendo que seja bom negócio mas com certeza não é sempre mau conforme o autor apregoa.

    • Edgard Santos

      Concordo com você!!!

  • Xavier Neto

    Sua conta seria mais justa, se a valorização do imóvel também fosse considerado, em 35 anos qualquer imóvel praticamente dobra, e em alguns casos triplica o valor…

  • jaques diskin

    Achei o argumento um pouco fraco pois pouquissimas pessoas tem a possibilidade de não arcar com despesas de moradia ( tipo aluguel) ao longo de sua vida. Não é a realidade e falamos aqui de uma situação hipotética e pouco plausível de morar 30 anos com os pais

    • Olá Jaques, como pode ver no artigo, não é necessário morar 30 anos com os pais. O objetivo do artigo é mostrar que é necessário ter um planejamento financeiro de médio e longo prazo. Um abraço!

  • Edinan Hickmann

    mas ainda é mais valido financiar para adquirir uma casa do que ficar pagando aluguel por uma pois dinheiro do aluguel eh morto, já do financiamento por mais alta que seja as taxas ainda é um investimento!

  • Edinan Hickmann

    mas ainda é mais valido financiar para adquirir uma casa do que ficar pagando aluguel por uma pois dinheiro do aluguel eh morto, já do financiamento por mais alta que seja as taxas ainda é um investimento!

    • Olá Edinan, minha opinião é um pouco diferente da sua. Devemos observar que financiamento é uma forma de alugar dinheiro e você precisa avaliar até que ponto é realmente vantajoso. Obrigado por compartilhar sua opinião. Um abraço!

    • Olá Edinan, minha opinião é um pouco diferente da sua. Devemos observar que financiamento é uma forma de alugar dinheiro e você precisa avaliar até que ponto é realmente vantajoso. Obrigado por compartilhar sua opinião. Um abraço!

    • Edgard Santos

      Edinan, de onde tirou essa ideia que financiamento é investimento, se aprendeu isso na escola me avise qual escola estudou para processar.

  • Rogerio

    Leandro, nao sou a favor do financiamento, mas acredito que este artigo nao considerou variáveis como quem está pagando aluguel, que as parcelas são regressivas, que existe ainda valorização dos imóveis no Brasil, entre outras.

    • Olá Rogério, é verdade, existem inúmeros fatores que poderiam ser considerados em uma simulação até o extremo da complexidade. Mas o objetivo é simplificar para ser didático e forçar a reflexão sobre o assunto. Um abraço,

  • alexsander queiroz

    Fiz o pagamento para adquirir o livro negro dia 12/08. Até agora nada.

    • Olá Alexsander, pelo que pude verificar junto ao pessoal da loja do Hotmart o banco confirmou seu pagamento no dia 19 e você já recebeu o livro. Infelizmente a confirmação através de boleto bancário é bem mais demorada se comparada ao cartão de crédito que demora alguns minutos. Obrigado por adquirir o livro. Um abraço e sucesso!

  • Luis Barbieri

    Olá eu comprei um imovel financiado, o que muitas pessoas fizeram, mas acabei comprando um imovel um pouco diferete.

    Uma casa no valor de R$1.500.000,00 (hum milhão e quinhentos mil reais) para ser paga em 25 anos (300 meses) com parcela a partir de R$ 4.900,00 reais por mês corrigida mensalmente pelo CUB, porém é uma casa de frente para o mar, onde consigo alugar ela durante 70 dias por ano e que me gera um valor aproximado de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) anualmente, com esse dinheiro consigo pagar as prestações e preciso apenas desembolsar uma pequena parte para poder manter as despesas, e tenho a casa o ano todo para usufruir.

    Já fiz esse negocio a 4 anos e até agora estou contente com os resultados, porém alguns amigos tentaram algo parecido mas com apartamento do plano minha casa minha vida, e não estão conseguindo alugar, então sempre precisamos ver caso a caso

    • Olá Luis, O seu caso é especial. Você não financiou um imóvel para morar. Você financiou para montar um negócio imobiliário. Trato deste assunto no meu livro “Como Investir em Imóveis”. Existe um capítulo sobre como ganhar dinheiro financiando imóveis na planta para revenda ou locação. Conheça o livro em http://queroficarrico.com/parceiros/como-investir-imoveis/

  • Felipe

    A idéia é ótima, mas na pratica é muito dificil pois o dinheiro referente ao pagamento das parcelas do financiamento muitas vezes vai para pagamento de aluguel. Uma vez que tem que optar por pagar um financiamento e morar no imóvel ou pagar aluguel e não sobrar o valor referente ao financiamento.

