Inquilino é obrigado a pagar o IPTU?

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Como alguns sabem, estou cursando o MBA em Finanças pelo Ibmec e, no final de semana passado, tive aula sobre os Direitos que envolvem os negócios (Business Law). Apesar de nunca ter ido muito com a cara do Direito, começo a pegar gosto pela matéria, especialmente a tributária.

Durante a aula sobre Direito Civil, a professora entrou no assunto da Lei do Inquilinato (já escrevemos sucintamente sobre o tema AQUI) e discutiu, tanto do ponto de vista dessa lei quanto do direito tributário, sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

O propósito desse artigo é esclarecer quem deve pagar pelo IPTU, se a obrigação do pagamento pode ser transferida para o inquilino por meio do contrato, como andam as decisões judiciais relacionadas ao tema, o que pode mudar e, finalmente, dar algumas alternativas para os proprietários dos imóveis.

O que diz a legislação?

O primeiro ponto a ser esclarecido é sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. De acordo com o artigo 34 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel. Portanto, para o Fisco, o proprietário é a pessoa obrigada a pagar o IPTU.

Entretanto, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) diz, em seu artigo 22, inciso VIII, que o locador (proprietário do imóvel) é obrigado a pagar impostos e taxas que venham a incidir sobre o mesmo (estando aí incluído o IPTU), salvo se de outra forma for estabelecido em contrato.

Onde está o problema?

O problema começa justamente aí. Quando o proprietário estabelece em contrato que o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, imagina que está livre dessa responsabilidade. Porém, caso o inquilino não pague o imposto (o termo legal é inadimplemento), o acionado para pagamento da dívida será o proprietário e não o locatário pois, como falei acima, a responsabilidade perante o Fisco municipal é dele.

Nesta hipótese, o proprietário deverá arcar com o débito e posteriormente ingressar com uma ação contra o locatário para cobrar os valores que ele assumiu pagar no contrato de locação. Isto porque o Código Tributário Nacional estabelece, em seu artigo 123, que eventual acordo entre as partes (convenções particulares) quanto à responsabilidade pelo pagamento de determinado tributo não altera a condição de contribuinte perante o fisco.

Inclusive já existem algumas decisões contrárias aos proprietários, pois a redação do artigo supracitado (art. 123 do CTN) pode ser interpretada contrariamente à cláusula contratual que transfere a responsabilidade do pagamento do IPTU para o inquilino, já que os contratos, relativos à responsabilidade pelo pagamento dos tributos, não podem ser opostos à Fazenda Pública, o que tornaria ilegal a cláusula contratual.

Por sinal, estão em tramitação no Congresso Nacional alguns projetos de lei que propõe mudanças na lei do inquilinato no tocante ao pagamento dos impostos que incidam sobre o imóvel locado. O objetivo destes projetos é transferir exclusivamente para o locador (proprietário) a obrigação de pagar o IPTU do imóvel alugado, proibindo o repasse, sob qualquer forma ou justificativa, ao locatário.

Então o que devo fazer?

A alternativa para o proprietário não passar por problemas deste tipo, já que existe quase um consenso no mercado que o locatário é quem paga o IPTU, é embutir no preço do aluguel o valor do IPTU. Assim ele ficaria obrigado a pagar o imposto, mas receberia o valor a ser cobrado através das prestações mensais.

Também nunca é demais lembrar aos locadores e locatários que fiquem atentos ao contratar a locação de um imóvel, façam um contrato completo e com disposições claras e precisas que facilitarão o entendimento e a correta aplicação de suas regras.

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  • Anderson

    Eu sempre fui desta opinião, para não ter dor de cabeça, o cálculo do vlr a ser cobrado deve cobrir:
    1) Rentabilidade desejada;
    2) IPTU e ou outras taxas;
    3) Custos de manutenção do imóvel (possiveis reformas etc..);
    4) Custos referentes a tempo médio vago (entre as locações);

    Resumindo, colocando na ponta do lápis dificilmente será um investimento interessante a compra para locação, salvo os casos de valorização do terreno a longo prazo.

    abs
    Anderson

  • http://twitter.com/seabrarafael Rafael Seabra

    É verdade, Anderson. E quanto mais caro for o imóvel, menor o valor (percentualmente falando) que se consegue alugar.

