Como Viver de Renda na Aposentadoria
Você não pode entrar em nenhum negócio sem antes entender como ele funciona.
Todo negócio é ruim se você não sabe o que está fazendo. E isto se aplica aos consórcios imobiliários.
Para evitar que você tenha uma enorme dor de cabeça no futuro por falta de conhecimento, resolvi preparar este artigo com dicas rápidas sobre consórcio de imóveis.
1 – Usar seu dinheiro é melhor que o dinheiro dos outros
Quando você poupa, investe e só compra depois, está usando os juros compostos a seu favor.
Quando você tenta qualquer tipo de atalho (consórcios e financiamentos), você paga taxas e juros por usar o dinheiro dos outros.
No final, comprar com o dinheiro dos outros sempre sai mais caro. Este é o custo da falta de conhecimento, planejamento, paciência e disciplina para comprar só aquilo que você realmente pode comprar com o seu dinheiro.
2 – Financiamento ou consórcio?
No primeiro, você vai receber o dinheiro emprestado imediatamente, comprará seu imóvel e pagará juros por isto.
No segundo,você vai fazer parte de um grupo de pessoas que também querem comprar um imóvel.
O grupo será formado e administrado por uma empresa que cobrará taxas pelo serviço. Para fazer parte do grupo, basta comprar uma cota e pagar as mensalidades religiosamente em dia.
O dinheiro usado para comprar os imóveis é o dinheiro de todos os cotistas do grupo.
3 – A contemplação ocorre por sorteios ou lances
No caso dos lances, os membros mais azarados antecipam a realização do sonho dos membros mais sortudos.
Consórcios imobiliários podem demorar mais de 10 anos.
Poucos poderão comprar o imóvel no primeiro ano e muitos só terão este direito depois de muitos e muitos verões.
4 – Quem tem menos depende da sorte
Quem tem maior lance (mais dinheiro para antecipar o pagamento das parcelas do consórcio) acabam levando o restante do dinheiro que precisam para comprar o imóvel.
Que não tem dinheiro para lance e nem sorte acaba literalmente pagando o pato.
Como você pode ver, não existe mágica.
O sistema funciona porque alguns serão beneficiados no começo enquanto outros terão que exercitar uma das maiores virtudes humanas que é a paciência.
5 – Poupança “forçada”
Infelizmente, por falta de educação financeira e por maus hábitos, existem pessoas que são “pagadoras de contas”.
São aquelas que passam a vida pagando contas para conseguirem ter alguma coisa. Não conseguem poupar o próprio dinheiro para comprar o que desejam. Sempre estão dependendo do dinheiro dos bancos (dinheiro dos outros).
O consórcio é um mecanismo que permite introduzir mais uma conta na vida de quem só sabe pagar contas. Com isto, você estará pagando a uma empresa (administradora de consórcio) para te forçar a poupar o seu próprio dinheiro.
Enquanto não é contemplado, o seu dinheiro será usado para realizar o sonho dos outros cotistas do consórcio.
6 – Custo da espera do bem
Quem mora em imóvel alugado terá um custo de espera e ainda deverá contar com a sorte para ser contemplado nos primeiros anos.
Do contrário, poupar o próprio dinheiro e ganhar juros enquanto poupa pacientemente será mais vantajoso.
7 – Juros compostos
Quem paga consórcio também perde os juros que poderia estar ganhando através de investimentos como títulos públicos e privados, que, em tempos de altas taxas de juros, estão oferecendo ótimas remunerações acima da inflação.
8 – Falta de burocracia?
Muita gente acredita que consórcio é vantajoso por não ter burocracia.
Na verdade, não é assim que funciona.
No consórcio, você só não enfrenta burocracia quando compra a cota e começa a pagar as mensalidades.
A administradora do consórcio não tem risco nenhum, pois ela não vai te entregar nada.
Enquanto você não for contemplado, a única coisa que você receberá da administradora de consórcios serão muitos boletos para pagar.
Quando você é contemplado, a burocracia para receber o dinheiro é semelhante a de um financiamento.
O imóvel que será adquirido se transformará na garantia de que você continuará pagando as parcelas do consórcio.
O imóvel só será realmente seu quando você quitar sua dívida com o consórcio.
