Fundos Imobiliários: O Guia Definitivo

Fundos ImobiliáriosO que você acha de ser proprietário de um imóvel, receber mensalmente os alugueis sem problemas de inadimplência e com valores acima do mercado?

“Isso é bom demais para ser verdade”, você deve estar pensando…

E se esse imóvel for um shopping, hotel ou empresarial?

E se, além disso tudo, os rendimentos forem isentos de imposto de renda?

A boa notícia é que esta opção de investimento existe.

E o melhor: está ao seu alcance.

Conheça, a partir de agora, tudo que você precisa saber sobre fundos imobiliários.

O Que São Fundos Imobiliários?

Fundos imobiliários são um veículo de investimento em imóveis com o objetivo de conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.

Do patrimônio de um fundo, podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outras opções.

Na maior parte dos fundos imobiliários, o investimento se resume a comprar um imóvel para receber a renda do aluguel e se aproveitar da valorização.

Criados no Brasil em 1993, os fundos imobiliários são fiscalizados pela CVM com a rigidez padrão para os mercados abertos e obedecem a um amplo número de regras.

A CVM reconhece a fragilidade dos cotistas diante da administração do fundo e, portanto, visa protegê-los de administrações temerárias ou eventuais conflitos de interesses.

Os fundos imobiliários estão regulados pela Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008.

Como você vai descobrir daqui a pouco, os fundos imobiliários dispõem de benefícios tributários no Brasil que os colocam entre as melhores alternativas de investimento do mercado.

Investimento em Imóveis

Investimento em ImóveisO investimento em fundos imobiliários, na prática, é bastante similar à compra de um imóvel pelo investidor, com vantagens substanciais, como pode ser visto na tabela a seguir:

Imóveis Fundos Imobiliários
Simplicidade
Investidor precisa se preocupar, entre outras coisas, com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança
Por meio do Home Broker o investidor negocia as suas quotas sem se preocupar com burocracia e dia-a-dia do investimento
Liquidez
A venda depende de diversas variáveis e complicações que tornam a venda rápida de um imóvel uma tarefa difícil
As quotas são negociadas em bolsa, mitigando o risco de não se conseguir vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas
Custos
A média cobrada pelo corretor de imóveis para realizar a venda é de 5%
O investidor paga apenas 0,5% de corretagem (pode variar, dependendo da corretora escolhida) para transacionar suas quotas no mercado
Fracionamento
A compra de um imóvel diretamente implica dificuldades de se dividir o aporte com outros investidores, bem como, realizar venda parcial de imóveis
O investimento em fundos imobiliários pode ser fracionado em quotas e o investidor pode comprar/vender mais ou menos de um imóvel, tornando o investimento acessível a mais investidores
Vantagem Fiscal
Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados pelo IRPF
Não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno
Risco
A propriedade de um imóvel faz com que o seu proprietário fique exposto ao risco de vacância e inadimplência
O fundo imobiliário investe em grandes empreendimentos, com diversificação de inquilinos, não dependendo da qualidade financeira e presença de um só inquilino
Gestão
O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para observar o dia-a-dia do imóvel e encontrar maneiras de melhorar os seus ganhos
O fundo possui escala de recursos suficiente para contratar profissionais especializados no setor que irão otimizar a rentabilidade
Imóveis
O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de imóvel correspondente ao montante de que tem disponível
O fundo imobiliário, pelo seu volume, tem acesso a grandes empreendimentos de primeira linha, que, sozinho, o investidor não conseguiria acessar

 

Fundos Imobiliários: Vantagens e Desvantagens

Vantagens e DesvantagensAgora que você já entendeu as principais diferenças entre investir em fundos imobiliários e ter um imóvel, chegou o momento de conhecer as principais vantagens (e desvantagens) dos fundos imobiliários.

Vantagens

Liquidez

Em poucos dias, o investidor adquire ou aliena sua participação indireta em certas propriedades.

Renda passiva

Aluguéis são considerados renda passiva.

São, até o dia em que você precisa despejar seu inquilino (e tem que contratar advogado, ir a audiências…) ou até o dia em que seu inquilino deixa o imóvel e você tem que reformá-lo para corrigir defeitos, ou renová-lo, caso seja mais antigo (e terá que contratar e lidar com a mão de obra da construção civil).

Enfim, ao contrário dos fundos imobiliários, o aluguel tradicional é apenas uma renda “quase” passiva.

Diversificação

Adquirindo um único fundo, o investidor pode investir em muitos imóveis diferentes, eliminando o risco de total vacância e diminuindo o risco de desvalorização imobiliária de uma determinada região.

Baixo investimento inicial

É possível investir em fundos imobiliários a partir de R$ 1 mil.

Na verdade, você pode investir até menos que isso, mas a taxa de corretagem não compensaria.

Maior rentabilidade

Tradicionalmente, o percentual de retorno sobre o investimento em aluguéis de imóveis comerciais é superior ao de imóveis residenciais.

Menor risco de crédito

Há sempre o risco de inadimplemento, mas ter inquilinos como grandes bancos ou supermercados, por exemplo, deixa qualquer um bem mais tranquilo.

Isenção de Imposto de Renda

As distribuições pagas aos investidores que possuem cotas de fundos imobiliários são isentas do imposto de renda.

Baixo custo

Os maiores complicadores da compra e venda de imóveis são os diversos custos incidentes sobre o valor de compra e venda e a comissão do corretor.