    • Olá Felipe. Na verdade as pessoas não deveriam se educar financeiramente para planejar o futuro e com isto depender menos de alugar dinheiro (financiamento) ou alugar imóveis. Um abraço!

  • aroldobatista.blogspot.com

    Caro Leandro,
    Imagine que a pessoa tenha seguido esse conselho outrora e hoje tenha o dinheiro para comprar o imóvel por R$ 200.000,00 a vista e que nesse tempo tenha formado uma carteira de ações (bolsa de valores) que lhe renda 5% ao ano em dividendos (vamos desconsiderar a oscilação do valor da ação, mesmo sabendo que no decurso do tempo a tendência é valorizar).

    Nesse caso, você não acha que valeria a pena desfazer desse ativo para empregá-lo na compra do imóvel à vista ou entrar num financiamento ou num consórcio, lembrando que o dinheiro acumulado renda hoje R$ 1.000,00 em média por mês (valor equivalente ao do aluguel de um imóvel do valor acumulado)?
    A minha opinião é a de que valeria a pena continuar morando de aluguel.
    Aroldo

    • Olá Aroldo. Conheço pessoas que possuem dinheiro para comprar um imóvel à vista mas preferem investir este dinheiro e morar de aluguel. Normalmente moram em imóveis simples. O dinheiro que possuem no banco daria para comprar 2 imóveis iguais ao que foi alugado. O que você precisa avaliar o quanto as desvantagens de morar de aluguel te incomoda. Existem pessoas que se incomodam muito com estas desvantagens e outras não. Ter dinheiro no banco investido tem suas vantagens. Tem gente que se incomoda com a ideia de se endividar por décadas diante de um ambiente econômico e político sempre incerto. Diante de uma economia instável ter dinheiro e liquidez pode ser mais importante do que ter um imóvel e uma dívida. O importante é aprender a refletir.

  • Meire Paulino

    Olá Sou nova aqui e achei otimo o site!!
    Sou casada e moro com meus pais,mais chega uma hora que nao dá mais neh…e agora queremos financiar um ap,nossa renda é de 2.000 mes,fiz um simulado na caixa e me liberarao um credito de 85 mil,vou pagar 360 meses de 599 inicialmente,e temos um terreno que estou vendendo para dar entrada no ap,que vai ser uma entrada de 22 mil,e vou passar a divida do terreno que sao 60 X 627,o que vc faria? qual decisao tomar? obg

    • Meire, eu acho que você deve investir em educação financeira. Durante o tempo que você morou com seus pais e estava pagando R$ 627,00 de prestação em um terreno poderia ter poupado e investido este dinheiro. Rendendo 0,6% em 5 anos você teria hoje R$ 45.121,89. Isto já seria mais da metade do que pretende pegar emprestado no banco. E vender um terreno não quitado neste momento talvez não seja uma tarefa fácil. Além do meu livro existem muitos outros que tratam do assunto, qualquer investimento em informação será de grande utilidade para seu futuro. http://queroficarrico.com/parceiros/financiamento-imobiliario/

      • meire paulino

        Muito obrigada Leandro realmente eu preciso de muita educacao financeira,hoje tenho 25 anos,e sinto como se já estivesse velha e perdido todas oportunidades…!!!

        Obrigada novamente!

  • Gutto

    Lenadro…. acabou de entrar num financiamento no valor de R$ 175000,00 com a CAIXA…. o imóvel me agradou muito e estou feliz com ele, com o financiamento não, rs ….. o que fazer ?

    Obrigado e parabéns pelo artigo.

    • Agora já está feito. Curta seu imóvel e construa uma reserva financeira para casos de urgência. Se sua renda ficar comprometida nos próximos anos (desemprego, e outros problemas) você deverá garantir o pagamento das prestações por alguns meses. Boa sorte e um abraço.

  • Marcos Corcino

    Seabra, o grande problema é que nem todos tem a opção de continuar morando com os pais. Pensando nisso, é melhor pagar R$ 1781,71 em uma prestação de financiamento de um imóvel que um dia vai ser seu, ou pagar o mesmo valor ou mais de aluguel para morar em um imóvel dos outros?

  • anderson

    e se a taxa do financiamento do imóvel foi menor que o retorno líquido de de uma aplicação financeira? a caixa por exemplo oferece financiamento com taxa de 5% aa.