Se, por algum motivo, você não tiver condições de pagar as parcelas, depois de contemplado, você perderá seu imóvel.
9 – Cobrança de juros
No consórcio não existe cobrança de juros, mas você é obrigado a pagar taxa administrativa, fundo de reserva e seguros (que não são tão baixos como se prega).
Além disso, no financiamento sua dívida é reajustada pela TR, que acumula alta de quase 0,80% ao ano nos últimos 12 meses. Já a dívida com o consórcio é reajustada pelo INCC que em 2013 acumulou alta de 8,19%.
Taxa administrativa e seguros podem representar um aumento de 19% a 22% o custo do imóvel (depende de cada administradora) sem contar o fundo de reserva que pode custar até 5% em um consórcio de 15 anos.
É fundamental simular o impacto destas taxas no seu orçamento futuro.
O maior perigo está nos reajustes anuais baseados no INCC (índice que mede a inflação da construção civil).
O INCC futuro é imprevisível e ele pode sim elevar muito o valor das mensalidades do consórcio no decorrer dos anos.
10 – Parcelas crescentes
Enquanto as parcelas de um financiamento podem ser decrescentes (tabela SAC) no consórcio elas tendem a crescentes já que o INCC reajusta seu valor anualmente (alguns consórcios utilizam outros índices como o INPC que foi de 6,34% nos últimos 12 meses).
Um reajuste anual de INCC de 8% em um consórcio de R$ 300 mil representa um custo adicional de R$ 24 mil em apenas 12 meses.
11 – Pagando para poupar
Todas estas taxas resultam em um custo que não existiria se você estivesse poupando e investindo seu próprio dinheiro.
Literalmente você estará sendo cobrado para poupar e não sendo remunerado por poupar.
12 – Disciplina para poupar
Quem não quer contar com a sorte durante os sorteios precisa ter dinheiro guardado par dar lances.
Para guardar dinheiro você precisará de disciplina e paciência.
Eu acredito que aqueles que possuem conhecimento, disciplina e paciência para poupar o próprio dinheiro e dar um enorme lance no consórcio, não precisam de consórcio.
13 – Risco relacionado aos demais cotistas
No consórcio, você corre riscos de sofrer consequências desagradáveis se a inadimplência dos outros cotistas do seu grupo de consórcio for muito elevada.
A administradora do consórcio trabalha com uma determinada margem de inadimplência e se previne caso ela ocorra.
O problema ocorre quando algum evento externo, como uma grande crise economia grave, afeta a capacidade de pagamento de uma grande quantidade de cotistas e isto ultrapassa o que era esperado pela administradora.
Quem paga as prestações em dia terá um bom motivo perder a tranquilidade de suas noites de sono.
14 – Oferta de pequenas administradoras
Muito cuidado com as ótimas ofertas de pequenas administradoras de consórcio. Se decidir fazer um consórcio, prefira as administradoras de grandes grupos econômicos.
Da mesma foram que você em receio de investir em bancos pequenos, deveria ter receio de investir em consórcios pequenos.
Consulte, neste link, a tabela de administradoras autorizadas pelo Banco Central.
15 – Consórcios via internet
Cuidado com os consórcios adquiridos pela internet de empresas que você não conhece e que oferecem condições tão boas que chegam a ser estranhas.
Lembre-se que o objetivo de quem vende é vender. Seus interesses ficam em segundo plano.
Durante um processo de venda, é comum divulgarem muitas vantagens e omitirem os riscos e informações que possam se tornar uma objeção para a compra imediata.
16 – Qual a melhor forma de comprar um imóvel?
Pergunte para o gerente do seu banco qual a melhor forma para comprar um imóvel e ele vai te oferecer um financiamento.
Pergunte para o corretor de um loteamento e ele vai mandar você comprar um terreno para construir seu imóvel.
Faça a mesma pergunta para um corretor de consórcios e ele irá te oferecer um consórcio.
Agora pergunte para um educador financeiro. Ele vai mandar você dedicar mais tempo para se educar financeiramente.
Só assim você se libertará da necessidade de perguntar para os outros sobre o que fazer com seu dinheiro.
Estude, simule, aprenda e tire suas próprias conclusões sobre o seu dinheiro sem depender tanto da opinião e do dinheiro dos outros.
Torne-se livre.