No caso dos fundos imobiliários, em termos relativos, a corretagem, emolumentos cartoriais e até as taxas de administração são muito inferiores.

Publicidade de informações

Se em um fundo de investimento comum, composto apenas de instrumentos financeiros, você praticamente não sabe o que há na carteira (a menos que acesse mensalmente essa informação na CVM), no caso de fundos imobiliários ocorre o contrário: gestores/administradores têm que publicar praticamente tudo que se refere ao imóvel, pois são fiscalizados pela CVM e BM&FBovespa.

Maior ganho de capital

Possibilidade de aquisições a preços muito abaixo do justo e vendas muito acima, por causa da má interpretação do mercado, via de regra, da abstração dos instrumentos financeiros.

Desvantagens

Riscos da terceirização da administração e gestão

Podem existir administradoras que, mesmo de boa fé, dilapidam o patrimônio do fundo com más aquisições, gastos desnecessários e toda forma de dinheiro mal empregado.

Sensação de impotência

Se você gosta de ter o controle total sobre o imóvel, os fundos imobiliários não se encaixam no seu perfil.

Neles, você é apenas uma espécie de “condômino”, junto com outros milhares e só mediante votação em Assembleias poderá tentar influenciar em algo.

Risco do imediatismo

Com a possibilidade de contratação de formadores de mercado, os fundos imobiliários podem gastar o seu precioso dinheiro com “aparecer” em vez de melhorias ou reinvestimentos nos imóveis.

Risco de emissões frequentes e desmesuradas

Como o gestor/administrador, na maioria das vezes, recebe um percentual do valor do patrimônio do fundo imobiliário, uma das maneiras de aumentar a receita deles, quando precisam, é emitir novas cotas do fundo, ainda que para adquirir imóveis não tão interessantes.

No longo prazo, isso é ruim para o cotista.

Risco de insider trading

Pessoas com informações privilegiadas podem se antecipar aos fatos relevantes e levar vantagem indevida sobre o resto do mercado.

Risco de prejuízo financeiro

Possibilidade de aquisições das cotas a preços muito acima do justo, ou vendas muito abaixo, por causa da má interpretação do mercado em geral da abstração dos instrumentos financeiros.

Como investir em Fundos Imobiliários?

como-investirA forma de investimento é similar ao investimento em ações, através do home broker, com a vantagem de ter um risco bem menor.

Para isso, basta se cadastrar numa corretora que ofereça este tipo de investimento (ou verificar junto à sua corretora se ela permite investir em fundos imobiliários) e realizar as primeiras operações.

Para conhecer todos os fundos imobiliários disponíveis no mercado, basta clicar neste link.

Tipos de Fundos Imobiliários

Os FII normalmente são constituídos para adquirir imóveis comerciais, locá-los e distribuir os aluguéis. Porém, eles não se restringem a essas operações.

Além das operações de compra para aluguéis (de escritórios, galpões, etc.), há também:

  • Exploração de imóveis residenciais visando à incorporação (construção e venda desses imóveis);
  • Exploração da atividade-fim de hotéis e shoppings;
  • Aplicação em outros fundos ou em ativos financeiros com lastro em contratos de base imobiliária (como os CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários, LCI, CH e CCI.).

Tijolo, Papel e Fundos

A principal classificação dos fundos imobiliários é a divisão entre os de papel e os de tijolo.

É considerado “de tijolo” aquele que tem em seu ativo direitos reais sobre imóveis.

Já os “de papel” são aqueles que têm política de investimento em direitos creditórios com lastro em contratos de aluguel ou financiamentos (CRI e LCI, por exemplo).

Por fim, existem também os chamados “fundos de fundos imobiliários” que, como o nome já diz, são fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários.

Conclusão

O investimento em fundos imobiliários é uma excelente alternativa para diversificar sua carteira e ainda investir em imóveis com muito mais segurança e praticidade.

Além disso, a distribuição de rendimentos dos fundos imobiliários é isenta do imposto de renda.

Importante ressaltar que o ganho de capital na venda sofre tributação de 20% sobre o lucro da operação.

Em outras palavras, se você vende um determinado fundo imobiliário com lucro (acima do preço que você havia comprado), esta diferença entre o preço de venda e o preço de compra é tributada em 20%.

Por fim, existe uma infinidade de tópicos que você pode aprender sobre fundos imobiliários, mas, na minha opinião, existem dois que são absolutamente essenciais:

  1. Saber comparar a rentabilidade dos fundos imobiliários com aplicações financeiras de renda fixa;
  2. Saber calcular o preço justo de um fundo imobiliário, para saber se o valor de mercado está barato ou caro.

Para aprender estes dois pontos específicos (entre tantos outros importantes), recomendo este curso sobre Imóveis e Fundos Imobiliários.

Além de aprofundar seu conhecimento sobre fundos imobiliários, você também vai aprender:

  • Como definir a hora de comprar ou vender imóvel como forma de investimentos;
  • Como calcular se é melhor construir ou comprar imóveis;
  • Como calcular se é melhor alugar ou comprar;
  • Como calcular se é melhor comprar imóvel para alugar ou investir em Fundos Imobiliários ou ainda investir em renda fixa;
  • Como calcular se o imóvel que você está comprando vale o preço pedido.

Ficou interessado?

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