Como Investir em Imóveis (em Tempos de Crise)

Como Investir em ImóveisExistem três fatores que determinam se uma região oferece um bom potencial de ganhos através do investimento em imóveis.

Neste artigo, quero conversar com você sobre um desses fatores. É o que gera maiores oportunidades.

É claro que em todas as regiões do país podem surgir oportunidades. Elas aparecem onde você menos espera.

O problema é que nem todos podem entender o mesmo imóvel como uma oportunidade. Tudo depende do seu olhar.

Pense como um investidor imobiliário

A grande verdade é que não existem imóveis ruins diante de alguém que possui o olhar de investidor.

Para o verdadeiro investidor, só existe imóvel com preço inadequado, com uma finalidade imprópria para suas características ou com seu potencial subavaliado.

Todo imóvel com bom preço é uma boa oportunidade, pois a maioria pode ser trabalhada para elevar o ganho de capital (valorização) e fluxo de caixa (renda gerada pelo imóvel).

O que o leigo enxerga como um brejo ou terra árida, o investidor pode enxergar como um belo loteamento.

O que o leigo enxerga como uma casa grande e velha, o investidor enxerga um pequeno prédio com vários kitnets alugados.

Nem sempre o que você vê quando está diante de um imóvel é o que aquele imóvel realmente representa de potencial se for adquirido e bem trabalhado como um investimento.

Se existe uma coisa que você precisa aprender antes de pensar na possibilidade de comprar um imóvel para investir é essa diferença entre os olhos de um investidor e os olhos de um comprador final, aquele que adquire com o objetivo de morar.

Você não precisa – necessariamente – gostar daquilo que está comprando para investir. Um comerciante, por exemplo, não é obrigado a gostar de morangos para vender morangos.

Isso me fez lembrar uma frase do autor Dale Carnegie que em um dos seus livros diz:

Vou pescar todos os verões e pessoalmente gosto muito de morangos com chantilly, mas descobri que, por algum motivo, os peixes preferem minhocas. Sendo assim, quando vou pescar, não penso naquilo que eu gosto, penso no que os peixes gostam. Não coloco um morango com chantilly no meu anzol. O que eu faço é colocar uma minhoca ou um gafanhoto na frente do peixe.

Isso significa que o investidor de verdade deve se colocar no lugar do seu futuro cliente. Pouco importa os gostos pessoais do investidor diante de um imóvel.

O que importa são os gostos, as necessidades e os problemas que o seu cliente precisa resolver.

Todo problema é uma oportunidade disfarçada

Um dos problemas que as pessoas precisam resolver durante toda sua existência é emprego.

Entre os diversos fatores que podem impactar na oferta e demanda de imóveis é a oferta atual de emprego e as projeções futuras.

Quanto maior for a oferta de emprego, maiores serão as oportunidades de ganhos para os investidores imobiliários de todos os portes, do pequeno ao grande.

Já vi casos de pessoas que ficaram milionárias por terem comprado terrenos próximos de uma região onde uma grande indústria foi instalada.

Antes mesmo da total implantação da indústria, as pessoas e as empresas começaram a demandar por terrenos, dos mais variados tamanhos, para construção de condomínios, comércios e pequenas indústrias que prestariam serviços para essa grande indústria que foi instalada na região.

Um enorme terreno de terra pobre e ruim para o cultivo foi adquirido por um preço inadequado para a finalidade de agricultura, só que o objetivo do investidor era dar outra finalidade para o grande terreno. Para essa outra finalidade, aquele preço era ridiculamente pequeno.

A terra, que foi comprada em hectares, foi vendida por metro quadrado.

Com a implantação da indústria na região, o grande terreno se transformou em diversos pequenos terrenos de valor acessível e que atendia as necessidades dos pequenos compradores que gostariam de morar na beira da estrada que levava até as instalações da indústria.

Esse mesmo exemplo vale para áreas urbanas. A expansão do emprego em determinados bairros gera demanda por imóveis menores e a densidade demográfica da região começa a aumentar.

Grandes e espaçosas casa antigas são adquiridas com o objetivo de serem demolidas para a construção de prédios repletos de “apertamentos” (é assim que eu chamo os apartamentos muito pequenos).

A lógica é a mesma.

O investidor compra uma grande casa de esquina em um bairro com grande potencial de verticalização por estar em uma região onde o comércio e os serviços estão expandindo.

É justamente nos momentos de crise que esses velhos e grandes imóveis são mais ofertados por pessoas que não tinham reservas para enfrentar as dificuldades ou simplesmente pelo medo de terem seus imóveis depreciados.