    • Olá Anderson, você precisa se enquadrar no programa Minha Casa Minha Vida que é para população de baixa renda. Uma família que mora em SP e ganha R$ 2400,00 consegue financiar um imóvel de 160 mil pagando 5,11% ao ano + TR. A prestação inicial é de R$ 720,00 obrigando a família a sobreviver com R$ 1.680,00 com uma dívida de 30 anos para pagar, em um cenário econômico atual pouco favorável. Sendo que a Caixa financia só R$ 100 mil e R$ 50 mil é o valor que a pessoa precisa ter acumulado por conta própria para dar de entrada. Isto já oferecendo R$ 10 mil é subsidio do governo. Se esta família com renda de R$ 2400 conseguiu R$ 50 mil para dar entrada, deveria poupar um pouco mais e adquirir à vista um imóvel de menor valor compatível com o padrão de vida que possui. Poderia poupar mais para em um segundo momento adquirir outro imóvel (melhor) vendendo o atual e somando a isto o que poupou/investiu.

  • camilo

    olá Leandro,
    Excelente post. Gostaria de ter lido algo do tipo em 2009. Por pouca informação comprei um imovel na planta por 110 mil, apesar que ele hoje está valendo 200 mil. Mas, fui burro em não vender o contrato antes da entrega das chaves.E realmente o autofinanciamento é o melhor negocio, para curto prazo a sensação é que não foi, mas em medio vc ver que valeu muito mais que ter financiado e pago qualquer taxa de juros. Tive essa experiencia com compra do carro e dai vi que poderia ter esperado e feito com o imovel.Mas, agora é tarde.

    Comprei o seu livro e estou gostando, recomendo.

    abracos

    • Olá Camilo, o importante são as experiências e os conhecimentos que adquirimos. Um abraço.

  • Pedro

    Se quiserem entender o que se passa no mercado imobiliário brasileiro, recomendo que façam uma leitura atenta do blog bolha imobiliária.

  • Ricardo Cardoso

    Realmente a partir de agora, importante ter maior critério na escolha, o fator valorização não será tão rentável, ainda sim, existem algumas variáveis que seriam interessantes ser incluídas como: Retorno do Aluguel (para que compra para investir), em alguns casos pode representar 50% da prestação, (imoveis de baixo valor), a defasagem da parcela frente a inflação e reajuste salarial, hoje R$ 1 mil reais tem um peso, daqui a 3 anos será 1 salário minimo, utilização do saldo do FGTS a cada 24 meses, a correção é baixíssima e caso não seja demitido essa é a unica forma de resgatar.

  • Rodrigo Calado

    Não sei a quem me referir nesta resposta, se a Rafael ou a Leandro. Contudo, como leitor do blog há bastante tempo, gostaria de fazer uma crítica construtiva a respeito deste post.

    Primeiro, pergunto: a questão financeira (controle, tranquilidade, planejamento) é um meio ou fim em si mesmo?

    Suponho que as relações financeiras existem para oferecer ordem e um meio para que vivamos bem. Ou seja, para sermos felizes.

    Sendo assim, escrever um texto com título e texto fechados na ideia de que financiamento imobiliário é um mau negócio, me parece uma atitude perigosa, já que nem todas as pessoas podem/querem continuar morando na casa dos pais. Um exemplo disso são pessoas que vão morar em outras cidades.

    Você(s) sabem da dificuldade que alguém, sem conhecer ninguém numa cidade nova, passa para conseguir alugar um imóvel enquanto se estabelece na nova vida? As imobiliárias pedem não um, mas geralmente dois fiadores que QUE MOREM NA MESMA CIDADE DO IMÓVEL, sendo que um desses tem de ter um imóvel quitado e construído (não pode ser lote).

    Outra “opção” para pessoas nesse caso é adquirir um seguro fiança, um título de capitalização ou depositar um valor como caução, todos resultando em mais gastos e nem sempre devolvendo o valor ao término do contrato, o que pode fazer a pessoa ficar presa no aluguel por um tempo longo.

    Ou seja, a pessoa dará sorte se conseguir alugar um imóvel direto com o dono. Não esqueçamos da possibilidade desse dono decidir vender o imóvel, e aí recomeça a procura por moradia.

