Economia brasileira e o mercado imobiliário

Toda expansão artificial do crédito tem necessariamente de terminar em uma recessão — ou em uma longa estagnação. Não há como prolongar indefinidamente uma situação insustentável e não há como evitar que o necessário processo de correção chegue.

São dois os principais segredos para que uma recessão criada pela expansão artificial do crédito seja rapidamente superada e a economia volte a crescer de maneira sustentável: as dívidas pendentes têm de ser liquidadas (ou reduzidas) e os preços têm de poder ser livremente reajustados para baixo.

O objetivo deste artigo é mostrar como a expansão do crédito influencia diretamente o mercado imobiliário.

Mercado imobiliário brasileiro

Como já sabemos, o crescimento do preço dos imóveis está diretamente relacionado à quantidade de crédito concedido ao setor habitacional.

Abaixo, o gráfico da evolução do crédito total concedido ao setor habitacional. O crédito ao setor habitacional se refere ao crédito concedido para a aquisição de unidades residenciais:

Analisando-se exclusivamente o gráfico acima, nota-se um forte crescimento iniciado a partir de 2005. Porém, excetuando-se este detalhe, não parece estar havendo nada de diferente neste mercado, correto?

No entanto, analisemos o gráfico da taxa de crescimento anual do crédito concedido ao setor habitacional.

Este gráfico mostra uma realidade bem mais interessante. Ele mostra que, como já havia sido identificado no gráfico anterior, a expansão do crédito para a aquisição de imóveis de fato começou a ser inflada em 2005.

Depois, apresentou uma ligeira arrefecida no final de 2006/início de 2007, voltando a acelerar fortemente em 2008, desacelerando um pouco em 2009 e voltando a acelerar a todo vapor em 2010.

No início de 2011, a aceleração estancou; no segundo semestre, começou a desaceleração.

Portanto, de acordo com a teoria austríaca, o setor imobiliário entrou em estagnação desde o início de 2011. Afinal, como dito, não é necessário haver nenhuma contração do crédito (algo muito longe de ocorrer, dado que ele segue crescendo mais de 40% ao ano).

Basta apenas que haja uma redução na taxa de crescimento, que é o que está acontecendo. Ela caiu de 54% para 42%. Vale observar que, até então, nunca havia ocorrido nenhuma redução desde 2003.

Quando o crédito direcionado ao setor imobiliário parou de se acelerar, as bases para a subida contínua nos preços foram removidas.

A redução nesta expansão do crédito significou um arrefecimento da demanda por imóveis, pois um dos principais componentes da demanda por imóveis advinha exatamente dos fundos gerados pela expansão do crédito.

Um declínio nesse componente gerou um equivalente declínio na demanda geral por imóveis. O declínio na demanda por imóveis foi, obviamente, seguido de um declínio nos preços dos imóveis.

Os preços dos imóveis já caíram, mas este é um fato que está sendo muito astutamente ocultado.

Por exemplo, em vez de dizer que não mais estão conseguindo vender por aqueles preços que haviam imaginado ser possível, as construtoras preferem dizer que estão “fazendo ofertas” ou “oferecendo descontos e promoções”.

Mas não existe desconto em um mercado genuinamente aquecido. Existe apenas queda de preço.

Quando o crédito para o setor estava fluindo aceleradamente, começando em 2008 e se consolidando em 2010, várias construtoras se animaram com as perspectivas de lucro fácil, se endividaram e foram lançar projetos.

Agora, no entanto, com a desaceleração do crédito para a aquisição de imóveis, tais perspectivas de lucros não mais estão se concretizando, e várias construtoras estão enfrentando dificuldades em seus balancetes.

As cotações das ações de algumas empresas imobiliárias listadas na Bovespa estão próximas de suas mínimas históricas (Rossi Residencial, PDG Realty, Brookfield e Gafisa), como pode ser visto nesta matéria.

Conclusão

Diante dessa breve análise, é possível concluir que a bolha imobiliária brasileira realmente existe. Ela foi inflada pela expansão do crédito e só há duas alternativas para ela: estourar ou desinflar.

Como um estouro da bolha seria demasiadamente prejudicial à economia, o ideal é que ela apenas desinfle. E como já é possível perceber, os preços dos imóveis residenciais já estão se estabilizando e, em alguns casos, já estão lentamente caindo (vide as “ofertas” e “promoções” no setor).

Por fim, recomendo a leitura do excelente artigo escrito pelo Leandro Roque: “Tendências da economia brasileira – números e gráficos“, que foi a principal fonte deste texto.

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