Depois, quando a economia volta a se aquecer, esse investidor pode utilizar o terreno bem localizado da grande casa velha para tornar seu uso mais adequado. Uma parceria com uma construtora pode fazer o investidor lucrar com a “venda do espaço aéreo” do imóvel.

Talvez você nunca tenha parado para pensar sobre isso, mas apartamentos são uma forma engenhosa de vender áreas no espaço aéreo de um terreno bem localizado. Por este motivo, a construção de prédios é a fonte de grandes fortunas.

Atual homem mais poderoso do mundo, o antipático Donald Trump criou sua fortuna construindo apartamentos e hotéis por todo mundo. Hotéis e pousadas também são empreendimentos imobiliários que mistura serviços e locação.

Recentemente ele conseguiu conquistar o imóvel dos seus sonhos: a Casa Branca.

Siga o dinheiro

É importante perceber que a criação de empregos em uma região automaticamente produz um aumento na demanda por terrenos loteados, casas recém construídas para venda e locação, lojas comerciais para locação, apartamentos, quitinetes, entre outros.

As pessoas migram para as regiões onde existem mais empregos e oportunidades maiores de renda. Muitas cidades pelo Brasil surgiram no meio do nada após a oferta de oportunidades de emprego na região.

As pessoas sempre estão em constante deslocamento para onde o trabalho está.

Isso ainda é uma realidade no Brasil, embora em acredite que, nas próximas décadas, o movimento de busca por uma qualidade de vida maior e custo de vida menor tenderá a ocorrer na medida que algumas atividades profissionais possam ser realizadas em escritórios distantes dos grandes centros.

Nossa população continuará pagando cada vez mais caro para morar o mais próximo possível do trabalho ou de vias de acesso rápido ou linhas de metrô e ônibus que ofereçam o menor percurso possível até o emprego.

Isso inevitavelmente cria oportunidades para quem está olhando para os imóveis com os olhos de investidor, especialmente nos momentos de crise e de desemprego, quando bons imóveis podem ser adquiridos com preços melhores.

Antes de tomar a decisão de investir em uma região para aproveitar oportunidades geradas pela alta da oferta de empregos, avalie os empreendimentos que estão sendo criados na região. Não é todo empreendimento que é sólido e que realmente se concretiza.

Investimento imobiliário não é para leigos

O investimento imobiliário é um tipo de investimento de risco. Ele envolve a atividade de especulação, ou seja, muitas vezes você precisa saber apostar.

Se a aposta der errado, você terá problemas se seu objetivo era ter retorno no curtíssimo prazo.

Existem cidades no Brasil que sofreram grande especulação imobiliária contando com a construção de grandes complexos industriais (sobretudo petroquímicos) e que foram frustradas no decorrer da atual crise.

Quem fez investimentos pensando no curtíssimo prazo teve problemas (leigos e iniciantes).

Quem está pensando no longo prazo, agora tem oportunidades, pois esses especuladores de curto prazo (iniciantes) perderam dinheiro e oferecem seus imóveis a preços atrativos.

O país não viverá na crise para sempre. As crises seguem movimentos cíclicos. Temos momentos recessivos e de crescimento econômico.

Um é melhor para comprar imóveis e outro é melhor para vender. Em momentos como o atual, onde as taxas de emprego estão baixas, as pessoas passam por dificuldades financeiras e precisam vender seus bons imóveis.

Isso pode criar boas oportunidades na sua região. E essas oportunidades precisam ser garimpadas.

Não espere que a “oportunidade de ouro” apareça em anúncios nos sites da internet, no outdoor ou no principal jornal do seu estado.

Você precisa ampliar a sua visão de investidor para conseguir enxergar as oportunidades que, neste exato momento, estão na sua frente.

Quando comecei a investir no mercado imobiliário, senti muita falta de publicações para o pequeno investidor.

Sempre gosto de comprar livros porque não existe nada mais valioso e ao mesmo tempo mais barato do que os livros. Com algumas dezenas de reais, você pode comprar décadas de experiências e vivências.

Entretanto, no caso do mercado imobiliário, a maioria das publicações são para corretores e muitas são traduções de livros estrangeiros que não refletem a nossa realidade.

Por essa razão, escrevi o livro digital “Como Investir em Imóveis” e convido você a conhecê-lo neste link aqui.

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Leandro Ávila é administrador de empresas, investidor imobiliário e autor dos Books Livro Negro dos Imóveis, Livro Negro do Financiamento de Imóveis e Como Investir em Imóveis.

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