    Abraço!

  • marcia barcelos

    aluguei um imóvel, no qual não fui informada sobre o pagamento da agua e iptu, após ter mudado assinei o contrato e verifiquei que teria que pagar por estes.
    como devo proceder agora?

  • adcs

    Oi Rafael

    Este artigo está de parabéns.

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Obrigado!

      Abração e valeu pela participação!

  • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

    Márcia,

    Trata-se de uma situação delicada. Como na assinatura de qualquer contrato, você deveria ter lido muito bem antes de assiná-lo.

    Caso você não pague, o proprietário será obrigado a pagar, sob pena de ser acionado administrativamente pelo fisco municipal, pois ele é o contribuinte do imposto e essa responsabilidade não pode ser delegada do ponto de vista tributário.

    Entretanto isso não significa que ele não possa entrar na justiça para reaver esse valor, por conta do contrato assinado. Nada garante que você não precisará pagar.

    Portanto a sugestão é cumprir o que foi acordado e ficar mais atenta nos próximos contratos de locação.

    Abraço!

  • http://Website(opcional) Dulce

    gostaria de saber se sou obrigada a apresentar o pagamento do IPTU todo mês, ou posso apresentar o carnê quitado junto com o último aluguel do ano?

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      A apresentação do pagamento do IPTU todo mês é a garantia que você dá ao proprietário que ele está sendo pago em dia. Como expliquei no texto, caso o imposto não seja pago, o proprietário é que será procurado pela Fazenda Pública, e não o inquilino.

      Abraço e valeu pela participação!

  • Expedito

    toda vida fui contra o pagamento do iptu. Por que quem tem esta responsabilidade é o proprietário. Que o imóvel é dele.

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      É importante frisar que, se estiver previsto no contrato que o pagamento do IPTU ficará a cargo do inquilino, este estará civilmente obrigado a arcar com esta obrigação.

      Esse artigo explica que, caso o inquilino não pague, o proprietário deve pagar e depois entrar na justiça para requerer a restituição desse valor.

      O que o proprietário não pode fazer é se negar a pagar, só porque está previsto em contrato que o inquilino se comprometeu a pagar. O Fisco nada tem a ver com esse acordo entre particulares, pois, para ele, o contribuinte será sempre o proprietário.

      Abração e valeu pela participação!

  • Ivan

    Caro Rafael, solicito informar se sou obrigado a pagar o iptu de um ímóvel do qual paguei somente a entrada à construtora. Não paguei e não pago mais nada, haja vista que aguardo (há mais de 05 anos) a abertura do financimento do imóvel pela CEF. Ou seja, não tenho o registro do imóvel no meu nome, no entanto, o município tem me cobrado o pagamento do iptu. Como proceder?

  • Ivan

    Caro Rafael, solicito informar se sou obrigado a pagar o iptu de um ímóvel do qual paguei somente o valor da entrada à construtora. Não paguei e não pago mais nada, haja vista que aguardo (há mais de 05 anos) a abertura do financimento do imóvel pela CEF. Ou seja, não tenho o registro do imóvel no meu nome, no entanto, o município tem me cobrado o pagamento do iptu. Como proceder?

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      O Fisco municipal só efetua a cobrança de quem é o proprietário. Se você tem recebido a cobrança, deve estar inscrito como contribuinte do IPTU em relação a esse imóvel.

      Sugiro que procure um advogado para estudar teu caso e te instruir sobre como proceder. Até conheço razoavelmente o Direito Tributário. Mas esse fato está fora desse tema. Um advogado seria a melhor opção.

      Abraço e boa sorte!

  • fabio Carvalho

    Caro Rafael. Aluguei um terreno para implantação de uma oficina mecânica em Recife. Durante um ano não consegui legalizar a empresa pois o terreno tinha débitos de IPTU. Sem soluções, saí do terreno e aluguei outro. Para minha surpresa um advogado do proprietario do terreno anterior me manda uma carta cobrando o IPTU durante o tempo da locação. Tirei um novo extrato do imóvel e consta que não foi pago NENHUMA parcela nos ultimos 10 anos no terreno, mas ainda assim ele me cobra o pagamento a vista. No meu contrato consta o pagamento do IPTU, porém nunca paguei pois nunca ele se comprometeu em pagar o débito anterior. O que posso fazer?

