Imposto de renda na compra e venda de imóveis

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Imposto de renda na compra e venda de imóveisA ideia da compra ou venda de um imóvel está muito presente no imaginário de todo brasileiro. Seja como realização de uma meta pessoal ou na expectativa de investimento, é importante estar atento às especificidades desse tipo de transação, para evitar que o pagamento dos impostos envolvidos transforme o que era sonho em pesadelo.

Como a grande maioria só pensa no imposto após a conclusão do negócio, perde-se muito dinheiro na hora do acerto com o Leão. A preocupação com o IR deve começar antes da compra. Repare que, quanto maior o custo de aquisição, menor o ganho na hora da venda e, com isso, menor também o imposto a pagar no futuro.

Além disso, para minimizar a tributação do lucro obtido na venda, é importante atualizar o valor declarado do imóvel a cada manutenção ou melhoria realizada. E saiba que os valores do imposto de transmissão (ITBI) e da corretagem de compra, quando aplicável, também podem ser adicionados ao valor declarado do bem.

Casos de isenção de IR

Outro ponto fundamental é o conhecimento das situações de isenção de IR nas operações de venda de imóveis. No blog da DeclareCerto, há uma publicação que as exemplifica resumidamente.

Benefícios fiscais do imposto de renda sobre imóveis

Infelizmente, é comum encontrar contribuintes que pagam imposto maior do que deveriam, por: (1) comprar imóveis antes de vender o antigo (perda de 2 benefícios fiscais), (2) negociar a venda com pouco menos do que cinco anos de uma outra venda ou transferência (perda de 1 benefício fiscal) ou por (3) vender por pouco acima de R$ 35 mil ou R$ 440 mil (limites de isenção).

Há os que (4) deixam de considerar a taxa de corretagem para a venda, que poderia ser abatida, e os que (5) compram seu novo imóvel passados mais de 180 dias da venda do que possuíam antes (perda de 1 benefício fiscal), além dos que (6) não consideram a possibilidade de permuta de imóveis, com ou sem pagamento adicional, que é outra forma eficiente de economizar.

Quer mais um caso? Contribuintes que (7) fazem compra “de gaveta” e que, na hora da venda, percebem que, para formalizar a venda, é necessário antes formalizar o bem adquirido no passado. Nessa hora, a Receita Federal, por não entender de onde o imóvel surgiu, pode considerar o crescimento patrimonial como não justificado e tributar pesadamente a operação.

Negociação imobiliária talvez seja o melhor exemplo de onde se ganha ou se perde dinheiro por fazer ou não a coisa certa com o IR. E a falta da informação ou a decisão equivocada podem representar a perda ou o ganho de dezenas de milhares de reais.

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  • Álvaro

    André, tudo bom?
    Quando você diz que: ” negociar a venda com pouco menos do que cinco anos após a aquisição (perda de 1 benefício fiscal)”

    Qual seria essa perda de benefício fiscal, não achei relação na cartilha do declare certo.

    Desde já agradeço.

    Att,

    Álvaro Palitot

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Álvaro,

      Muito obrigado pelo excelente comentário. O texto já foi alterado para deixar clara a situação exata na qual o benefício seria perdido.

      Abraço e valeu pela participação!

  • Andre Duarte

    Oi Álvaro. Você tem razão. O que queria dizer (e que seria bem mais preciso dizer) é que, ao vender um imóvel em menos de 5 anos da última VENDA ou TRANSFERÊNCIA, a pessoa perde o benefício dos R$440.000 (isenção de IR para quem tem um único imóvel). Infelizmente, já vi isso acontecer algumas vezes. Agradeço pela observação!

  • Tompson81

    André, poderia me exxplicar mehor sobre este ponto: “há isenção de IR para a venda do único imóvel (ou da participação no único imóvel) por até R$ 440 mil”. Por acaso quer dizer que se eu vender qq imóvel por um valor inferior a 440 mil, não pago IR?

    • Andre Duarte

      Sim, nas condições descritas na frase: (1) único imóvel (não precisa ser residencial) e (2) nenhuma venda ou transferência feita nos últimos 5 anos. Se (1) e (2) valem, então a venda é isenta de IR.

  • Tompson81

    André, comprei um lote de 450m2 em 2009 por R$ 26 mil. Quero contruir 5 apartamentos e vender por 130 mil cada. Tem alguma maneria de eu não pagar IR ou pagar menos IR?

    • Andre Duarte

      A legislação de IR é escrita de forma confusa em certos tópicos. Pela interpretação da Receita, a operação que você planeja não pode ser tributada como pessoa física. A tributação acontece como se fosse uma empresa. Realmente sugiro que você entre em contato com um bom contador.

  • Paulo

    Meu pai tem duas casas que estão no nome dele e de minha mãe. Ele pretende me doar uma casa. Sou isento, nunca fiz imposto de renda, essa casa que vou receber seria minha única casa, (ficaria só em meu nome)que penso em alugar ou vender, já que moro com meus pais.

    Eu teria que pagar IR caso eu venda a casa ? (seria meu único patrimonio, e não prentendo comprar outra com o dinheiro da venda, pretendo deixar na poupança ou investir, a venda não passaria de 200 mil). Eu poderia ter algum benefício da isenção de IR?

    E ele pode me doar essa casa mesmo eu tendo um irmão menor de idade ? (Ele pretende doar a outra casa mais tarde para o meu irmão.)

    -
    Não tem muito haver com o tema do post, mas

    • Andre Duarte

      Este é um exemplo de bom planejamento tributário. Uma pessoa com 2 imóveis doa um deles antes de vender por menos de R$440.000. Neste caso, sua venda é sim isenta de IR (e para o seu pai, não seria). A viabilização da doação deixa de ser uma questão de IR e passa a ser um problema de sucessão.

