Como Viver de Renda na Aposentadoria
Lemos diariamente que o setor imobiliário vem crescendo bastante e que as expectativas são as melhores possíveis. Todo mundo fala sobre investimentos em imóveis, fundos imobiliários, comprar para alugar, mas, muitas vezes, não levam em consideração tudo que está ao redor desse tipo de investimento.
Não estou querendo dizer que se trata de um investimento ruim. Muito pelo contrário. Tem muita gente ganhando muita grana com essa modalidade de investimento e a tendência é que realmente continue crescendo.
Entretanto, li (mais) um excelente relatório da Geração Futuro sobre o assunto e resolvi trazer os principais pontos relativos ao que deve ser levado em consideração na hora de optar por investir em imóveis, até para saber que certas opções não são tão rentáveis assim, como muita gente pensa.
Setor imobiliário com histórico recente de forte crescimento de atividades
O cenário atual da economia brasileira tem favorecido o forte crescimento do mercado imobiliário. A melhora da renda e do emprego da população, as melhores condições de financiamento (juros menores e aumento dos recursos disponíveis) e o oferecimento de subsídios governamentais para a compra de residências de menor preço alavancaram a atividade do setor, contribuindo para diminuir o elevado déficit habitacional estimado no país.
Imóveis são realmente um investimento de baixo risco e retorno positivo?
Esta visão positiva do setor, contudo, não pode levar à equivocadas decisões quando a análise recai sobre a atratividade de se investir no setor imobiliário. Adquirir imóveis como investimento (durante a construção do bem), visando à revenda futura ou o aluguel para terceiros, não pode ser visto como uma atividade com baixo risco e de retorno sempre positivo, devido aos inúmeros fatores envolvidos.
A falsa sensação de segurança pela presença física do bem e ausência de preços diários
A presença física do bem e a ausência de referência diária de preços contribuem para transmitir maior segurança no investimento em imóveis. Proprietários não sabem se conseguiriam vender ou quanto receberiam se tivessem de vender seu imóvel imediatamente – esta dificuldade de saber o preço “hoje” confere uma falsa sensação de segurança ao investimento, na medida em que muitas vezes interpreta-se ausência de preço diário como ausência de flutuação ou de queda no preço.
Um dos principais riscos no investimento em imóveis é a baixa liquidez
Um dos principais riscos do investimento em imóveis é a dificuldade ou demora na venda do bem. A necessidade de haver procura pelo bem, a existência de financiamentos que viabilizem a negociação, e o acerto dos preços tornam a tarefa de venda um tanto quanto demorada. Mesmo ofertando o bem a um preço abaixo do desejado, o que pode tornar-se complicado em uma situação de necessidade imediata de recursos, não há garantia de que haverão interessados na aquisição do imóvel. Os preços de mercado dos imóveis também podem apresentar redução, influenciados por fatores como aumento na oferta ou uma piora na situação de mercado em relação a crédito, emprego e renda e conseqüente redução no número de potenciais compradores.
O investimento em imóveis traz consigo uma lista de custos e riscos adicionais
Outros itens a se considerar na hora de optar por um imóvel como investimento são os custos de manutenção (IPTU, condomínio, juros do financiamento), de transação (impostos sobre a transmissão imóvel, corretagens, anúncios em jornais), o risco de execução de imóveis na planta e o reajuste dos financiamentos (geralmente pelo INCC) – fatores que podem reduzir, ou mesmo anular ganhos na venda ou na locação. Além disso, imóveis vão envelhecendo e, se não receberem contínuos investimentos, perderão atratividade e preço.
No aluguel, a renda obtida dificilmente se iguala ao retorno da renda fixa
Em SP o valor do aluguel gira em torno de 0,5% do valor do imóvel residencial – enquanto a Selic atualmente apresenta taxa mensal de 0,8% (em ambos os casos, antes de impostos). Também não se pode deixar de considerar os riscos de perdas por inadimplência ou depredação do bem pelo locatário e o risco de vacância, principalmente em um momento de excesso de oferta de imóveis novos e de facilidade na obtenção de crédito.
Investir em imóveis atualmente só resultará em ganhos se preços continuarem subindo
O histórico recente de fortes elevações nos preços dos imóveis pode induzir que esta tendência permanecerá. Passada a crise mundial, a recuperação de preços foi impulsionada por um mercado comprador que permanecia aquecido, com crédito incentivado e poucos lançamentos (diminuídos pelas construtoras devido à crise). Atualmente, contudo, o ritmo de lançamentos se intensificou, elevando o risco de queda nos preços. Para os investidores, é fundamental avaliar se há euforia causada pelo retorno passado, ou se há sustentação para uma continuidade de aumento de preços.