    • http://twitter.com/SeabraRafael Rafael Seabra

      Como no contrato constava que você deveria pagar o IPTU, acredito que ele tenha direito, independente do imóvel não ter pago o imposto nos últimos anos.

      Por esse motivo, você deveria ter feito essa pesquisa (tirado o extrato) antes, até para não comprometer a viabilidade do teu negócio.

      Sugiro que você procure um advogado e alegue que seu negócio não pode ser implantado porque não conseguiu regularizar a situação da empresa por conta dos débitos. E deixe a justiça decidir de quem é o direito.

      Abração e boa sorte!

  • Antonio J.Santos

    O direito é muito fácil de ser interpretado, basta uma simples análise do ponto de vista das partes e que as mesmas se comprometam a mergulhar em mundo despido de regras e passem a olhar o verdadeiro espirito de justiça, que nada mais é do que ver o seu direito e procurar enxergar o direito alheio. O bom legislador tem a capacidade de interpretar as nuâncias dos desequilíbrios.
    Pois o bom direito é olhar o fiel da balança e nada mais. Simples.

  • Raphaela

    strdfghf

  • Raphaela

    Gostaria de tirar uma dúvida com você. Sou inquilina e meu contrato de aluguel já se encerrou, mas de comum acordo, a proprietária deixou que eu ficasse nele o tempo que quisesse até que fosse de minha vontade sair. Avisei à ela com 2 meses de antecedência que estaria saindo agora dia 31/01/2011. A proprietária insiste que, na devolução do apartamento, eu tenho que pagar a primeira parcela do IPTU de 2011, que vence agora em 11/02/2011. Ela está certa? Aqui no RJ, o IPTU é parcelado em 10 vezes. Se eu pagar a primeira parcela, não significa que eu estou pagando o IPTU referente a Janeiro certo?

    O que eu devo fazer?

    Obrigada,
    Raphaela.

    • Antonio J. Santos

      Raphaela, como diz a LEI, a obrigaçao de pagar IPTU é do Proprietário, mas se as partes convencionarem uma cláusula, referente ao IPTU esta deverá ser cumprida, independentemente da obrigação do sujeito passivo (contribuinte: o qual tem obrigações para com o sujeito ativo (Adm. Pública: prefeitura).
      OBS.: O pagamento do IPTU pelo inquilino é uma forma de atenuar a locação. Da próxima vez que houver um contrato, submeta a apreciação de A, B,C e tire as suas conclusões. ABS. Antonio j Santos.

  • Antonio J. Santos

    Boa noite Raphaela!
    Pelo que entendi, voce participou a locadora de sua saída em 31/01/2011, mas se as partes convencionaram o pagamento do IPTU no contrato, isto é, se o contrato de locação estiver incluído para você pagar ao longo da locação, mesmo que já tenha terminado o contrato é de bom direito que voce (locatário) pague 1/12 avos, referente ao mês que lhe foi beneficiado, isto é, a fumaça do bom direito, mas se no contrato já estiver o pagamento da locação com todos os encargos não assiste a locadora tirar proveito de um encargo inexistente. Olho para o fiel da balança com o fito de equilíbrio, justiça e após a LEI. Lembre-se e ponha-se no lugar da locadora e vice-versa. ABS. Antonio J. Santos.

  • Ana Lucia

    Boa tarde,
    Gostaria de tirar uma dúvia, se o inquilio desocupou o apt em 2008 e não pagou o IPTU o proprietario pode fazer esta cobrança depois de passado 3 anos que não mora mais no imovel?

  • Antonio

    Caros amigos,
    gostaria de saber se sou obrigado a pagar o IPTU do terreno que estou pagando, ou se isso é obrigação da Imobiliária.

    Desde já agradeço pela atenção.