    Minha intenção, com esse comentário, é oferecer um outro ponto de vista nesse post, indo além da análise fria de números, prazos e percentuais. Para pessoas que passam pela situação que eu citei, ou que estão em fase semelhante, usar um valor mensal que seria gasto com aluguel para ir quitando a própria casa é um alívio, pois ter mais segurança (eu disse “mais”, e não “total segurança”) com o lugar onde se mora é uma benção.

    Sendo assim, ao responsável pelo referido post, sugiro maior critério para publicar textos, pois a internet, assim como outros meios de comunicação, tem o poder de influenciar as pessoas e as suas vidas, coisa que é muito séria. Portanto, voltando à pergunta do início deste comentário, a tranquilidade, estabilidade, o sucesso e enriquecimento financeiro são um meio. O Fim maior é nossa felicidade, ela é que importa, e o conhecimento financeiro deve ser usado para se chegar até ela da melhor maneira POSSÍVEL, e não através de enriquecimento desprovido de sentido

  • Marcos Maranhao

    Fiz diversas simulações com as condições atuais de financiamento da Caixa para imóveis acima de 500 mil. A conclusão que eu cheguei é que se você conseguir um investimento com retorno mensal igual ou acima de 0,72%am pré-fixado(como as NTN-F 2023 que estão hoje em torno de 12%aa, descontado IR e taxas fica em torno de 0,78%am) o financiamento é o melhor negócio. Se você pegar hoje um financiamento de R$ 630 mil com a Caixa Economica de 420 meses e pegar os seus R$ 630 mil reais que você tem investidos hoje e aplicar no Tesouro Direto, você conseguirá pagar as parcelas do financiamento e terá “líquido” ao final do período R$ 960 mil além do próprio imóvel. Claro, você terá pago pelo imóvel de R$ 630 mil o valor total R$ 1.615 mil, mas terá de “lucro” no final das contas R$ 960 mil, tendo pago “de fato” R$ 655 mil. Se você quiser diversificar as suas aplicações além de NTN-F existem os fundos imobiliários que rendem líquido entre 0,7 e 0,8%am). Portanto, como falamos de 35 anos e juros compostos, uma pequena diferença entre as taxas faz MUITA diferença no final das contas. Significa dizer que se a caixa aumentar MUITO pouco o juros do financiamento imobiliário OU seus investimentos renderem menos que 0,72% ao mês os cálculos precisam ser refeitos. Esse mesmo rendimento não é válido para as condições do Banco do Brasil onde você precisa de aplicações com rendimentos mensais mínimos de 0,78%am. Portanto, NÃO é verdade que financiamento imobiliário será SEMPRE ruim. É necessário uma avaliação cuidadosa caso-a-caso. Att, Marcos.

  • Alessandro Nobre

    Olá, sou contra o financiamento, mas não concordo com o exemplo de juntar por 6 anos o valor e comprar o apartamento, somente pelo detalhe de que depois de 6 anos, este mesmo apartamento não estará a venda pelos mesmos R$200.000,00. Abraço!

  • Alessandro Nobre

    Sou contra o financiamento, mas um detalhe do texto é que depois de 6 anos juntando dinheiro e contando com a rentabildiade anual, quando tiver os R$200.000,00, este mesmo apartamento não terá o mesmo valor, o mesmo já será reajustado, ou seja, seriam muito mais de 6 anos juntando dinheiro.

  • Diógenes Gonzalez

    Tenho uma ideia muito melhor, junte 50% do valor de qualquer imóvel que deseja comprar, entre em um consórcio, dê esses 50% do valor como lance, contemple a carta, fique com um financiamento de 180 meses (15 anos) com taxa de administração de 1%, se tiver condições, vá adiantando valores nas parcelas, o valor que quiser, sugiro 50% do valor mensal, assim você antecipa a quitação, paga menos taxas de administração e será muito feliz antes do que vc pensa.

  • Luiz Fernando Padilha

    Ótimo artigo. No fundo de tudo isso, fica claro como é necessário que as pessoas se planejem financeiramente.

  • WellDone

    Discordo em vários aspectos que financiamento de imóvel é um mau negócio.

    1. optar em morar com os pais e guardar o salário acho muita mesquinhez. A meu ver é conseguir as coisas às custas dos outros, mesmo que sejam os pais. Se alguém tem condições de se bancar, ou ficar guardando dinheiro para qualquer outra coisa em benefício próprio, deveria tocar a sua vida e deixar de ser dependente. Afinal, é disso que falamos, não? Conquistar a independência.

