Tipos de fundos imobiliários

Outro dia estava montando um uma carteira de investimento para um amigo e ele levantou a possibilidade de investir em fundos imobiliários. Respondi que era uma ótima opção, pois esses fundos são a melhor aplicação desde 2005 e cada vez mais investidores optam por aplicar em FIIs.

Expliquei rapidamente o que são e, quando falei que existiam vários tipos de fundos imobiliários, ele ficou intrigado, afinal nunca havia ouvido falar nesses tipos. Isso ocorre porque o tema ainda é pouco divulgado e, por isso, muitos fundos possuem baixa liquidez.

Foi quando li uma excelente matéria ontem, na Exame.com, que apresenta as principais características de 6 tipos de fundos imobiliários. Achei tão interessante que resolvi escrever este artigo para mostrar essas classificações e desmitificar ainda mais essa ótima oportunidade de investimento.

1) Fundos de desenvolvimento imobiliário

Esses são os fundos imobiliários mais arriscados e também os que oferecem o maior potencial de retorno. O gestor investe na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro. São recomendados apenas para quem tem sangue frio porque todo o risco do incorporador é transferido para o investidor.

Se houver algum problema em uma obra, se o empreendimento não conseguir a licença ambiental, se a prefeitura não liberar o habite-se ou se a obra ficar mais cara que o esperado, é o quotista que sai perdendo.

Com tantas incertezas, é complicado tomar a decisão de investimento. Não é à toa que os fundos de desenvolvimento imobiliário são direcionados apenas a investidores com mais dinheiro.

2) Fundos de renda – Shoppings

Os fundos de renda são os mais fáceis de ser compreendidos. O gestor compra um ou mais imóveis, aluga essas propriedades para lojistas e distribui a renda líquida gerada pelos aluguéis mensalmente aos quotistas. O fundo tem um componente de renda fixa uma vez que distribui aluguéis mensais. Por outro lado, quando o imóvel fica vago, há uma interrupção no fluxo de renda, o que é uma característica de uma aplicação de renda variável.

O sucesso desse tipo de fundo, entretanto, depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo. Quando a economia vai bem e as vendas do varejo estão em alta, um shopping tende a ter menor vacância. Além disso, os próprios contratos de locação assinados com os lojistas costumam prever o pagamento de aluguéis que variam de acordo com o faturamento dos comerciantes.

Logo, a inflação, que voltou a ser um risco no Brasil, pode não afetar quem investe em um shopping porque o aumento de preços eleva o faturamento das lojas.

3) Fundos de renda – Lajes corporativas e galpões industriais

Funcionam de forma parecida com os fundos de shoppings, mas não costumam ser tão diversificados, já que dificilmente um prédio de escritórios de alto padrão tem centenas de inquilinos. O que o gestor pode fazer para dirimir os riscos é comprar mais de um imóvel.

O FII Rio Bravo Renda Corporativa, por exemplo, foi lançado em 1999 para investir em seis andares do JK Financial Center, um prédio comercial no coração financeiro de São Paulo. Em 2009, o fundo que hoje está locado para a Kraft e um andar do Parque Paulista (na região da avenida Paulista) que foi alugado para a Swiss Re.

O Renda Corporativa tem quotas negociadas em 97% dos pregões da BM&FBovespa, o maior índice de liquidez da indústria. Todos os contratos de locação fechados pelo fundo são reajustados anualmente pelo IGP-M.

4) Fundos de fundos

Seguem a mesma lógica de um fundo de ações. São fundos que investem em quotas de outros fundos imobiliários que, na visão do gestor, estão mal precificados pelo mercado. Trata-se de um gênero ainda novo no Brasil.

Com um patrimônio de 145 milhões de reais, o BC Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário foi o primeiro da categoria. Criada pela Brazilian Capital, a aplicação tenta lucrar com operações de compra e venda de quotas de outros fundos e distribui os ganhos obtidos aos quotistas. É ideal para quem deseja montar uma carteira de fundos bastante diversificada.

5) Fundos de compra e venda de imóveis

São fundos bem mais comuns nos EUA que no Brasil e tentam lucrar com a compra e venda de imóveis. Quando o ciclo econômico parece ruim, o fundo compra imóveis a um preço interessante, e vice-versa.

No Brasil, o maior é o Brazilian Capital Real Estate Fund I, que foi lançado há quatro anos e tem 1,6 bilhão de reais em patrimônio líquido. Boa parte dos imóveis foi comprada entre 2008 e 2009, quando a economia mundial passava por um mau momento. Agora que o Brasil já provou estar mais preparado para enfrentar turbulências e o mercado vive um boom, o fundo começou a vender ativos de seu portfólio.

6) Fundos de recebíveis imobiliários

Esses são os únicos fundos imobiliários que podem ser considerados investimentos puros de renda fixa. Quem investe em fundos de CRI (certificados de recebíveis imobiliários) compra o direito de receber créditos concedidos para a aquisição ou construção de imóveis. Para saber mais sobre CRIs, recomendo a leitura do artigo “CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários“.

Por outro lado, o gestor desses fundos pode comprar créditos gerados por diversas instituições financeiras, aumentando a diversificação. O Fator Verità FII, por exemplo, comprou 10 CRIs diferentes, além de colocar uma pequena parte do patrimônio em outros papéis imobiliários como LCI e quotas de outros fundos. O fundo promete obter um retorno de IGP-M mais 8% ao ano.

Conclusão

Os fundos imobilíarios são uma excelente oportunidade de diversificar seus investimentos e ainda obter uma boa rentabilidade. Entretanto é importante estudar bastante e ter cuidado, pois o mercado ainda não sabe precificar esses fundos. O que poderia ser um problema, na verdade é uma grande oportunidade.

Por fim, recomendo a leitura da matéria da Exame.com, para ter acesso ao texto completo e conhecer com mais detalhes as características dos fundos imobiliários.