      • Paulo

        Depois que meu pai me doar a casa, eu poderia vende-la ou aluga-la quando eu quizesse, ou teria algum prazo mínimo estabelecido pela lei a ser respeitado antes que eu possa vender/alugar a casa ?

        E como assim, seria um problema de sucessão ?

        Obrigado Andre!

        • Paulo

          Oi Andre, poderia me responder?

  • Breno

    Supondo a seguinte situação:

    Ano 1 – Comprei imóvel A por R$ 500 mil
    Ano 10 – Vendi imóvel A por R$ 1 milhão e comprei o B por R$ 1,5 milhão, antes do prazo de 6 meses. (ou seja, não houve pagamento de IR sobre a diferença entre compra e venda de A)
    Ano 20 – Vendi o imóvel B por R$ 2 milhões.

    Para o cálculo do imposto de renda, qual deve ser o custo de aquisição a ser considerado?
    500 mil? 1 milhão? 1,5 milhão?

    Abraços,
    Breno

    • Andre Duarte

      O custo de aquisição do imóvel B é de R$1,5 milhão (apesar do benefício fiscal dos 180 dias). E, pela lei, você ainda pode acrescentar outros gastos ao valor declarado: corretagem paga na compra (se aplicável), ITBI e taxas, manutenções no imóvel etc. Boas notícias, não?

      • Breno

        Parece que sim.

        Começei comprando um imóvel de 500 mil, vendi um de R$ 2 milhões e só paguei R$ 75 mil de imposto…

  • Anapel

    Oi André, Tudo bem? Estamos com uma dúvida, você pode nos ajudar? Meu marido é funcionário público e financiou um apto de 305mil. Eu transferi 80mil e ele também para a entrada. Agora estamos pagando financiamento do restante. Sempre fizemos a declação separadas. Neste caso, eu tenho que declarar esta transferência, ou a aquisição do bem, e ele também? Cada um declara metade da dívida? Se fizer declaração conjunta, não há problema da minha diminuição da poupança do ano anterior? Desde já agradeço, Ana

  • Lasiv

    olá me dá um auxilio….
    Tenho um imóvel declarado por 450.000. Tem uma pessoa querendo comprar por 1.600,000, ou seja um enorme IR. Ele quer que eu aceite um apartamento dele que está lançado no IR dele por 400.000 mas estaria entrando para mim por 1.200.000.
    Tem algo a ser feito?
    Um detalhe, possuo uma empresa de Participações S/A de capital fechado, mas esse imóvel não está lançado na empresa, mas sim na minha pessoa física. Qual vantagem de Jogar na jurídica e depois transacionar?
    Situação meio embaralhada não?….rsrs

  • Mário

    andré, qual o sistema melhor para ir adiantando as prestações de trás pra frente? sac ou price?

  • Soniamsbrr-henry

    PODERIA ME ESCLARECER uma DÚVIDA SOBRE A SEGUINTE SITUAÇÃO
    Recebi em doação, este ano, a metade de um imóvel . Tenho um outro em meu nome.( hÁ MAIS DE 15 ANOS)
    TENHO A METADE DE UM IMÓVEL E um imóvel em meu nome.
    VOU VENDER o que eu tenho a metade, ainda este ano, e comprar com este valor ( valor total) outro p/ morar com meu pai. E ainda este ano ( assim espero) vender o que esta em meu nome, e com este valor pagar a metade do imóvel que ganhei em doação para o meu irmão.
    Estou preocupado com o Imposto de Renda
    sei que posso vender e, em 6 meses comprar outro , de valor maior, sem pg IR
    Ocorre que vou vender e com este dinheiro pegar a metade da venda , como emprestimo, e comprar um outro de valor maior e , em seguida vender o meu e pagar a minha irmã.
    Confuso!! Poderia me esclarecer?

  • Soniamsbrr-henry

    PODERIA ME ESCLARECER uma DÚVIDA SOBRE A SEGUINTE SITUAÇÃO
    Recebi em doação, este ano, a metade de um imóvel . Tenho um outro em meu nome.( hÁ MAIS DE 15 ANOS)
    TENHO A METADE DE UM IMÓVEL E um imóvel em meu nome.
    VOU VENDER o que eu tenho a metade, ainda este ano, e comprar com este valor ( valor total) outro p/ morar com meu pai. E ainda este ano ( assim espero) vender o que esta em meu nome, e com este valor pagar a metade do imóvel que ganhei em doação para o meu irmão.
    Estou preocupado com o Imposto de Renda
    sei que posso vender e, em 6 meses comprar outro , de valor maior, sem pg IR
    Ocorre que vou vender e com este dinheiro pegar a metade da venda , como emprestimo, e comprar um outro de valor maior e , em seguida vender o meu e pagar a minha irmã.
    Confuso!! Poderia me esclarecer?

  • Aronpassos

    André, tudo bom?
    Vendi um imovel no ano passado e foi retido imposto de renda sobre o mesmo. Como devo lançar esse imposto retido e como faço para receber o mesmo de volta.

  • Christina

    Andre,

    Em 2009 comprei um apartamento do meu pai, o mesmo o comprou em 2003 por 50 mil reais. Em 2009 meu pai entao comprou outro ap p ele, no entanto o que passou a ser meu continuou no nome dele. Agora, 2013 estou vendendo o mesmo por 425 mil. QUal seria a melhor forma para nao pagar tanto imposto, sendo que vou levar o dinheiro para comprar minha residencia no exterior. Uma forma de doacao do meu pai para mim, ou reinvestimento do lucro em outra propriedade no exterior vale para insencao dos 15%? Help please!!!