    2. Quem hoje em dia consegue juntar dinheiro para dar entrada num imóvelm de um financiamento e conciliar com as despesas do dia a dia e mais o aluguel? Quem tem família feita depende de um imóvel. Já se torna difícil juntar algum dinheiro para sonhar com a entrada de um imóvel financiado, quanto mais juntar R$ 200.000,00 para comprar um à vista.

    Fica uma questão: O que é mais vantajoso? Morar de aluguel durante anos e anos juntando pouco dinheiro por mês ou numa oportunidade encarar o financiamento de um imóvel?

    Precisamos pensar na dura realidade e é fácil de botar os pés no chão. Basta olhar as pessoas a nossa volta e ver quem consegue juntar dinheiro para comprar um imóvel.

    É claro que existe muita coisa a ser feita e considerada… que Leandro Avila expõe primorosamente nos artigos. Apenas discordo afirmar categoricamente que Financiamento de Imóvel é um mau negócio.

    • WellDone,

      Financeiramente é um mau negócio. Isso não quer dizer que não existam outros fatores que possam ser levados em consideração, como você muito bem explicou.

      Mas, financeiramente falando, é indiscutivelmente um mau negócio.

      Assim como comprar um carro zero também é (novamente do ponto de vista financeiro) um mau negócio.

      Mas não podemos decidir tudo analisando apenas o lado financeiro.

      Abraço e valeu pela participação!

  • Carlos

    Olá Leandro, não tinha essa visão e já comprei minha casa via financiamento (SAC) e estou na metade das parcelas. Existe uma “opção vantajosa”, tipo quitar o financiamento inteiro (posso vender um carro por exemplo)?

    Abraços,
    Carlos

  • Alberto Costa

    Excelente texto! Excelente Blog! Gostaria de ter lido isso dez anos antes!

    • Muito obrigado, Alberto.

      Abraço e valeu pela participação!

  • Mateus Leal

    Bom dia Leandro, gostei muito do texto e realmente acho que financiamento nem sempre é a melhor alternativa, porem a simulação feita por vc precisa de algumas adaptações… vamos la:

    1 – Refiz a simulação no site da cixa e percebi que as parcelas vão caindo a medida que vc paga sendo a primeira no valor de R$1.689,87 e a ultima no valor de R$453,43 oque faz toda a diferença nas demais simulações apresentada por vc.

    2 – Vamos supor que 6 anos atras (2007) vc fez essas contas e dediu investir todos os meses para comprar seu apartamento a vista. Um apartamento em 2007, que valia R$200.000,00, hoje vale no minimo R$400.000,00 (Usado) e um apartamento novo nos mesmos padrões do analisado em 2007 não sai por menos de R$500.000,00. Isso faz aumentar muito o tempo de poupança para que o dinheiro acumulado seja igual ao valor do apartamento desejado, (cerca de 10 ou 12 anos)

    3 – Todo esse plano vai depender tbm se vc tem um lugar para morar, pois caso precise pagar aluguel os cálculos ficam mais favoráveis ao financiamento.

    A vantagem do financiamento é real em muitas situações, principalmente se vc encontra o imóvel certo no lugar certo, com boa perspectiva de valorização a um preço justo. Isso é difícil, pois os valores de imoveis hoje em dia estão supervalorizados, mas se procurar bem e enquanto isso acumular dinheiro para as vezes dar uma entrada um pouco maior…

    O segredo do financiamento imobiliário esta justamente no prazo enorme que eles dão pra pagar, ou seja, se ao invés dos 35 anos vc financiasse em 20 anos (pouco mais da metade do tempo) as parcelas iniciais aumentariam de aproximadamente 1700,00 para 2011,00 e a final de 450,00 para 656,00 e caso o pague em 10 anos seria parcelas de 2700,00 a 1500,00 oque aumenta muito a vantagem de financiar, caso vc possa pagar um financiamento desse valor.

  • Dani

    Olá! Gostei da matéria, mas acho que não é tão simples assim. As pessoas optam pelo financiamento para não pagarem aluguel. Suponha que você esteja casando (logo, não há a hipótese de morar com seus pais, como o texto colocou).
    Qual seria a melhor solução? Pagar aluguel e não ter sua casa depois de 35 anos, ou financiar – pagando caro, como você demonstrou -, mas ter seu imóvel depois dos 35 anos?
    Acho que uma análise entre financiamento e aluguel é válida nesse caso.

    Abraços,
    Dani