    Fico no aguardo da sua resposta, certo que à terei.

  • Renata

    UM PERGUNTA MUITO SÉRIA, SE VC É O INQUILINO PAGA O IPTU AO PROPRIETÁRIO E DESCOBRE Q ALEM DE DIVIDIR O IPTU EM 12 PARCELAS, PELO Q VEJO SÃO EM 10 VEZES A PROPRIETARIA EMBOLSA O DINHEIRO, COMO TEM MUITO INQUILINO SAPECA EXISTE MUITA PROPRIETÁRIA SACANA, TB!

    Att.

    Renata

  • Rosemary

    Olá SRº Rafael,continuo não entendendo,
    moro numa casa em que pago aluguel,luz ,agua
    e há 10 anos que eu pago o IPTU desta casa em que moro
    eu gostaria de saber
    se esta certo eu pagar o IPTU tambem?

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Você é obrigada a pagar pelo contrato de aluguel que fez com o proprietário. E não pelo Fisco Municipal. Esse artigo apenas é um alerta aos proprietários, para ficarem atentos caso seus inquilinos não paguem o IPTU.

      Mas obviamente que se você acertou, via contrato, que pagaria o IPTU, deve continuar pagando.

      Abraço!

  • Débora santos

    Boa tarde!Gostaria de saber se é obrigado o inquilino pagar o IPTU(sem contrato) ,e ao renovar o contrato do aluguel o inquilino tem de pagar uma taxa de 200reais ,pq meu aluguel era de 570 e teve aumento para 700reais, sendo que ainda não foi feito o contrato no momento tudo isso é só pro boca,ou seja comunicado,ah!tudo que é consertado no imóvel passa ser cobrado o valor junto do valor do aluguel.resumindo tudo eu pago aluguel,consertos,iptu,taxas de renovação de contrato ,sem documentos e sem assinatura,só pro comunicado e não tem acordo .o que devo fazer ,gostaria que vc me orientasse .muito obrigado se possível me responda o mas breve antes do dia 10de março.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Existem vários “direitos”, se é que podemos falar assim. No tributário, a obrigatoriedade é do proprietário. Já no Civil, é de quem estiver estabelecido no contrato.

      Em relação aos demais problemas, é melhor conversar com um advogado, pois não sou especialista nem tenho conhecimento para responder.

      Abraço e boa sorte!

      • Cris Dellano

        Boa noite Rafael. E se o contrato de locação, já estiver vencido a cerca de 2 anos; posso reclamar, os que, eu já paguei sem contrato? Abraços.

  • Geida

    a minha dúvida é…aluguei uma casa diretamente com a dona sem imobiliaria…agora chegou 1000 reais de iptu e ela quer dividir c os 3 inquilinos esse pagamento p 10 meses… e se isso acontecer vai dar o valor de 1500 reais o q excede o valor do boleto,ela tem 5 casas e somente 3 estao alugadas a minha pergunta é… o q devo fazer em vez de pagar 500 reais de iptu o que é mto????mim ajude…

  • Bru-padua

    bom dia rafael,
    interessante a sua materia e muito bem explicativa.
    na minha opiniao o IPTU nao deve ser cobrado do inquilino;
    ora o referido imposto é algo que assegura a propriedade do imovel – se o proprietario nao pagar pode os orgaos competentes leiloar o bem para assegurar o pagamento, assim tambem é o imposto de renda que nao sendo pago pode os orgaos competentes leiloar, bloquear os bens do proprietario ou algo parecido para se garantir do cumprimento da lei, pode gerar ate prissao.
    um contrato de aluguel nao transfere o direito de propriedade ao inquilino tanto que este nao pode alienar, dar como garantia ou qualquer coisa parecida pois nao é dono;
    entendo e aceito que a real utilização do imovel é realizada pelo locatario durante o tempo de ocupação – a real ocupação ou não do bem não muda o fato gerador interpretado pelo fisco que é a propriedade e ou titularidade do bem -, e tal argumento fica prejudicado tal como exposto acima;
    ainda mais, nao interpreta assim o fisco; este interpreta como proprietario e gerador do imposto somente quem tem a propriedade do bem e assim ignora o restante
    uma boa saida é como opinado em seus comentarios que é acrescentar tal valor no total do valor na mensalidade sem que haja necessidade do inquilino sequer ficar sabendo.

