Custos para Comprar um Imóvel

Se você quer comprar um imóvel para investir ou mesmo para morar, é muito importante que você leve em consideração todos os custos envolvidos nessa negociação.

Os elevados custos que envolvem a compra e venda de imóveis podem tornar determinadas transações menos atrativas ou até mesmo desvantajosas, principalmente se você pretende comprar e vender em pouco tempo.

Principais Custos para Compra de Imóvel

Vamos ver, a partir de agora, os principais custos para comprar um imóvel:

Custo de Oportunidade

O custo de oportunidade é negligenciado pela maioria das pessoas. Ele indica quanto você deixará de ganhar com outros tipos de investimento se optar pela compra de um imóvel.

Vamos supor que você tenha R$ 300 mil para adquirir um imóvel. Considerando que este montante estivesse mantido num aplicação financeira de baixo risco, rendendo 0,5% ao mês, você estaria abrindo mão de R$ 1,5 mil por mês enquanto não realizar a venda.

Se o tempo gasto entre a compra e venda do imóvel for de, digamos, 12 meses, significa que o custo de oportunidade seria de aproximadamente R$ 18.503,34.

Esta é a quantia que você deixará de ganhar por ter retirado o dinheiro da aplicação.

Por isso, quanto mais demorada a reforma e/ou venda do imóvel, maior será seu custo de oportunidade.

Taxa de Corretagem

Ao adquirir um imóvel através de um corretor ou imobiliária, o custo da corretagem já estará embutido no preço da transação.

A comissão para imóveis residenciais costuma variar entre 5% e 6%. Na compra de um imóvel de R$ 300 mil, é provável que entre R$ 15 mil a R$ 18 mil representam a corretagem.

Às vezes, o barato sai caro

Existem proprietários que optam por vender seus imóveis sem a ajuda de corretores. O objetivo é oferecer preços mais competitivos e realizar a venda rapidamente.

Para comprar diretamente com o proprietário, é necessário ter cautela redobrada. Isto porque existem proprietários que não contratam um corretor porque o imóvel possui irregularidades.

Como corretores e imobiliárias podem ser responsabilizados pelos prejuízos provocados por negociações irregulares, eles costumam não trabalhar com imóveis e clientes com pendências.

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

Trata-se de um tributo municipal. Por essa razão, as regras para pagamento, parcelamento e alíquotas vão variar de prefeitura para prefeitura.

A maioria das cidades cobra uma alíquota entre 2% a 3% sobre o valor do imóvel. Quem compra imóveis no Rio de Janeiro ou São Paulo, por exemplo, deve pagar 2% de ITBI no ato da escritura.

Visite o site da prefeitura da sua cidade e verifique não só os percentuais, como também os benefícios que são oferecidos para perfis específicos de contribuinte (primeira imóvel, servidor público municipal, entre outros) e de imóvel.

Fique atento também aos prazos para pagamento e multas. No caso de São Paulo, é necessário quitar o ITBI em até 10 dias para não pagar multa. Existem cidades onde é necessário pagar o imposto à vista e outras onde é possível parcelar.

Escritura Pública

Os custos com a escritura do imóvel dependem do estado em que o imóvel foi comprado.

Utilizando o estado de São Paulo como exemplo, uma escritura para um imóvel de R$ 300 mil custaria aproximadamente R$ 2.500. E quanto maior o valor de compra, maior o custo da escritura.

Uma das (poucas) vantagens ao comprar um imóvel financiado é que não é necessário pagar a escritura. Isto ocorre porque o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública.

Se quiser calcular os custos com escritura e registro no seu estado, acesse o site do Instituto de Registro de Imóveis do Brasil.

Custos com Registro do Imóvel

O imóvel só será realmente seu após o registro do bem. E para dar entrada no registro, são necessários os comprovantes de pagamento do ITBI e da escritura.

Os custos com registro também mudam de estado para estado. Utilizando novamente São Paulo como exemplo, você gastaria R$ 1.792,21 para registrar um imóvel de R$ 500 mil.

Imposto de Renda sobre Ganho de Capital

Não é só você que fica feliz com a venda de um imóvel com ótimo lucro. A Receita Federal também. Ela vai querer ficar com 15% do lucro que você obtiver nesta operação.

No entanto, vários custos para compra e manutenção do imóvel podem ser deduzidos do valor de venda, reduzindo assim o Imposto de Renda a ser pago.

Veja o que a Receita permite deduzir nessa operação:

• Construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgão municipais competentes;
• Gastos com pequenas obras, como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes, entre outros;
• Despesas com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
• Despesas com corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que suportado o ônus pelo alienante;
• Gastos com realização de obras públicas como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e de eletricidade que tenha beneficiado o imóvel;
• Valor do ITBI pago pelo alienante na aquisição do imóvel alienado;
• Valor da contribuição de melhoria;
• Juros e demais acréscimos pagos para aquisição do imóvel.

Além dessas deduções, existe ainda a possibilidade de não pagar o imposto de renda, nessas situações:

1. Quando imóvel vendido tiver valor inferior a R$ 440 mil, for sua única propriedade e desde que o vendedor não tenha efetuado outra venda de imóvel, nos últimos cinco anos;
2. Quando o ganho apurado ocorre na alienação de imóveis adquiridos até 1969;
3. Quando se tratar de imóvel residencial e, no prazo de 180 dias a contar da celebração do contrato, você aplicar o valor da venda na compra de outro imóvel residencial.

Condomínio e IPTU

Se você comprou um imóvel usado para reformar e depois revender, é necessário considerar os custos que terá mensalmente com condomínio e IPTU.

O mesmo vale para quem compra para alugar, nos meses em que o imóvel estiver vago.

Conclusão – Recapitulando…

Os principais custos envolvidos na compra e manutenção de um imóvel são:

• Custo de Oportunidade;
• Corretagem;
• ITBI;
• Escritura Pública;
• Registro do Imóvel;
• Imposto de Renda sobre Ganho de Capital;
• Condomínio e IPTU.

Antes de investir dinheiro na compra de um imóvel, coloque esses custos na ponta do lápis e faça simulações.

Como os preços dos imóveis estagnaram recentemente, algumas transações podem até ser desvantajosas, após considerar todos os custos.

Por fim, recomendo a leitura do excelente eBook Como Investir em Imóveis, escrito pelo investidor e especialista Leandro Avila, e principal fonte deste artigo.

Até a próxima!

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