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Obrigado, Bru-padua.

      Gostei do seu ponto de vista :)

      Abraço!

  • Sheila

    Aluguei uma casa e foi combinado um valor de iptu, porém 1 mês depois a imobiliária está cobrando mais do que foi combinado, eu pedi o número de contribuinte e eles não querem me fornecer, afinal antigamente era uma única casa no qual a proprietária transformou em duas, se eu é quem pago o iptu eu não teria o direito desse número??? ou tenho que pagar sem sequer saber se o valor está correto? Obrigada.

  • Sheila

    Aluguei uma casa e foi combinado um valor de iptu, porém 1 mês depois a imobiliária está cobrando mais do que foi combinado, eu pedi o número de contribuinte e eles não querem me fornecer, afinal antigamente era uma única casa no qual a proprietária transformou em duas, se eu é quem pago o iptu eu não teria o direito desse número??? ou tenho que pagar sem sequer saber se o valor está correto? Obrigada.

  • Lêda Maria

    Caro Rafael, quando me mudei foi combinado que este ano não iria pagar o IPTU, mas o proprietario já me avisou que a partir do proximo vou pagar, tinha duvidas se eu era obrigada a pagar, mas agora com seu esclarecimento, infelizmente, tenho, pois no meu contrato consta o pagamento do mesmo, agradeço a sua clareza pois tinha muita duvida sobre este assunto. E la vamos pagar…rsrsrs

  • Niwsi

    meu contrato vence no mes de Fevereiro, neste caso tenho que pagar o IPTU 2013 ou tenho que pagar parcialmente?

  • Jakeline

    Caro Rafael…muito esclarecedor seu post…
    Tenho uma dúvida…sou inquilina de um imóvel há 3 anos, e no antigo contrato não era previsto o pagamento de IPTU por minha parte.
    Agora na renovação contratual a proprietária além dos ajustes anuais de aluguel exige em cláusula o pagamento do referido imposto.
    Por se tratar de uma locação que já acontece há 3 anos sem o pagamento do IPTU, é correto agora na renovação a inclusão dessa cláusula, uma vez que se diluída nos valores mensais de aluguel o valor será muito além do previstos pelo IGPM? Entendo que não é reajuste de aluguel, porém por outro lado é um aumento além dos conformes concorda? Há alguma proteção legal que garanta os contratos antigos ou terei que aceitar a imposição que agora se faz se quiser continuar no imóvel…
    obrigada

    • http://www.queroficarrico.com.br Rafael Seabra

      Jakeline,

      Sinceramente não sei te responder, mas seu raciocínio faz sentido. Converse com um advogado e faça essa consulta.

      Abraço!

  • Karina Moreira

    A responsabilidade do pagamento do IPTU não deveria ser do locatário..e sim do locador..afinal o fisco é dele..infelizmente no Brasil certas coisas engatinham ainda perante pequenas coisas como essa.

  • marcio

    acho que deveria haver uma lei em que o proprietário do imovel teria obrigação de pagar o iptu e não o inquilino que ja tem que pagar o aluguel. cada um que pague imposto por aquilo que é seu

  • Fernanda

    Olá!!! Sou locatária e recebi o valor do IPTU pela imobiliária mas como posso saber se este valor é verdadeiro ?
    Achei muito alto ! possopedir o carnê para olhar?
    Att. Fernanda

  • Manuela

    Manuela . eu moro numa casa pago aluguel e n tenho contrato e a proprietaria do imovel me informo q tenho q paga o iptu da casa agora n sei oq fazer mais ela que q eu pague sem descontar do aluguela

  • Fabio Paz

    Rafael, aluguei uma sala comercial do mesmo locador, em abril/2012, ele está me cobrando as parcelas do IPTU a partir de abril/2012, sendo que no imóvel anterior eu paguei o IPTU de 2012 e paguei integralmente, tenho obrigação de pagar o IPTU da nova sala?